IPPB1/415-115/12-4/EC - Ustalenie kosztów uzyskania przychodów w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej uprzednio jako wynagrodzenie z tytułu umorzenia udziałów w spółce z o.o.
Pismo z dnia 19 kwietnia 2012 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPB1/415-115/12-4/EC Ustalenie kosztów uzyskania przychodów w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej uprzednio jako wynagrodzenie z tytułu umorzenia udziałów w spółce z o.o.
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 3 lutego 2012 r. (data wpływu 6 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 6 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Niemczech oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT w Niemczech. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki z o.o. posiadającej, siedzibę na terytorium Polski podlegającej w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku CIT ("Spółka"). Kapitał zakładowy Spółki wynosi 1.141.500 zł i dzieli się na 22.830 udziałów o wartości nominalnej 50 zł. Wnioskodawca posiada obecnie 0,44% udziałów w Spółce, a pozostałe 99,56% udziałów w Spółce należą do osoby fizycznej mającej miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegającej w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu ("Udziałowiec 2").
Na majątek Spółki składa się głównie: (i) nieruchomość o łącznej pow. 0,0572 ha, zabudowana budynkiem o pow. 428 m2, położonej w R., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą ("Nieruchomość"), (ii) lokal mieszkalny o pow. 57 m2, oraz (iii) udziały w innej spółce z o.o. z siedzibą i miejscem zarządu na terenie Polski ("Spółka Zależna"). Spółka prowadzi głównie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości na rzecz Spółki Zależnej (od 1998 r.). Spółka poczyniła również nakłady na Nieruchomość, przy czym nakłady na Nieruchomość nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości (od nakładów był odliczany podatek VAT).
Obecnie rozważane jest podjęcie przez walne zgromadzenie wspólników Spółki uchwały o umorzeniu części udziałów Spółki w ten sposób, iż kapitał zakładowy Spółki ulegnie obniżeniu z kwot 1.141.500 zł do kwoty 20.000 zł.
Wypłata kwot należnych wspólnikom Spółki (tj. Wnioskodawcy oraz Udziałowcowi 2) wynikająca z tytułu zwrotu kwot w wyniku obniżenia kapitału zakładowego Spółki (na rzecz Wnioskodawcy oraz Udziałowca 2), nastąpi w postaci przeniesienia własności Nieruchomości, tj. rozliczenie pomiędzy Spółką, a Wspólnikami Spółki nastąpi przez przeniesienie własności majątku rzeczowego (Nieruchomości) Spółki o wartości rynkowej odpowiadającej kwocie należnej Wnioskodawcy oraz Udziałowcowi 2 z tytułu obniżenia kapitału zakładowego Spółki.
Po przeniesieniu własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz Udziałowca 2, staną się oni współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych. Po nabyciu własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz Udziałowca 2, Nieruchomość zostanie wynajęta na rzecz Spółki Zależnej; wynajem podlegałoby podatkowi VAT.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Nieruchomość nie będzie wprowadzona przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej.
Nie jest również wykluczone, iż nabyty udział w Nieruchomości może zostać odpłatnie zbyty albo nieodpłatnie zbyty przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości. Zbycie podlegałoby podatkowi VAT.
W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w świetle: (i) art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 17 i art. 18 ustawy o PIT, oraz (ii) art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ustawy o PIT, kwota, o którą został obniżony kapitał zakładowy Spółki, zwrócona na rzecz wspólników Spółki tj. m.in. na rzecz Wnioskodawcy, nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła przychodów - odpowiednio - "kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c)" oraz "inne źródła".
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, przychody które będą uzyskiwane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu udziału w Nieruchomości (wynajmu Nieruchomości) powinny by zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa", a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT "pozarolnicza działalność gospodarcza".
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, możliwe jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych - przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu udziału w Nieruchomości (wynajmu Nieruchomości), jeżeli przychody z tej działalności są za klasyfikowane na gruncie podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT "najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa".
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, jeżeli przychody z działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę są zaklasyfikowane w podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT "najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa", to przychód z odpłatnego zbycia (w tym sprzedaży) udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) jest wolne od podatki PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz lit. c) oraz pkt 9 ustawy o PIT.
