IPPB1/415-1194/08-2/IF - Niemożność ryczałtowego opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2008 r. (data wpływu 20 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza rozpocząć wykonywanie usług najmu nieruchomości i wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu. Wnioskodawca dodaje, iż najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej albo będzie uzyskiwać przychody z najmu poza działalnością gospodarczą. Wynajem będzie dotyczył własnej działki gruntu przeznaczonej na działalność usługową. Działka zostanie zabudowana przez najemcę, a umowa najmu będzie zawarta na 20 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy wykonując usługi wynajmu nieruchomości w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, podatnik ma prawo być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym i to pomimo wymienienia usług wynajmu nieruchomości w załączniku Nr 2 do ustawy, który to załącznik zawiera wykaz usług wyłączających z opodatkowania ryczałtem. Według Wnioskodawcy ma tu zastosowanie art. 8 ust. 1 ustawy, gdzie w zdaniu pierwszym napisano, iż opodatkowanie w formie ryczałtu nie stosuje się przychodów ewidencjonowanych z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, który mówi o tym, że przychody z tytułu umowy najmu lub innych umów o podobnym charakterze (art. 6 ust. 1a) nie są wyłączone z ryczałtu, jeśli są uzyskane u podatników, o których mówi art. 8 ust. 1 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy, wobec faktu bycia podatnikiem określonym w art. 8 ust. 1 ustawy i wymienionym w art. 6 ust. 1b nie stosuje się do niego wyłączenia z ryczałtu na zasadach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e ustawy.

O opodatkowaniu wg stawki 8,5% stanowi natomiast art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i ustawy, jeśli działalność najmu jest prowadzona w ramach źródła jakim jest działalność gospodarcza.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy wykonując usługi wynajmu nieruchomości, bez prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej, podatnik będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki 8,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. b ustawy. Do podatnika nie będzie miało zastosowanie ograniczenie określone w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit a ustawy, w kwocie równowartości 4.000 Euro, ponieważ to ograniczenie dotyczy jedynie przychodów wymienionych w art. 6 ust. 1a, tj. przychodów związanych z wartością otrzymanych nieodpłatnie świadczeń z tytułu najmu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. Nr 14, poz. 176 z zm.) do źródeł przychodów zalicza się m.in.:

Powyższe przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.

Tak więc dla celów podatkowych najem, może być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej lub najem jako dodatkowe źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą opodatkowane są stawką ryczałtu w wysokości 8,5%, z wyłączeniem przychodów z wynajmu samochodów osobowych i pozostałych środków transportu, które zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. g ww. ustawy opodatkowane są stawką 17%.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy.

Załącznik ten zawiera wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z dnia 29 kwietnia 1997 r., Nr 42, poz. 264, z późn. zm.).

W pozycji 10 tego załącznika wymieniono m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (grupa 70.2 PKWiU) tj. usługi wynajmowania lub wydzierżawiania na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wykluczają więc możliwość korzystania z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z działalności gospodarczej, jeżeli podatnik osiąga w ramach tej działalności w całości lub w części przychody z najmu nieruchomości na własny rachunek.

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (...)

Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy stosownie do art. 9 ust. 1 i 4 ww. ustawy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Natomiast podatnik rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień jego rozpoczęcia, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu z tego tytułu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zakończenia najmu lub nie dokonał wyboru innej formy jego opodatkowania, uważa się, że przychód z najmu jest opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku uzyskiwania przychodów z najmu opodatkowanych podatkiem zryczałtowanym ustawodawca przewiduje zróżnicowaną stawkę podatkową, w zależności od tego, jaka jest wielkość przychodów osiągniętych przez podatnika z tego źródła od początku roku podatkowego.

Jak wynika z treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) cytowanej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro i 20% od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę.

Kwoty wyrażone w euro przelicza się na walutę polską według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 4 ust. 2 ww. ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza rozpocząć wykonywanie usług najmu nieruchomości i wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu. Najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej albo Wnioskodawca będzie uzyskiwać przychody z najmu poza działalnością gospodarczą. Wynajem będzie dotyczył własnej działki gruntu przeznaczonej na działalność usługową. Działka zostanie zabudowana przez najemcę, a umowa najmu będzie zawarta na 20 lat.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż wykonywanie usług wynajmu nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykluczy możliwość opodatkowania uzyskiwanych przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jeżeli najem będzie odbywał się poza działalnością gospodarczą, przychody z tytułu najmu nieruchomości (działki) będą mogły zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, o ile Wnioskodawca złoży stosowne oświadczenie w przewidzianym przepisami terminie - o wyborze tej formy opodatkowania. Przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę, po spełnieniu ww. warunków mogą być opodatkowane 8,5% stawką ryczałtu ewidencjonowanego do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro i 20% od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.