IPPB1/415-613/08-2/JK - Sprzedaż niezabudowanej działki rolnej, stanowiącej gospodarstwo rolne, przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 maja 2008 r. (data wpływu 27 maja 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej - jest prawidłowe.

W dniu 27 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca aktem notarialnym rep. A (...) z dnia 5 lipca 2005 r. nabył w drodze kupna niezabudowaną nieruchomość rolną stanowiącą działkę Nr 228/3 o obszarze 1,1635 ha położoną we wsi D, gmina Z. W akcie notarialnym notariusz złożył oświadczenie o nie pobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 ustawy o tym podatku. Aktem notarialnym rep. A Nr (...) z dnia 17 kwietnia wnioskodawca sprzedał przedmiotową działkę Nr XX o obszarze 1,1635 ha na rzecz T... T.... Przy akcie tym okazano decyzję o warunkach zabudowy, wydaną w dniu 15 czerwca 2005 r. Nr ZX/Y przez Wójta Gminy Z... dopuszczającą możliwość zabudowy przedmiotowej działki zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawca, nie chcąc narazić się na negatywne konsekwencje podatkowe, złożył właściwemu organowi podatkowemu oświadczenie zawierające zobowiązanie przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych z powyższej sprzedaży na cele budowlane choć w jego ocenie przychód ten nie podlegał zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu na postawie art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż niezabudowanej działki rolnej, stanowiącej gospodarstwo rolne, przed upływem 5 lat od jej nabycia, podlega 10 % zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, (zgodnie ze stanem prawnym sprzed 1 stycznia 2007 r.) jeśli odnośnie przedmiotowej działki istnieje wydana 3 lata przed sprzedażą decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca realizację na tej działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej?

Zdaniem Wnioskodawcy w powyższym stanie faktycznym znajduje zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określający zwolnienie z 10 % podatku dochodowego. W myśl przywołanego przepisu (według stanu sprzed 1 stycznia 2007 r.), wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych były przychody jeśli:

Co do pojęcia "gospodarstwa rolnego" to zgodnie z art. 2 ust. 4 omawianej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwrot "gospodarstwo rolne" należy rozumieć tak, jak zostało określone w ustawie o podatku rolnym, a więc jest to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz sklasyfikowanych operatach ewidencyjnych jako użytki rolne gruntów pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej lub osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej.

Wnioskodawca uważa, że spełnia pierwszą z wyżej wymienionych przesłanek, co wynika z wypisu z rejestru gruntów potwierdzenia opłacenia podatku rolnego od przedmiotowej nieruchomości. Również po sprzedaży tej działki nadal spełnia ona kryterium gospodarstwa rolnego w świetle przywołanej ustawy o podatku rolnym i nie utraciły tego charakteru, co wynika m.in. z faktu zwolnienia przez notariusza nabycia przedmiotowej działki z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 o tym podatku oraz zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy Z... odnośnie nabywcy nieruchomości stwierdzającego, że jest podatnikiem podatku rolnego w zakresie powyższej działki. Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie wielokrotnie rozważał przesłankę utraty charakteru rolnego. W wyr. dnia 11 grudnia 1996 r. NSA stwierdził, że utrata charakteru rolnego lub leśnego, gruntów w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f. następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegającej na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 1996 r. III SA1025/95 OSP 1997/10 poz. 198. Sam fakt decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o utracie charakteru rolnego przez przedmiotowy grunt. Zwłaszcza, że o decyzję te nie starał się nabywca nieruchomości. Z daty tej decyzji wynika, że wydana została na 3 tygodnie przed zawarciem umowy zakupu nieruchomości przez wnioskodawcę i nie miała ona już wówczas wpływu na utratę charakteru rolnego. Natomiast powołanie w akcie notarialnym przedmiotowej decyzji, zgodnie z przepisami, wykluczało możliwość pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 14 poz. 176 z późn. zm.).

Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

W myśl art. 28 ust. 1 - 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Wśród celów tych ustawa wymienia:

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Definiując pojęcie "gospodarstwo rolne" należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz. U. z 1993 r., Nr 94, poz. 431 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Zastosowanie zwolnienia uzależnione zostało od wystąpienia następujących przesłanek:

Jak wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego lub leśnego gruntu. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę rolnego charakteru nawet wtedy, gdy według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunt ten położony jest na terenie upraw rolnych. Istotnym dla możliwości zastosowania zwolnienia jest aby z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub innych niezaprzeczalnych dowodów wynikało, że nabywca nie będzie zmieniał przeznaczenia tej nieruchomości, że ma gospodarstwo rolne albo je tworzy.

Ze stanu faktycznego przestawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca nabył w dniu 5 lipca 2005 r., a następnie w dniu 17 kwietnia 2008 r. zbył niezabudowaną nieruchomość rolną. Przy spisywaniu aktu notarialnego okazano decyzję o warunkach zabudowy Nr,../2005, wydaną w dniu 15 czerwca 2005 r. przez Wójta Gminy Z... dopuszczającą możliwość zabudowy przedmiotowej działki zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Oceny powyższych okoliczności dokonuje organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem obowiązek udowodnienia ich zaistnienia ciąży na podatniku, tj. osobie która zamierza skorzystać ze zwolnienia. Zaś indywidualna interpretacja przepisów prawa jest jedynie przestawieniem poglądu organu dotyczącego rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do określonej sprawy indywidualnej.

Reasumując, w świetle przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego oraz powołanych przepisów, należy uznać iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że nieruchomość ta w związku ze sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.