IPPB1/415-276/10-2/RS - Ustalenie momentu nabycia lokalu mieszkalnego i zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego z jej zbycia.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2010 r. (data wpływu 22 marca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego i zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z jej zbycia - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów Prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego i zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego z jej zbycia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 maja 2003 r. Wnioskodawca podpisał z deweloperem umowę przedwstępną nabycia lokalu mieszkalnego, który to lokal deweloper zobowiązał się wybudować w terminie do dnia 31 lipca 2004 r. Deweloper zobowiązał się również do przekazania lokalu mieszkalnego do użytkowania niezwłocznie po odbiorze budynku oraz do podpisania właściwych aktów notarialnych sprzedaży w okresie 120 dni od przyjęcia budynków przez Urząd Dzielnicy do użytkowania. Wydanie lokalu mieszkalnego uzależnione było od uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych (uruchomienia przez bank wszystkich transz kredytowych) - czyli zapłaty 100 % wartości mieszkania. Podatnik w ciągu 7 dni od uruchomienia każdej z transz otrzymywał potwierdzenie w postaci faktur VAT dotyczących wpłat na poczet ceny zamówionego mieszkania.

Odbiór lokalu odbył się w dniu 11 lipca 2004 r. Od tego dnia Wnioskodawca rozpoczął faktyczne użytkowanie nieruchomości, ponosząc koszty jej użytkowania. Wkrótce po odbiorze, jeszcze w 2004 r., Wnioskodawca dokonał zameldowania na pobyt stały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym.

W skutek przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy nastąpiło opóźnienie podpisania właściwego aktu notarialnego. Został on podpisany w dniu 15 czerwca 2005 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z powyższym Wnioskodawcy przysługuje możliwość sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2010 r. bez konieczności uiszczenia 10 % podatku ryczałtowego.

Wnioskodawca uważa, że ma prawo do rozpoczęcia liczenia terminu 5-letniego z końcem roku kalendarzowego, w którym odebrał lokal mieszkalny, dokonał w nim zameldowania oraz ponosił rzeczywiste koszty jego użytkowania. Spełnia to podstawowe kryteria wybudowania lokalu mieszkalnego (przez dewelopera na zamówienie Wnioskodawcy).

Następujące fakty:

przemawiają za tym, że spełniony zostaje co najmniej jeden z warunków ("nabycie lub wybudowanie") zapisu ustawy:

"jeżeli sprzedaż lub zamiana nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana w przypadku sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych pod lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...)".

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 - jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W tym miejscu należy wskazać, iż art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, uzależnia powstanie obowiązku podatkowego od daty nabycia, a nie zapłaty deweloperowi całej wartości za lokal mieszkalny.

W świetle art. 155 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.), przez nabycie należy rozumieć umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353)185; Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może otrzymać we władanie lokal mieszkalny, zapłacić część lub całość ceny.

Zaznacza się, iż wstępna umowa sprzedaży, nie stanowi dokumentu, na podstawie którego można stwierdzić własność nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa wstępna, ani protokół zdawczo-odbiorczy nie przenoszą własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, a art. 158 k.c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z powyższym artykułem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W myśl art. 73 § 2 k.c. - jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 12 maja 2003 r. zawarta została wstępna umowa z deweloperem, która zobowiązywała go do wybudowania oraz sprzedania lokalu mieszkalnego. W dniu 11 lipca 2004 r. odbył się odbiór lokalu. Akt notarialny przenoszący na Wnioskodawcę własność ww. lokalu został podpisany w dniu 15 czerwca 2005 r.

W związku z powyższymi uregulowaniami należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w momencie podpisania aktu notarialnego w dniu 15 czerwca 2005 r. Datą nabycia prawa własności ww. lokalu dla celów podatkowych jest akt notarialny z 2005 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z końcem 2010 r.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jednakże na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania jest wydatkowanie przychodu na ww. cele mieszkaniowe. Natomiast jeżeli Wnioskodawca nie spełni powyższego warunku, obowiązany będzie do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego w przypadku Wnioskodawcy nastąpiło w dniu 15 czerwca 2005 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z końcem 2010 r. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przed upływem ww. terminu będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym spowoduje obowiązek uiszczenia 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego, chyba że środki te zostaną wydatkowane nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane cele mieszkaniowe. W takim przypadku przychód będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.