IPPB1/415-245/11-4/ES - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2011 r. (data wpływu 25 lutego 2011 r.) oraz piśmie (data nadania 10 maja 2011 r., data wpływu 12 maja 2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-245/11-2/MT z dnia 4 maja 2011 r. (data nadania 4 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca od ponad 30 lat jest właścicielem gruntu o powierzchni 6.552 m ^2. Grunt jest długi na 348 mb i szeroki 18,8 mb. Jest to ziemia VI klasy, jest gruntem odrolnionym pod budownictwo. Z gruntem o szerokości 18,8 mb, nie da się podzielić działki, ponieważ trzeba zostawić 8 m szerokości na drogę dojazdową. W ubiegłym 2010 r. z właścicielem pola sąsiedniego, równie wąskiego paska ziemi Wnioskodawca podjął decyzję o tym, aby notarialnie połączyć te dwa grunty i podzielić na działki budowlane, tak aby zgadzały się metry sprzed podziału (w załączeniu Wnioskodawca przesyła mapkę z opisem, która również obrazuje całą sytuację). Ze swojego wąskiego pola Wnioskodawca dodał jeszcze 8 m szerokości na drogę dojazdową do działek, więc w części gruntu Wnioskodawcy pozostało 10,8 m mb szerokości. W działkach pozostało Wnioskodawcy 5.034 m ^2, natomiast na drogę oddał w sumie 1.518 m ^2. W całej tej sytuacji po podziale owych gruntów z sąsiadem Wnioskodawca nie zyskał metrów, a nawet stracił 1.518 m ^2, które oddał na drogę dojazdową.

W związku z tym w skład każdej działki wchodzi większa część szerokości sąsiada, natomiast część gruntu Wnioskodawcy jest mniejszą składową działek ze względu na część oddaną na drogę. W bieżącym 2011 r. Wnioskodawca sprzedał jedną z działek i dowiedział się, że prawdopodobnie musi zapłacić 19%-owy podatek od części działki, która uprzednio należała do sąsiada i została zamieniona na część Wnioskodawcy.

W związku z obowiązującym prawem Wnioskodawca myśli, że zaistniała sytuacja, kiedy musi zapłacić 19% podatek jest dla niego krzywdząca, ponieważ nie jest handlarzem ziemi, a przez prawo jest tak traktowany. W związku z tym podziałem nastąpiła zamiana w celu poszerzenia owych gruntów, ponieważ nikt nie był zainteresowany kupnem tak wąskiego pola.

Gdyby była realna możliwość sprzedania tak wąskiego paska ziemi (przed podziałem) to Wnioskodawca nie byłby zmuszony do łączenia tych gruntów z sąsiadem i co za tym idzie nie obowiązywałby go 19%-owy podatek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca musi płacić podatek od części działki, która kiedyś była własnością sąsiada, a teraz wchodzi w skład działki Wnioskodawcy, skoro pierwotny metraż nie powiększył się (Wnioskodawca nic nie zyskał), a nawet w stanie rzeczywistym został pomniejszony (Wnioskodawca stracił 1.518 m ^2, które oddał na drogę dojazdową do działek).

Zdaniem Wnioskodawcy doprecyzowanym w odpowiedzi na wezwanie z dnia 4 maja 2011 r. Nr IPPB1/415-245/11-2/MT powinien być zwolniony z płacenia podatku, ponieważ od ponad 30 lat jest właścicielem tej działki: nie jest handlarzem ziemi, a przez prawo jest tak traktowany. Przed podziałem działka miała 6.552 m ^2, po podziale działki pozostało mu 5.034 m ^2, ponieważ 1.518 m ² oddał za darmo na drogę gminną, co i tak jest dla Wnioskodawcy dużą stratą finansową.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca od ponad 30 lat jest właścicielem gruntu o powierzchni 6.552 m ^2. W 2010 r. z właścicielem pola sąsiedniego, równie wąskiego paska ziemi Wnioskodawca podjął decyzję o tym, aby notarialnie połączyć te dwa grunty i podzielić na działki budowlane, tak aby zgadzały się metry sprzed podziału.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Data, w której dokonano zamiany nieruchomości jest datą nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył w 2010 r. w drodze zamiany udział w nieruchomości, wobec tego przy sprzedaży tej części gruntów zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 3 w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Kosztem nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia będzie wartość nieruchomości, którą podatnik zbył w wykonaniu umowy zamiany, a nie wartość nabytej w wyniku zamiany nieruchomości. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju "cenę", jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, dochód ze sprzedaży udziałów w działce nabytych w drodze zamiany w 2010 r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy. Dochodem będzie różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziałów w działkach nabytych w 2010 r., a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tj. kosztami związanymi z zawarciem umowy zamiany, o ile Wnioskodawca je poniósł.

Z powyższych względów stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe. Należy podkreślić, że jeżeli po stronie Wnioskodawcy nie powstanie dochód w rozumieniu powyższych wyjaśnień, to wówczas nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Jednocześnie informujemy, iż załącznik do wniosku w postaci mapy z opisem nie podlega analizie i weryfikacji. Podatnik jest zobowiązany do przedstawienia stanu faktycznego wyłącznie we wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.