IPPB1/415-309/14-2/EC - Opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym kwoty uzyskanej od najemcy z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego wraz kosztami.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2014 r. (data wpływu 26 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 26 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Pracuje na umowę o pracę. Zakupił lokal mieszkalny w nowo wybudowanym bloku w 2014 r. Po jego wykończeniu planuje go wynająć. Wnioskodawca chciałby z wynajmującym zawrzeć umowę, w której wyszczególniona będzie oddzielnie kwota jego wynagrodzenia (na konto bankowe) oraz kwota opłat eksploatacyjnych oraz opłaty za media, jak np:

* opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością,

* wydatki na nieruchomość wspólną,

* wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości,

* inne opłaty pobierane przez wspólnotę lub spółdzielnię lub firmę zarządzającą nieruchomością,

* centralne ogrzewanie,

* ciepła i zimna woda,

* odprowadzanie ścieków,

* energia elektryczna,

* gaz,

* inne media wykorzystywane w lokalu.

Powyższe opłaty eksploatacyjne Najemca pokrywa w wysokości zdefiniowanej przez wspólnotę, spółdzielnię lub firmę zarządzającą nieruchomością, a opłaty za media w wysokości określonej przez faktury/rachunki od dostawców mediów i według zużycia. Powyższe opłaty Najemca będzie przekazywał za pośrednictwem Wynajmującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaka kwota podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych za wynajmowane mieszkanie. Czy tylko od kwoty wynagrodzenia Wnioskodawcy, czy od wynagrodzenia wraz z powyższymi kosztami.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwestie pobierania czynszu oraz innych opłat z tytułu najmu lokali mieszkalnych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 9 ust. 5 i 6 ww. ustawy stanowi, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać wtedy, kiedy korzystający nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Najemca nie ma możliwości odrębnego podpisania umów na dostawę mediów, oznacza to też, że właściciel mieszkania - podatnik ma obowiązek dostarczenia tych mediów do lokalu dla najemcy. Stosunek najmu reguluje zaś ustawa - Kodeks cywilny, gdzie w art. 659 § 1 ustawy przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Wyodrębnienie od czynszu innych opłat jest zatem zgodne z ww. przepisami.

Zdaniem Wnioskodawcy kwotą podlegającą opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych będzie jedynie kwota stanowiąca równowartość określonego umowami czynszu miesięcznego stanowiącego jego przychód, a nie zaś kwota obejmująca obok czynszu także kwota czynszu do wspólnoty, spółdzielni lub firmy zarządzającej nieruchomością oraz opłaty za gaz, wodę, ścieki, prąd, centralne ogrzewanie i internet, itp.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy - z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza wynajmować lokal mieszkalny. Najemca będzie ponosił wydatki związane z eksploatacją tego lokalu, tj. opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością, wydatki na nieruchomość wspólną, wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości, centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, odprowadzanie ścieków, energia elektryczna, gaz, inne media wykorzystywane w lokalu.

Zatem, w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzić należy, że opłaty związane z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości, tj.: opłaty za zarządzanie nieruchomością, woda, energia, gaz, ścieki - skoro z umowy wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest Najemca - nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Natomiast określona w umowie wysokość czynszu, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.