IPPB1/415-584/09-4/ES

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 9 sierpnia 2009 r. (data wpływu 14 sierpnia 2009 r.) oraz piśmie z dnia 30 września 2009 r. (data wpływu 5 października 2009 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Nr IPPB1/415-584/09-2/ES z dnia 17 września 2009 r. (wysłano 17 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 14 sierpnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką budynku mieszkalno-usługowego (kamienicy), w której wynajmowane są lokale zarówno na cele mieszkaniowe (10 lokali), jak i gospodarcze (6 lokali). Drugim współwłaścicielem budynku jest ojciec Wnioskodawczyni, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Co miesiąc na cały budynek wystawiane są faktury obejmujące: gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci, prace remontowe, zakup materiałów budowlanych niezbędnych do remontów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Odpowiedź na pytanie Nr 2, 3 i 4 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie Nr 1 zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawczyni koszty zatrudnienia osoby sprzątającej, administrującej i prowadzącej ewidencję księgową nieruchomości są związane z uzyskaniem przychodu z najmu. W związku z powyższym może pomniejszyć przychód z najmu 6 lokali użytkowych i 10 mieszkań o wyżej wymienione koszty. Biorąc pod uwagę ilość lokali i wymagania stawiane przez najemców dotyczące utrzymania budynku, a także konieczność zapewnienia kontroli i koordynacji prac związanych z nieruchomością poprzez zatrudnienie administratora, koszty z tym związane są kosztami uzyskania przychodu.

Również inne wyżej wymienione koszty są to w całym zakresie koszty uzyskania przychodu. Warunkiem pozyskania najemcy szczególnie w aktualnej trudnej sytuacji ekonomicznej i przy znacznej podaży podobnych lokali na rynku jest utrzymanie całej nieruchomości na odpowiednim poziomie zarówno technicznym jak i estetycznym. Szczególnych znacznych nakładów wymagają lokale opuszczane przez lokatorów tzw. kwaterunkowych a poniesienie takich nakładów jest konieczne przed zaoferowaniem lokalu ewentualnemu najemcy.

Według Wnioskodawczyni niezbędne jest także korzystanie ze sprzętu biurowego, jak drukarki dla prowadzonej korespondencji, druku umów, rozliczeń itp. Dane dotyczące budynku o znacznej objętości wymagają dodatkowej pamięci komputera.

Ponieważ nieruchomość położona jest 250 km od W, gdzie mieszka Wnioskodawczyni na stałe a prowadzenie najmu wymaga m.in. nadzorowania prac remontowych, rozliczeń dokonywanych w K. koszt dojazdu do K. stanowi także koszt uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychody z udziału w spółce nie będącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Opisaną wyżej zasadę proporcjonalnego udziału stosuje się analogicznie do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 8 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast przepis art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy wymienia najem, który nie stanowi działalności gospodarczej jako odrębne źródło przychodów. Zgodnie bowiem z tym przepisem źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym (art. 9 ust. 2 ww. ustawy). W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Użyty przez ustawodawcę zwrot "w celu osiągnięcia przychodów" oznacza, iż aby określony wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, to pomiędzy tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego rodzaju, że poniesienie wydatku ma wpływ na osiągnięcie, zachowanie albo zabezpieczenia źródła przychodu.

Zatem kosztem uzyskania przychodów są wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na wnioskodawcy, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki. Z oceny związku wydatku ze źródłem przychodów winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

* pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* być właściwie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w prowadzonej działalności, decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z działalnością gospodarczą, w tym okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Obowiązkiem podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a - jak wskazano - obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów, ze względu na kryterium celowości, leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w związku z uzyskiwanym przychodem z tytułu najmu ponosi Pani wydatki związane zatrudnieniem osoby sprzątającej i administrującej nieruchomość, zakupem sprzętu biurowego oraz dojazdem do nieruchomości.

Odnosząc się do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków takich jak: zakup drukarki czy zewnętrznej dodatkowej pamięci komputera służącej do przechowywania danych wskazać należy, iż stosownie do przepisu art. 22a ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

* budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

* maszyny, urządzenia i środki transportu,

* inne przedmioty

* o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania (art. 22d ust. 1 tej ustawy). Z kolei w myśl art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł W przypadku, gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22 m albo jednorazowo - w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

W świetle cytowanych przepisów w przypadku, gdy wartość jednostkowa składników majątku nie przekracza kwoty 3.500,00 zł, podatnik może wybrać jedną z następujących możliwości:

* nie zaliczyć ich do środków trwałych, a wydatki poniesione na nabycie zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania - zgodnie z art. 22d ust. 1 ustawy, lub

* zaliczyć te składniki do środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych albo jednorazowo w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym - zgodnie z art. 22f ust. 3 ustawy.

Reasumując koszty zatrudnienia osoby sprzątającej i administrującej nieruchomość, wydatki poniesione na zakup sprzętu biurowego (w przypadku gdy ich wartość jednostkowa nie przekroczy 3.500 zł) oraz wydatki na dojazd do nieruchomości będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, zgodnie z zasadami określonymi w art. 8 ust. 2 ww. ustawy.

Jeżeli jednak wartość sprzętu biurowego przekroczy 3.500 zł to kosztem uzyskania przychodów mogą być odpisy amortyzacyjne.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.