IPPB1/415-73/09-4/MT - Opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2009 r. (data wpływu 6 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu- jest prawidłowe.

W dniu 6 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jako osoba prywatna wynajmuje niewielkie mieszkanie. W kwocie opłaty za najem zawarty jest czynsz i opłaty licznikowe przekazywane przez Wnioskodawczynię do Wspólnoty Mieszkaniowej. Wnioskodawczyni jest opodatkowana w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Obecnie płaci podatek od całej kwoty wpłacanej jej przez najemcę. W Urzędzie Skarbowym Wnioskodawczyni została poinformowana, że przy tej formie opodatkowania od przychodu, od którego płaci podatek można odliczyć opłaty licznikowe, ale jest to uzależnione od formy w jakiej zawarta została umowa i interpretacji Urzędu Skarbowego.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 18 lutego 2009 r. Nr IPPB1/415-73/09-2/MT Wnioskodawczyni pismem z dnia 23 lutego 2009 r. uzupełniła stan faktyczny o następujące dane:

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna wynajmuje mieszkanie. Wybrała formę opodatkowania w postaci ryczałtu ewidencjonowanego. Z zawartej umowy wynika, że czynsz jest płatny przelewem na rachunek bankowy. Opłatę za najem ustalono w wysokości 1.300 zł, a w kwocie tej zawarty jest czynsz w wysokości 950 zł + 350 zł opłata do Wspólnoty Mieszkaniowej. Opłaty za energię elektryczną, ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę są zawarte w opłacie 350 zł do Wspólnoty Mieszkaniowej. Opłaty za energię elektryczną, ogrzewanie, ciepłą i zimną wiodę, są więc kosztem utrzymania lokalu płaconym za pośrednictwem Wnioskodawczyni do Wspólnoty Mieszkaniowej. Obecnie Wnioskodawczyni płaci podatek w wysokości 111 zł, czyli jest to 8,5% od całej kwoty 1.300 zł otrzymanej od najemcy, gdyż w urzędzie skarbowym Wnioskodawczyni nie udzielono jednoznacznej odpowiedzi czy kwotę 350 zł płaconą przez Wnioskodawczynię do Wspólnoty Mieszkaniowej można odliczyć od przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Co w powyższej sytuacji jest przychodem podlegającym opodatkowaniu: cała kwota w wysokości 1.300 zł, czy kwota ta pomniejszona o 350 zł przekazywana przez Wnioskodawczynię do Wspólnoty Mieszkaniowej jako koszt utrzymania lokalu.

Zdaniem Wnioskodawczyni istnieje stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 lutego 2009 r. Nr IPPB1/415-12/09-3/KS w podobnej sprawie. Różnica jest tylko taka, że najemca będzie uiszczał czynsz nie przelewem tylko do rąk własnych podatniczki i w umowie jest zawarte, że najemca będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu płacone bezpośrednio do podmiotów świadczących usługi (tj. czynsz uiszczony we wspólnocie, abonament za media, opłaty za prąd, wodę, gaz, itp.), a nie jak w przypadku Wnioskodawczyni za jej pośrednictwem. Wnioskodawczyni uważa, że jej najemca został w sposób jasny zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu mieszkalnego, tylko że za pośrednictwem Wnioskodawczyni (w ten sposób Wnioskodawczyni chciała się zabezpieczyć, na wypadek nieuczciwego najemcy, który mógłby zadłużyć lokal). Wnioskodawczyni wydaje się, że przychodem podlegającym opodatkowaniu w jej przypadku powinna być kwota 950 zł, czyli opłata za najem pomniejszona o kwotę 350 zł uiszczona przez Wnioskodawczynię do Wspólnoty Mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zgodnie z umową najemca opłaca miesięczny czynsz za mieszkanie w wysokości 1.300. W kwocie tej zawarty jest czynsz w wysokości 950 zł. plus opłata do Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 350 zł. Z otrzymanej kwoty za czynsz wynajmujący opłaca co miesiąc opłaty licznikowe do Wspólnoty Mieszkaniowej w kwocie 350 zł

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty za energię elektryczną, ogrzewanie, ciepła i zimną wodę), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast otrzymane przez podatnika od najemcy należności z tytułu opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych pod warunkiem, że najemca został zobowiązany w umowie do ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanej przez wnioskodawczynię interpretacji organu podatkowego należy stwierdzić, że orzeczenie to zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.