IPPB1/415-289/14-5/MS - PIT w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży mieszkań stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nabywaniem mieszkań

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2014 r. (data wpływu 20 marca 2014 r.) uzupełnionego pismem z dnia 17 czerwca 2014 r. (data nadania 18 czerwca 2014 r., data wpływu 23 czerwca 2014 r.) na wezwanie z dnia 10 czerwca 2014 r. (data doręczenia 16 czerwca 2014 r.) Nr IPPB1/415-289/14-3/MS, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży mieszkań stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nabywaniem mieszkań - jest prawidłowe.

W dniu 20 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży mieszkań stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nabywaniem mieszkań.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

(sformułowany ostatecznie w dniu 23 czerwca 2014 r.):

Wnioskodawca planuje rozpoczęcie działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy będzie min.:

68 Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości

Na sekcję tę składają się m.in. następujące rodzaje działalności:

68.1, 68.10, 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca planuje obrót nieruchomościami niemieszkalnymi oraz mieszkalnymi (nabycia, zbycia, zamiany). Zamiany, nabycia oraz zbycia będą dokonywane na podstawie prawnie skutecznych umów notarialnych. Wnioskodawca będzie zawierał umowy zamiany na ogół z osobami fizycznymi. Możliwe jednak jest, że umowy zamiany będą dokonywane również z osobami prawnymi i jednostkami nie posiadającymi osobowości prawnej (np. spółki komandytowe). Lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, którymi będzie obracał Wnioskodawca, zwane będą dalej łącznie "mieszkaniami". Mieszkania, które będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Mieszkania będą traktowane jak każdy inny towar. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wybierze opodatkowanie podatkiem liniowym w wysokości 19%. Wnioskodawca będzie prowadził dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych. Wybór rodzaju prowadzonej dokumentacji podatkowej będzie uzależniony od osiągniętego poziomu sprzedaży.

Wniosek powyższy nie spełniała wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 10 czerwca 2014 r. Nr IPPB1/415-289/14-3/MS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. W dniu 23 czerwca 2014 r. do tut. Biura wpłynął uzupełniony wniosek.

W piśmie z dnia 17 czerwca 2014 r. (data wpływu 23 czerwca 2014 r.) Wnioskodawca wskazał, że załącza poprawiony wniosek, w którym usunął fragmenty dot. Lokatorskich praw do lokali. W zakresie tych lokatorskich praw do lokali Wnioskodawca rezygnuje z wystąpienia o wiążącą interpretację.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

(sformułowane ostatecznie w dniu 23 czerwca 2014 r.):

1. Czy przychody ze sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawcę mieszkań będą dla Wnioskodawcy przychodem ze źródła przychodu podanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza) u.p.d.o.f.

2. Czy koszty związane z nabywaniem mieszkań (czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami itp. będą zgodnie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f. kosztami uzyskania przychodów, o których mowa w pytaniu 1 powyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy,

(sformułowane ostatecznie w dniu 23 czerwca 2014 r.)

Ad. 1

Wnioskodawca uważa, że przychody ze sprzedaży nabywanych przez Wnioskodawcę mieszkań będą dla Wnioskodawcy przychodem ze źródła przychodu podanego w art, 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza) u.p.d.o.f., ponieważ będą towarami. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w następującej interpretacji z dnia 19 sierpnia 2009 r. o sygn. IPPB1/415-311/09-7/EC: "Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, iż przychód ze zbycia nieruchomości będących w spółce towarami handlowymi stanowi dla Wnioskodawcy w części przypadającej na jego udział w zysku przychód z działalności gospodarczej.

Ad. 2

Wnioskodawca uważa, że koszty związane z nabywaniem mieszkań (czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami itp. będą zgodnie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f. kosztami uzyskania przychodów, o których mowa w pytaniu 1, zadanym w niniejszym wniosku, czyli przychodów ze sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawcę mieszkań, ze źródła przychodu podanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza) u.p.d.o.f.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca planuje obrót nieruchomościami niemieszkalnymi oraz mieszkalnymi (nabycia, zbycia, zamiany).Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Mieszkania będą traktowane jak każdy inny towar. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem jeżeli sprzedaż mieszkań następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychody uzyskiwane ze sprzedaży mieszkań stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły przychód z tej działalności.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

A zatem, warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów, jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

został poniesiony przez podatnika, tj. w

* ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

* jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

* pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

* poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

* został właściwie udokumentowany,

* nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, które nie są wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy podatkowej. Koszty ponoszone przez podatnika należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku musi mieć wpływ na powstanie, zwiększenie lub zabezpieczenie tego przychodu.

Wskazane we wniosku wydatki (cena płacona za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami), bez wątpienia poniesione zostały przez Wnioskodawcę z zamiarem uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej z tytułu sprzedaży mieszkań. Mogą więc co do zasady stanowić koszty uzyskania przychodu tej działalności.

Koszty te jak wynika z przedstawionych okoliczności, związane są z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. W związku z powyższym, mając wpływ na wielkość uzyskanego przychodu, stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowić będą koszty uzyskania przychodów.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane ze sprzedaży mieszkań stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły przychód z tej działalności. Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki jako związane z przychodami, jakie osiąga Wnioskodawca w związku z charakterem prowadzonej działalności gospodarczej będą stanowiły koszty uzyskania przychodu tej działalności.

Odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wskazać należy, że interpretacja ta dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.