IPPB1/415-243/10-2/JB - Opodatkowanie przychodu uzyskanego z tytułu najmu nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2010 r. (data wpływu 15 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest właścicielem 4 lokali mieszkalnych w W., które wynajmuje. Od dnia 1 stycznia 2010 r. w oparciu o ustawę dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Wnioskodawca zawiadomił Urząd Skarbowy o decyzji skorzystania z opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5 % przychodu.

W lutym br. Wnioskodawca zaczął również uzyskiwać przychody z tytułu 25 udziału we własności kamienicy czynszowej położonej w D., odziedziczonego po ojcu.

Kamienica obejmuje kilkadziesiąt lokalu mieszkalnych i użytkowych i jest w stanie wymagającym ciągłych napraw i remontów, co przy stosunkowo niskich przychodach powoduje, że dochód przypadający na udział Wnioskodawcy nie jest stały i może oscylować w granicach 0 - 2.000 PLN miesięcznie. Rejestrację przychodów i kosztów prowadzi Wnioskodawcy wyspecjalizowana firma stosująca pełne rozliczenie księgowe, jednakże dostarczenie do Urzędu Skarbowego wszystkich umów najmu z lokatorami kamienicy jest ze względu na ich ilość i zmienność w czasie praktycznie niemożliwa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy przychody z czterech mieszkań powinny być opodatkowane podatkiem zryczałtowanym 8,5 %, natomiast dochody z tytułu udziału w kamienicy w D. powinny być potraktowane jako pozostałe źródło przychodu i opodatkowane na zasadach ogólnych, tj. wg skali podatkowej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przychodami w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu za dany rok podatkowy podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania uzyskiwania przychodów z tego źródła lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania uważa się, że przychody z najmu nadal opodatkowane będą ryczałtem.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cyt. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 %.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż u podatnika, który wybrał zasady ogólne lub ryczałtową formę opodatkowania podatkiem dochodowym, opodatkowaniu podlega suma przychodów osiągniętych z danego źródła. Opodatkowaniu podlega zatem suma przychodów uzyskanych z tytułu najmu, niezależnie od liczby wynajmowanych nieruchomości i liczby zawartych umów najmu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca osiąga przychody z najmu 4 lokali mieszkalnych w W. i dokonał na 2010 r. wyboru sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5 %. Od lutego 2010 r. Wnioskodawca uzyskuje również przychody z tytułu najmu udziału we własności kamienicy czynszowej w D., a przychody uzyskane z tego tytułu pragnie opodatkować wg skali podatkowej.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania jest najem, a nie każda zawarta umowa czy wynajmowana nieruchomość oddzielnie. Oznacza to, że wybrana przez Wnioskodawcę forma opodatkowania, tj. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, obowiązywać będzie w stosunku do przychodów osiągniętych z najmu wszystkich nieruchomości, do czasu zgłoszenia zmiany formy opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów. Zmiana formy opodatkowania może nastąpić dopiero od początku 2011 r. po złożeniu oświadczenia o wyborze innej formy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.