IPPB1/415-122/09-2/KS - Zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w zakresie kwoty wydatkowanej na ich zakup.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2009 r. (data wpływu 20 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem części przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 20 czerwca 2007 r. jako jedyny właściciel sprzedała za kwotę 503.000 zł nieruchomość - lokal mieszkalny, stanowiący odrębną własność. Przedmiotowa nieruchomość została kupiona w dniu 27 sierpnia 2004 r. a więc sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

W dniu 22 czerwca 2007 r. Wnioskodawczyni złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że kwotę ze sprzedaży przeznaczy do dnia 20 czerwca 2009 r. na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 7 maja 2007 r. Wnioskodawczyni przystąpiła do umowy zobowiązującej sprzedaż trzech sąsiadujących ze sobą działek w O. działki Nr 64,65,66 w obrębie 206 w O.

W wypisach z rejestru gruntów wszystkie działki były oznaczone jako grunty orne (RVI) - działka 64 i 65 oraz działka 66 jako grunty orne (RVI) i grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz-RVI). Każda z działek miała kształt długiego i wąskiego paska i samodzielnie nie byłaby wystarczająca do wybudowania budynku mieszkalnego (całkowita powierzchnia złączonych działek wynosi 2530 m²). Dopiero kupienie ich razem i złączenie w jednej księdze wieczystej dała możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkalną. Działki znajdują się wewnątrz obszaru gęsto zabudowanego domami jednorodzinnymi.

W dniu 21 czerwca 2007 r. w Urzędzie Miasta O. Wnioskodawczyni złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego na nieruchomości składającej się z działek Nr 64,65,66 w obrębie 206 w O.

W dniu 3 lipca 2007 r. Prezydent Miasta zawiadomił Wnioskodawczynie o wszczętym postępowaniu w tej sprawie.

W dniu 6 lipca 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła ww. działki (trzy akty notarialne - umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej sprzedaży) za ogólną kwotę 352.000 zł.

Wszystkie trzy działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a dotychczasowy plan obowiązywał do dnia 31 grudnia 2002 r. Ponadto nie podjęto dotychczas uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, obejmującego swym zasięgiem ww. działki. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta O. obszar ten nie jest również objęty obowiązkiem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - takie zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta zostało okazane przy akcie notarialnym.

W dniu 13 sierpnia 2007 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na terenie nieruchomości składającej się z działek Nr 64,65,66 w obrębie 206 w O. W uzasadnieniu tej decyzji czytamy "Z uwagi na brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu niniejsza decyzja wydana została w oparciu o przepisy odrębne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów przedmiotowa nieruchomość nie stanowi ewidencyjnie gruntu leśnego. Położona jest wśród istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej". Wszystkie sąsiednie działki są zabudowane.

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawczyni złożyła wniosek do Sądu Rejonowego utworzenie dla ww. 3 działek jednej księgi wieczystej. W dniach 31 października 2007 r., 30 listopada 2007 r. i 25 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała z Sądu Rejonowego w O. wyciągi z księgi wieczystej poświadczające odłączenie i przyłączenie do istniejącej księgi wieczystej. W chwili obecnej wszystkie działki mają założoną jedną księgę wieczystą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni kwota 352.000 zł pochodząca ze sprzedaży nieruchomości została spożytkowana przed upływem 2 lat w całości na cele mieszkaniowe w rozumieniu ww. ustawy. Działki mimo ewidencyjnego statusu działek ornych już w chwili transakcji spełniały wszystkie kryteria działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową: bezpośrednie sąsiedztwo z działkami zabudowanymi, dostęp do drogi publicznej, lokalizacja w terenie gęsto zabudowanym, decyzja o warunkach zabudowy.

Ponadto Wnioskodawczyni uważa, że pomimo trzech transakcji zakupu działki zostały kupione w celu scalenia i uzyskania w ten sposób jednej, optymalnej działki przeznaczonej na cele budowlane.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

Stosownie do treści art. 21 ust. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących w chwili nabycia przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Decydujące znaczenie dla ustalenia statusu prawnego gruntu mają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez właściwy organ gminy.

W myśl art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 20 czerwca 2007 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 22 czerwca 2007 r. złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cześć przychodów uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup w dniu 6 lipca 2007 r. trzech działki gruntu. Nabyte działki gruntu w chwili zakupu nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu 13 sierpnia 2007 r. Prezydent Miasta O. wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku mieszkalnego na terenie składającym się z zakupionych działek gruntu.

Biorąc więc pod uwagę cytowane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku posiadania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego (wydanej nie później niż w okresie dwóch lat od daty sprzedaży lokalu mieszkalnego), zakup przedmiotowego gruntu spełni wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując uznać należy, że Wnioskodawczyni dokonując zakupu gruntu spełniła wymogi uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części przychodu wydatkowanego na zakup przedmiotowych działek gruntu.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.