IPPB1/415-364/14-2/AM - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku zamiany nieruchomości gruntowych, dokonanej w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 5 czerwca 2014 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPB1/415-364/14-2/AM Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku zamiany nieruchomości gruntowych, dokonanej w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2014 r. (data wpływu 24 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu zamiany nieruchomości nabytych w drodze darowizny - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych z tytułu zamiany nieruchomości nabytych w drodze darowizny.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem działek rolnych położonych: działka nr 122 o pow. 0,5717 ha i działka nr 161 o pow. 0,4269 ha; razem 0,9986 ha. Dziatki te wspólnie z siostrą otrzymał darowizną od ojca aktem notarialnym z dnia 29 grudnia 2009 r. (współwłasność po 1/2). Działki te są długie i wąskie (szerokość ok 10-12 m), a zatem bez możliwości wydzielenia drogi dojazdowej do dalszej części, jak również bez możliwości racjonalnego ich zagospodarowania. Obszar, na którym znajdują się przedmiotowe działki charakteryzuje się tym, że sąsiednie działki również są długie i wąskie (szerokość sąsiednich działek wynosi od 6 m do 10 m) i ich właściciele również nie mają możliwości ich racjonalnego zagospodarowania.

W związku z powyższym, jako właściciele działek, których kształt uniemożliwia ich racjonalne zagospodarowanie, został złożony do Prezydenta Miasta wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu szersze, a krótsze, zgodnie z art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) Sprawa dotyczy obszaru 37 działek (od nr 108 do nr 125 i od nr 148 do nr 164) o pow. ok 7 ha, położonych pomiędzy ulicami.

Pismem z dnia 10 grudnia12.2009 r. Urząd Miasta Wydział Geodezji, Katastru, Gospodarki Nieruchomościami i Rolnictwa stwierdził, że zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele albo użytkownicy nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługuje im jednorodne prawo do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. wyżej cytowanego artykułu oraz dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, wstępny projekt podziału i mapę z projektem podziału. Wszystkie zalecane czynności zostały wykonane. Uprawniony geodeta sporządził projekt podziału działek na szersze i krótsze, została wydzielona droga wewnętrzna (po i środku obszaru objętego ponownym podziałem) oraz działka pod stację trafo.

Powierzchnia działek po podziale, o którym mowa wyżej (wraz z udziałem w części wspólnej, tj. wyodrębnionej drodze i; stacji trafo) nie ulegnie zmianie tyle, że będzie swobodny dojazd do każdej działki oraz możliwość jej racjonalnego zagospodarowania. Zamiana działek będzie dokonana bez dopłat. Aktem Notarialnym z dnia 10 października 2013 r. pomiędzy właścicielami wszystkich ww. działek została zawarta umowa przedwstępna przyrzeczenia zamiany.

Poniżej dwa cytaty z ww. Aktu Notarialnego dotyczący Wnioskodawcy i jego siostry, jako współwłaścicieli działek nr 122 i 161:

1.

" § 2.1. Jak wynika ze wstępnego projektu podziału działek nr ewid. 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 148, 149, 150/1, 150/2, 151/1, 151/2, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163 i 164 położonych w obrębach: gmina sporządzonego przez geodetę uprawnionego Dariusz K.: (...)

* działka nr ewid. 161 zostanie podzielona na działki nr ewid. 161/1 o powierzchni 0,0503 ha, 161/2 o powierzchni 0,0572 ha, 161/3 o powierzchni 0,0441 ha, 161/4 o powierzchni 0,0519 ha, 161/5 o powierzchni 0,0600 ha, 161/6 o powierzchni 0,0620 ha i 161/7 o powierzchni 0,1015 ha,

* działka nr ewid. 122 zostanie podzielona na działki nr ewid. 122/1 o powierzchni 0,0317 ha, 122/2 o powierzchni 0,0240 ha, 122/3 o powierzchni 0,0300 ha, 122/4 o powierzchni 0,0514 ha, 122/5 o powierzchni 0,0639 ha, 122/6 o powierzchni 0,0592 ha, 122/7 o powierzchni 0,0309 ha, 122/8 o powierzchni 0,0314 ha, 122/9 o powierzchni 0,0338 ha, 122/10 o powierzchni 0,0589 ha, 122/11 o powierzchni 0,1565 ha, (...)"

Z tak podzielonych cząstkowych działek zostały wydzielone nowe działki szersze, a krótsze.