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w razie sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu będzie wartość udziału w Nieruchomości z dnia nabycia, nabytej przez Wnioskodawcę jako wynagrodzenie za umorzenie udziałów Spółki.
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, przeniesienie własności udziału w Nieruchomości w zamian za zwrot kwot należnych wspólnikowi Spółki w wyniku obniżenia kapitału zakładowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 6 jest twierdząca oraz zakładając, iż dostawa udziału w Nieruchomości nie korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT, to czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, iż po dokonaniu rejestracji jako podatnika podatku VAT Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dostawą udziału w Nieruchomości jako wynagrodzeniem w zamian za umorzenie udziałów związane z obniżeniem kapitału zakładowego spółki z o.o. (Spółki) - w przypadku spełnienia przesłanek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z późniejszym wynajmowaniem albo zbyciem udziału w Nieruchomości.
Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku przeniesienie własności udziału w Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Odpowiedź na pytanie piąte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pani w zakresie pytania pierwszego, drugiego, trzeciego, czwartego, szóstego, siódmego i ósmego zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.
Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w razie sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości kosztem uzyskania przychodu będzie wartość udziału w Nieruchomości z dnia nabycia, nabytej przez Wnioskodawcę jako wynagrodzenie za umorzenie udziałów Spółki.
Artykuł 22 ust. 6c ustawy o PIT stanowi, iż "koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (...) stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania."
W sytuacji, gdy nabycie udziału w Nieruchomości nastąpi w wyniku wypłaty wynagrodzenia za umorzone udziały Spółki, oraz Wnioskodawca nie poniesie innych nakładów na Nieruchomość, to kosztem uzyskania przychodu będzie wartość udziału w Nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę z dnia nabycia (równa wartości rynkowej umarzanych udziałów Spółki z dnia umorzenia).
Zdaniem Wnioskodawcy, koszty w takiej samej wysokości byłyby ustalone również wtedy, gdy udział w Nieruchomości zostałaby uznana za składnik majątku Wnioskodawcy związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wynika to z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o PIT, który również stanowi o "wydatkach na nabycie". Art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT stanowi bowiem, iż "nie uważa się z koszty uzyskania przychodów: 1) wydatków na:
nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części, (.
- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów (...) gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia."
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) osoby fizyczne jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.
Przepis art. 4a ww. ustawy, przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisaną w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90), dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
Określenie "majątek nieruchomy" ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. Umowy).
Użycie w umowie sformułowania "może być opodatkowany" oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W świetle z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródło przychodów stanowi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawca na stałe mieszka w Niemczech i jest tamtejszym rezydentem podatkowym. Wnioskodawca stanie się współwłaścicielem nieruchomości w Polsce, którą otrzyma w związku z umorzeniem części udziałów Spółki poprzez obniżenie kapitału zakładowego w spółce z o.o., w której jest wspólnikiem. Wypłata kwot należnych wspólnikom Spółki wynikająca z tytułu zwrotu kwot w wyniku obniżenia kapitału zakładowego Spółki (na rzecz Wnioskodawcy oraz Udziałowca 2), nastąpi w postaci przeniesienia własności Nieruchomości, tj. rozliczenie pomiędzy Spółką, a Wspólnikami Spółki nastąpi przez przeniesienie własności majątku rzeczowego (Nieruchomości) Spółki o wartości rynkowej odpowiadającej kwocie należnej Wnioskodawcy oraz Udziałowcowi 2 z tytułu obniżenia kapitału zakładowego Spółki.
Wnioskodawca będzie wynajmował powyższą nieruchomość w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wyklucza sprzedaży udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż kosztem w przypadku zbycia nieruchomości nabytej uprzednio jako wynagrodzenie z tytułu umorzenia udziałów w spółce z o.o. będzie wartość udziałów otrzymanych w wyniku umorzenia, czyli wartość udziałów otrzymanych w wyniku umorzenia wyceniona przez spółkę, innymi słowy wartość wynagrodzenia z wyceny spółki za umorzenie udziałów. Można zatem stwierdzić, iż wartość rynkowa na dzień nabycia przez Wnioskodawcę składnika majątku w postaci nieruchomości może być kosztem odpłatnego zbycia, jednakże pod warunkiem, że wartość ta jest jednocześnie wartością odpowiadającą wartości wynagrodzenia za umorzenie udziałów, wyrażonego w cenie określonej w umowie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.