IPPB1/415-199/11-4/JB - Sposób opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2010 r. (data wpływu 24 lutego 2011 r.) oraz piśmie z dnia 12 maja 2011 r. uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-199/11-2/JB z dnia 6 maja 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 24 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Od października 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmują osobom trzecim lokal mieszkalny. Zadeklarowali rozliczanie podatku w formie ryczałtu (8,5%) oraz złożyli oświadczenie o rozliczaniu podatku za 2010 r. (a następnie za 2011 r.) przez jednego ze współmałżonków, tj. Wnioskodawczynię.

Podpisując umowę z najemcami ustalone zostało, że wszelkie opłaty z tytułu utrzymania mieszkania ponoszone będą przez najemców, jednak opłaty dokonywane będą za pośrednictwem Wnioskodawczyni. Jest to forma zabezpieczenia się przed ewentualnym zadłużeniem mieszkania w przypadku nie wywiązywania się najemców ze swego obowiązku. W tej sytuacji kwota wpłacana co miesiąc przez najemców składa się z dwóch składników: czynszu za wynajem oraz kwoty czynszu należnego administratorowi nieruchomości tj. administracji osiedla. Dodatkowo, co dwa miesiące (zgodnie z wpływem rachunków od dystrybutora energii elektrycznej) wpłacana jest kwota wynikająca ze zużycia energii elektrycznej. W umowie zawarta została również klauzula, że w przypadku zmiany (głównie zwiększenia) czynszu przez administrację, najemcy odpowiednio więcej będą wpłacać na konto, celem pokrycia należności związanych z utrzymaniem mieszkania.

Po trudnych negocjacjach, kwota czynszu za wynajem została ustalona na kwotę 1.158,93 zł, czynsz na rzecz administracji wynosił 3.41,07 zł, co dało kwotę obowiązkowej wpłaty miesięcznej 1500,00 zł. + co 2 miesiące wpłaty za zużytą energię elektryczną zgodnie z rachunkiem dystrybutora energii.

Na stronie internetowej Ministerstwa Finansów Wnioskodawczyni przeczytała informacje, że jeśli np. z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie ani przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu. Na tej podstawie Wnioskodawczyni uznała, że Jej przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym jest kwota 1.158,93 zł, bo gdyż stanowi czynsz za wynajem. Pozostałe kwoty, choć wpłacane przez najemców na Jej konto, nie stanowią Jej przychodu, bowiem jedynie pośredniczy w uiszczaniu przez najemców opłat za utrzymanie mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka kwota - w świetle zapisów umowy najmu oraz obowiązujących przepisów prawa - powinna stanowić podstawę opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego.

Zdaniem Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym jest kwota 1158,93 zł, bo ona stanowi przychód. Pozostałe kwoty, choć wpłacane przez najemców na konto Wnioskodawczyni, nie stanowią Jej przychodu, bowiem Strona jedynie pośredniczy w uiszczaniu przez najemców opłat za utrzymanie mieszkania.

W styczniu 2011 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-28 przyjmując właśnie taką wielkość miesięcznego przychodu z najmu. Wobec wątpliwości, co do prawidłowości rozliczenia, w lutym złożyła korektę rozliczenia PIT 28, przyjmując kwotę 1.500 zł jako podstawę comiesięcznego rozliczenia podatku. Jednak nie jestem przekonana o prawidłowości przyjętego założenia, co do wysokości podstawy opodatkowania podatkiem ryczałtowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, ścieki), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, wszelkie opłaty z tytułu utrzymania mieszkania ponoszone będą przez najemców, jednak opłaty dokonywane będą za pośrednictwem Wnioskodawczyni.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego), tj. kwota 1158,93 zł. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy wszelkie opłaty z tytułu utrzymania mieszkania ponoszone będą przez najemców - nie stanowią dla Wnioskodawczyni przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.