2. " Pani Aneta K. i Robert F. (Wnioskodawca) w udziałach po 1/2 części każdy, nabędą prawo współwłasności nieruchomości obejmującej działkę nr ewid. 290 o powierzchni 0,5234 ha powstałą z połączenia działek nr ewid. 118/3, 119/1, 120/11, 121/11, 122/11, 124/2 i 125/2, działkę nr ewid. 291 o powierzchni 0,1592 ha powstałą z połączenia działek nr ewid. 158/2, 159/1, 160/1, 161/1, 162, 163/1 i 164/1 oraz działkę nr ewid, 296 o powierzchni 0,2317 ha powstałą z połączenia dziatek nr ewid. 158/7, 159/6, 160/6, 161/6, 163/6 i 164/6, a także udziały w wysokości po 67/1000 części każdy w nieruchomościach stanowiących wewnętrzne drogi dojazdowe obejmujących działki nr ewid. 278 o powierzchni 0,2690 ha powstałą z połączenia działek nr ewid. 154/2, 155/8, 156/1, 157/8 i 158/1 oraz nr ewid. 277 o powierzchni 0,3551 ha powstałą z połączenia działek nr ewid. 113/4, 114/7, 115/7, 116/1, 117/1, 118/1 i 119/2, a także udziały w wysokości po 67/1000 części każdy w działce nr ewid. 268 wydzielonej pod stację trafo, o powierzchni 0,0036 ha powstałej z połączenia działek nr ewid. 114/5 i 115/5."

Wymieniony wyżej akt notarialny wraz z pozostałymi dokumentami (aktami własności, wypisem z ewidencji gruntów, projektem podziału wraz z mapą i wnioskiem o zatwierdzenie nowego podziału) został złożony do Prezydenta Miasta. Prezydent postanowieniem z dnia 15 listopada 2013 r. wydanym na mocy art. 93 ust. 4 i 5 oraz art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, z 2010 r. poz. 651, z późn. zm.), § 10, 13 i 14 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), postanowił pozytywnie zaopiniować proponowany projekt podziału opisanej wyżej nieruchomości, przedstawiony na mapie oraz szkicu wstępnego projektu podziału (kserokopia postanowienia w załączniku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z opisaną zamianą gruntów, nabytych w drodze darowizny w dnia 29 grudnia 2009 r. (tekst jedn.: przed upływem 5 lat od nabycia), wystąpi podatek dochodowy od osób fizycznych w sytuacji, gdy nie jest to zwykła umowa zamiany w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a zostanie dokonana w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, zamiana nieruchomości, na podstawie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) właściciele oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Art. 98b ust. 3 stanowi, że podziału nieruchomości, o których mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntów.

Opisana we wniosku umowa zamiany części nowo wydzielonych nieruchomości w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi typowej umowy zamiany przewidzianej w Kodeksie cywilnym, Jest natomiast czynnością narzuconą art. 98b ust. 3 przedmiotowej ustawy, warunkującej dokonanie połączenia i ponownego podziału nieruchomości. Brak zawarcia przewidzianej w art. 98b ust. 3 umowy zamiany, powoduje brak możliwości dokonania połączenia i ponownego podziału nieruchomości. Przedmiotowa umowa podlega przepisom o gospodarce nieruchomościami oraz nie może zostać dokonana bez ich uwzględnienia.

Przewidziany w art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami tryb połączenia i podziału, a następnie zamiany ich części, w wyniku której na nowo wydzielone działki stają się odpowiednio własnością stron umowy zamiany, wprowadzony zostanie do obrotu na mocy znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie znajduje ścisłego odwzorowania w zawieranych na podstawie Kodeksu cywilnego umowach zamiany. W świetle powyższego należy stwierdzić, iż umowa zamiany dokonywana przez właścicieli opisanych działek w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ww. ustawy - źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntu,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży i umowę zamiany.

W myśl bowiem art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest, więc umową o podobnym charakterze, co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężną, a w przypadku zamiany - inna rzecz.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy właściwe dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, a nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

Wobec powyższego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec wyżej powołanych regulacji ww. ustawy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowych działkach i forma prawna ich nabycia.

Stosownie do art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Wnioskodawca nabył działki w drodze darowizny w dniu 29 grudnia 2009 r., zatem należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku - myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 3 w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2.

dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie w drodze zamiany działek dokonane przed upływem pięciu lat od daty nabycia, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dochód uzyskany z takiej zamiany będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z póź.zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl