IPPB1/415-102/11-4/MT - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2011 r. (data wpływu 31 stycznia 2011 r.) oraz piśmie (data nadania 9 kwietnia 2011 r.), (data wpływu 11 kwietnia 2011 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-102/11-2/MT z dnia 25 marca 2011 r. (data nadania 25 marca 2011 r., data doręczenia 4 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 31 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną dnia 31 sierpnia 1992 r. nabyli w drodze umowy sprzedaży prawo wieczystego użytkowania do 19 czerwca 2083 r. niezabudowanej działki, położonej w O., przeznaczonej na wybudowanie domu mieszkalnego jednorodzinnego. 31 grudnia 1998 r. Wnioskodawca wraz z żoną uzyskali pozwolenie na budowę domu i w październiku 2000 r. rozpoczęli prace. Następnie w drodze decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w O Wnioskodawca wraz żoną otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego. 28 sierpnia 2007 r. małżonkowie sprzedali spółce z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności budynku usługowo-mieszkalnego.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 25 marca 2011 r. Nr IPPB1/415-102/11-2/MT Wnioskodawca uzupełnił swój wniosek pismem z dnia 8 kwietnia 2011 r. informując, iż:

* prawo wieczystego użytkowania nabył wraz z żoną na zasadzie małżeńskiej współwłasności ustawowej,

* w dniu 13 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku usługowo-mieszkalnego,

* przedmiotowy budynek nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy prawo własności budynku mieszkalno-usługowego powstało z dniem rozpoczęcia budowy tegoż budynku, w związku z tym pięcioletni okres posiadania tej nieruchomości upłynął w październiku 2005 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw jest skonkretyzowana odrębnie dla nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. a także odrębnie dla nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych od 1 stycznia 2009 r.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu.

Zgodnie natomiast z art. 235 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 ustawy - Kodeks cywilny.

Z powyższego wynika jednoznacznie, że prawo wieczystego użytkowania gruntu jest specyficzną formą władania nieruchomością, do której odnoszą się pewne ograniczenia. Najistotniejsze jest to, które reguluje własność wzniesionych na nim budynków. Otóż budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności czyli odrębną nieruchomość budynkową. Oznacza to, iż w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości odrębnie należy ustalić datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie datę wybudowania budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

W przypadku zatem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy) i odrębnie sprzedaż budynku jako nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy), dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa, bądź wybudowanie budynku. Również okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy jest liczony odrębnie - od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i od daty wybudowania na tym gruncie budynku. Stanowisko to znalazło potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wraz z żoną nabyli prawo wieczystego użytkowania niezabudowanego gruntu 31 sierpnia 1992 r. Następnie przedmiotowy grunt został zabudowany budynkiem mieszkalno-usługowym. Dnia 13 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną otrzymali od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z położonym na gruncie budynkiem 28 sierpnia 2007 r.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dla skutków podatkowych w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym istotne znaczenie ma moment wybudowania tego budynku. Potwierdzeniem wybudowania budynku jest właśnie zawiadomienie o zakończeniu budowy. Skoro wnioskodawca wskazał we wniosku, że 13 kwietnia 2007 r. uzyskał wraz z żoną pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku, oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży przedmiotowego budynku. Budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, jak już wyżej wskazano, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego stanowi odrębną od gruntu nieruchomość, a więc moment wybudowania tego budynku należy rozpatrywać odrębnie od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż nabycie prawa własności budynku oraz bieg pięcioletniego terminu, którego upływ zwalnia od obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu jego odpłatnego zbycia należy liczyć od dnia 13 kwietnia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.