IPPB1/415-239/10-4/ES - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2010 r. (data wpływu 15 marca 2010 r.) oraz piśmie (data nadania 27 maja 2010 r., data wpływu 28 maja 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwania z dnia 20 maja 2010 r. (data nadania 20 maja 2010 r., data doręczenia 24 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 25 czerwca 2003 r. nabył działkę budowlaną. Na działce tej planuje w roku 2010 wybudowanie budynku mieszkalnego. Będzie to bliźniak z tym, że będą tam cztery samodzielne mieszkania (tzw. czworak). W Urzędzie Skarbowym w W. Wnioskodawca został poinformowany, że wprawdzie jest właścicielem działki od ponad 5 lat i obecnie przysługuje mu ulga o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, to po wybudowaniu bliźniaka straci prawo do tej ulgi i będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w przypadku sprzedaży poszczególnych mieszkań. Ponadto poinformowano Wnioskodawcę, że do momentu zgłoszenia domu do użytkowania (odbioru domu) nieruchomość jest traktowana jako nieruchomość gruntowa, którą ma ponad 5 lat i w przypadku jej sprzedaży nie płaci podatku dochodowego od osób fizycznych. Po zgłoszeniu domu do użytkowania nieruchomość ta będzie traktowana nieruchomość lokalowa, a więc w przypadku sprzedaży poszczególnych lokali Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, a zobowiązanie to niejako "powstanie na nowo". Pojawia się dodatkowo problem ewentualnej możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej i przeznaczenia uzyskanych z tytułu sprzedaży poszczególnych mieszkań pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne własne cele mieszkaniowe.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 20 maja 2010 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż od dnia 1 lutego 2006 r. prowadzi działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu indywidualnej kancelarii adwokackiej. Okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia dla sprawy, gdyż działkę kupił 25 czerwca 2003 r., a więc trzy lata wcześniej. Zakup działki nie jest w żaden sposób związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Wnioskodawca jest właścicielem zakupionego gruntu - działki budowlanej (prawo własności). Wnioskodawca zakupił grunt w celu wybudowania domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca uważa, że skoro nabył już prawo do ulgi podatkowej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie mogę być pozbawiony prawa w sposób "dorozumiany". Pozbawienie Wnioskodawcę tego prawa musi wynikać z obowiązujących przepisów.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że prawo to powstaje niezależnie od siebie w dwóch przypadkach:

Każda z tych podstaw jest traktowana samodzielnie i niezależnie. Żadna też z tych podstaw nie przewiduje utraty prawa do ulgi, nabytego z sąsiedniej podstawy. Jest to jedna ulga podatkowa, którą można uzyskać z dwóch niezależnych od siebie podstaw, a żaden przepis nie przewiduje utraty prawa do nabytej ulgi.

Wnioskodawca uważa, że będzie mógł skorzystać z prawa do tzw. ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży mieszkań środki pieniężne w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 30e ustawy). W tym przypadku Wnioskodawca prosi jedynie o potwierdzenie tego prawa.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 20 maja 2010 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż skoro jest właścicielem działki od ponad 5 lat to nie powinien płacić żadnego podatku dochodowego w przypadku wybudowania na działce budynku w roku 2010. Budynek stanowi bowiem część składową nieruchomości, a nie odwrotnie. Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, czy sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych. Czynność wyodrębnienia poszczególnych lokali mieszkalnych nie może w żaden sposób zostać uznana za datę nabycia nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy przez cały czas jego nieruchomość jest traktowana jako działka budowlana, którą ma od ponad 5 lat, a zatem data zobowiązania podatkowego w zakresie podatku dochodowego nigdy nie nastąpi. Wnioskodawca uważa, że nie ma takiego przepisu na podstawie którego może zostać pozbawiony prawa do nabytej ulgi.

Uważa, iż nadal obowiązuje ulga mieszkaniowa w przypadku przeznaczenia środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkań w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkalne, ale ponieważ nie musi płacić podatku dochodowego to nie będzie musiał korzystać z tej ulgi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

* prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z treści wniosku wynika, iż przedmiotowa działka i wybudowany budynek z czterema mieszkaniami w żaden sposób nie są związane z działalnością gospodarczą.

A zatem idąc za Wnioskodawcą przyjęto, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w 2003 r. dokonał zakupu działki budowlanej. Na działce tej planuje w roku 2010 wybudowanie budynku mieszkalnego, w którym będą cztery samodzielne mieszkania.

Stosownie do przepisów art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Artykuł 48 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że - z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych - do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast, zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Także dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do takiej nieruchomości nie rozdziela się sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Przyjmuje się, że wyznacznikiem upływu biegu terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest data nabycia gruntu, a nie data wybudowania na tym gruncie budynku.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja gdy mamy do czynienia z użytkowaniem wieczystym gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Wówczas bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odrębnie dla gruntu, oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży mieszkań nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, bowiem zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Faktu tego nie zmienia okoliczność, iż w późniejszym okresie nastąpi wybudowanie budynku na nieruchomości. Istotna jest bowiem w tym aspekcie wyłącznie data nabycia gruntu.

W związku z powyższym odpowiedź na pozostałe pytania stała się bezprzedmiotowa.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.