IPPB1/415-112/10-4/RS - Możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu bankowego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2010 r. (data wpływu 4 lutego 2010 r.) oraz piśmie (data nadania 4 marca 2010 r., data wpływu 8 marca 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-112/10-2/RS z dnia 23 lutego 2010 r. (data nadania 23 lutego 2010 r., data doręczenia 3 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu bankowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu bankowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca i jego małżonka p. Elżbieta S. na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia 8 czerwca 2004 r., dokonali odpłatnego zbycia, poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości, udziału wynoszącego 1/3 części w niezabudowanych działkach oznaczonych oraz w zabudowanych działkach oznaczonych, które stanowiły nieruchomość położoną w Ł, za kwotę 500.000 zł. W dniu 22 czerwca 2004 r. zostało złożone przez Wnioskodawcę i jego małżonkę - oświadczenie o przeznaczeniu przychodu w kwocie 500.000 zł. uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomościach na cele mieszkaniowe.

W dniu 5 czerwca 2006 r., Wnioskodawca i jego małżonka kupili - w 1 części położoną w Ł - nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę o powierzchni 2.287 m² za cenę 500.000 zł. Strona sprzedająca potwierdziła otrzymanie od Wnioskodawcy i jego małżonki - części ceny w kwocie 200.000 zł. Reszta ceny w kwocie 300.000 zł. została zapłacona ze środków pochodzących z kredytu bankowego - umowa kredytu z dnia 2 czerwca 2006 r. Z zaświadczenia jakie otrzymał Wnioskodawca z Banku w Ł z dnia 20 listopada 2009 r. wynika, iż środki z kredytu bankowego przekazano - zgodnie z aktem notarialnym - w dniu 6 czerwca 2006 r. na rachunek sprzedającego nieruchomość. W dniu 31 lipca 2009 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał postanowienie o wszczęciu postępowania podatkowego w sprawie określenia zobowiązania podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych od przychodu uzyskanego w 2004 r. ze sprzedaży udziału w nieruchomościach. Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 2 października 2009 r., wydał Decyzję, w której określił na podstawie art. 21 § 3, art. 51 § 1, art. 53 § 1 i 4, art. 63 § 1 i art. 207 Ordynacji podatkowej, § 4 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie naliczania odsetek za zwłokę oraz opłaty prolongacyjnej, a także zakresu informacji, które muszą być zawarte w rachunkach oraz na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy PIT, zobowiązanie podatkowe w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomościach w kwocie 14.382 zł od przychodu uzyskanego w 2004 r. z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach. W dniu 18 października 2009 r. Wnioskodawca i jego małżonka złożyli pisemne odwołanie od decyzji Urzędu Skarbowego do Izby Skarbowej. W dniu 18 grudnia 2009 r. została wydana Decyzja Dyrektora Izby Skarbowej, doręczona Wnioskodawcy w dniu 28 grudnia 2009 r., w której została podtrzymana interpretacja zaprezentowana przez Urząd Skarbowy.

Organ podatkowy wskazał na s. 4 Decyzji Dyrektora Izby Skarbowej z 18 grudnia 2009 r., iż "w świetle wyżej cytowanego przepisu wolny od podatku jest przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki. W związku z powyższym kwota zaciągniętego kredytu nie mogła zostać uznana jako podstawa do zastosowania zwolnienia, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie były to środki pochodzące ze sprzedaży, a spłata ww. kredytu nastąpiła po 8 czerwca 2006 r. (...)".

Nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w dniu 5 czerwca 2006 r. nieruchomość w Ł została przez nich sprzedana w dniu 1 kwietnia 2008 r. W dniu 17 kwietnia 2008 r., Wnioskodawca i jego małżonka złożyli oświadczenie o przeznaczeniu przychodu w kwocie 675.000 zł. uzyskanego ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości na cele mieszkaniowe. Od dnia 6 czerwca 2006 r. do momentu sprzedaży w dniu 1 kwietnia 2008 r. została przez Wnioskodawcę i jego małżonkę spłacona, w części przypadającej na nich z tytułu udziału w nieruchomości, kwota kredytu zaciągniętego na zakup udziału w tej nieruchomości, w wysokości 20.398,58 - kapitał i 28.183,60 - odsetki od kredytu. W dniu 8 maja 2008 r. nabywca udziału w nieruchomości Wnioskodawcy i jego małżonki, zgodnie z aktem notarialnym, przekazał bezpośrednio na rachunek bankowy Mazowieckiego Banku Spółdzielczego w Ł kwotę 279.601,42 zł na spłatę kapitału oraz 3.722,83 zł na spłatę odsetek od kredytu Nr 12944/9/D/MI/2006. Stanowiło to całkowite rozliczenie kredytu poprzez spłatę kwoty 300.000,00 zł na kapitał i 31.906,43 zł na odsetki od kredytu. Spłaty kredytu zostały dokonane przed okresem 2 lat od nabycia tej nieruchomości tj. od dnia 5 czerwca 2006 r. Jednocześnie pismem z dnia 4 marca 2010 r. (data wpływu 8 marca 2010 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 23 lutego 2010 r. Nr IPPB1/415-112/10-2/RS Wnioskodawca uzupełnił braki formalne wniosku poprzez złożenie podpisu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może rozliczyć spłaty kredytowe jako zwolnione od opodatkowania a jeżeli tak to w jakiej wysokości tzn. czy może rozliczyć część przychodów osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości w dniu 1 kwietnia 2008 r., kwotą spłaconego kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości tj. czy podatek ryczałtowy w wysokości 10% będzie naliczony od kwoty przychodu w wysokości 675.000 zł, czy też od kwoty pomniejszonej o kwotę spłat kredytowych tj. o kwotę 331.906,43 zł czyli od kwoty 343.093,57 zł...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze stanowiskiem Izby Skarbowej odnośnie rozliczenia sprzedaży nieruchomości w Ł, określającym że zakup nieruchomości w Ł za środki pochodzące częściowo z kredytu, nie stanowi wydatków podatnika na cele mieszkaniowe i nie jest wolny od podatku, oczywistym jest, że przy sprzedaży nieruchomości przy ul. Ł spłata kredytu zaciągniętego na jej zakup musi być zaliczona jako środki wydatkowane na cele mieszkaniowe. W przeciwnym wypadku podatnik pomimo zakupu i sprzedaży kolejnych nieruchomości nie miałby prawa skorzystać z ustawowo przysługującego mu zwolnienia podatkowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

W sprawie, której dotyczy przedmiotowy wniosek, nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nastąpiło dnia 5 czerwca 2006 r. Do uzyskanego przychodu mają zatem zastosowanie przepisy określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Bowiem na mocy art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Podkreślenia wymaga, że niezłożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e) wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia w odniesieniu do wydatków poniesionych na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe - w wysokości wskazanej w umowie kredytowej przypadającej do spłaty przez Wnioskodawcę. Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to czy spłaty kredytu Wnioskodawcy dokonał osobiście, czy też w Jego imieniu dokonali tego nabywcy mieszkania.

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b. Z powyższego wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile wystąpią przesłanki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. O wysokości zwolnienia decyduje jednak ostateczny sposób wydatkowania środków ze sprzedaży mieszkania i jego udokumentowanie. Jednocześnie podkreślić należy, iż w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż zakupiona w dniu 5 czerwca 2006 r. przez Wnioskodawcę i jego małżonkę nieruchomość została sprzedana w dniu 1 kwietnia 2008 r. za kwotę 675.000,00 zł. Od dnia zakupu ww. nieruchomości tj. od 6 czerwca 2006 r. do momentu sprzedaży w dniu 1 kwietnia 2008 r. została przez Wnioskodawcę i jego małżonkę spłacona część z kwoty kredytu zaciągniętego na zakup udziału w ww. nieruchomości, w wysokości 20.398,58 - kapitał i 28.183,60 - odsetki od kredytu. W dniu 8 maja 2008 r. nabywca ww. nieruchomości przekazał bezpośrednio na rachunek bankowy Mazowieckiego Banku Spółdzielczego w Ł część kwoty sprzedaży: kwotę 279.601,42 zł na spłatę kapitału oraz 3.722,83 zł na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę i jego małżonkę na zakup przedmiotowej nieruchomości. W dniu 17 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca i jego małżonka złożyli oświadczenie o przeznaczeniu przychodu w kwocie 675.000,00 zł uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości na cele mieszkaniowe. Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w 2008 r. będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części przeznaczonej na spłatę kredytu, do wysokości wydatków poniesionych po dniu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości. W związku z powyższym kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w wysokości 675.000,00 zł możne zostać pomniejszona tylko o kwotę wydatkowaną na spłatę kredytu od dnia sprzedaży ww. nieruchomości tj. od 1 kwietnia 2008 r. a więc o kwotę 279.601,42 zł przeznaczoną na spłatę kapitału i kwotę 3.722,83 zł przeznaczoną na pokrycie odsetek. Przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, który nie został wydatkowany na cele uprawniające do przedmiotowego zwolnienia w przewidzianym przez ww. ustawę terminie, podlega opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wys. 10% pozostałego do opodatkowania przychodu na warunkach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy - Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca w dniu 3 lutego 2010 r. opłacił wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w wysokości 75 zł, różnica w kwocie 35 zł zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany w części B.3 przedmiotowego wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.