IPPB1/415-1016/11-2/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2011 r. (data wpływu 14 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 28 października 2011 r. Wnioskodawczyni wynajęła lokal mieszkalny, który wraz z siostra, w równych częściach odziedziczyła po zmarłej matce. Strony umowy ustaliły, że najemca będzie płacił czynsz najmu (§ 7 pkt 1 umowy najmu) oraz opłacał media (§ 8 umowy najmu) czyli gaz, energia elektryczna, woda - według wartości faktur wystawianych przez dostawców lub innych okresowych rozliczeń na podstawie wskazań licznikowych.

W § 7 pkt 2 umowy najmu wpisano również, że opłaty eksploatacyjne, tj. czynsz płacony miesięcznie na konto spółdzielni mieszkaniowej (pełniącej funkcję administratora budynku będzie opłacał wynajmujący i nie jest on wliczony do czynszu najmu.

Taki zapis spowodowany był "ostrożnością" wynajmującego dotyczącą poczucia pewności, iż miesięczne opłaty na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej będą wnoszone w pełnej wysokości, terminowo i nie wystąpi zagrożenie zadłużenia lokalu mieszkalnego. Stąd tez obowiązek płacenia czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej wynajmujący wziął na siebie, co nie zmienia faktu, że kwota tego czynszu (obecnie w wysokości 161 zł) jest wartością związaną z wynajmowanym lokalem i będzie odprowadzana na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z kwoty czynszu najmu płaconego przez najemcę, opisanego w § 7 pkt 1 umowy najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w formie ryczałtu:

* kwota czynszu określona w § 7 ust. 1 umowy najmu,

* kwota czynszu określona w § 7 ust. 1 umowy najmu, pomniejszona o opłaty na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (opłatę eksploatacyjną w wysokości obecnie 261,00 zł),

* cała kwota czynszu określona w § 7 ust. 1 umowy najmu oraz media określone w § 8 umowy najmu, stanowiąca koszty zwykłe.

Zdaniem Wnioskodawczyni przychodem podlegającym opodatkowaniu w formie ryczałtu będzie kwota czynszu określona w § 7 ust. 1 umowy najmu, pomniejszona o opłatę eksploatacyjną na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (bez kwoty kosztów zwykłych), czyli faktycznie przysporzenie po stronie wynajmującego.

Podobne stanowisko zostało opisane w interpretacjach indywidualnych: sygn. IPPB1/415-73/09- 4/MT, sygn. IPPB 1/415-2/10-2/EC.

Określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, ponoszone przez najemcę, w tym wypadku określone w § 8 umowy najmu, nie są składnikami osiąganego przez Wnioskodawczynie przychodu - z umowy wynika, że ponosi je najemca. Również opisane przez Wnioskodawczynię, jako wynajmującego opłaty eksploatacyjne na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (czynsz miesięczny obecnie w wysokości 261,00 zł) nie są przysporzeniem dla Wynajmującego. Fakt, iż nie ponosi ich najemca, nie decyduje, iż są one przychodem dla wynajmującego. Faktycznie i tak należy je wpłacić na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, gdyż są opłatą związaną z lokalem, jak wszystkie inne wydatki związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego.

W tym stanie rzeczy wynajmującemu pozostaje jako przychód (przysporzenie majątkowe) kwota czynszu najmu pomniejszona o poniesione przez Niego koszty eksploatacyjne określone miesięcznie przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Wynajmujący jedynie pośredniczy w przekazywaniu tego czynszu, jak w przypadku pozostałych mediów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni łub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art, 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, najemca będzie płacił czynsz najmu oraz opłacał media, czyli gaz, energia elektryczna, woda. W umowie najmu wskazano również, że opłaty eksploatacyjne, tj. czynsz płacony miesięcznie na konto spółdzielni mieszkaniowej (pełniącej funkcję administratora budynku) będzie opłacał wynajmujący i nie jest on wliczony do czynszu najmu. Obowiązek płacenia czynszu do Spółdzielni Mieszkaniowej wynajmujący wziął na siebie, a kwota tego czynszu (obecnie w wysokości 161 zł) jest wartością związaną z wynajmowanym lokalem i będzie odprowadzana na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej z kwoty czynszu najmu płaconego przez najemcę, opisanego w § 7 pkt 1 umowy najmu.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że zawarta umowa nie wskazuje, że koszty czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej, jako odrębna od czynszu należność z tytułu najmu, obciążają najemcę.

Wobec powyższego Wnioskodawca nie może być uznany wyłącznie za pośrednika pomiędzy najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

W związku z powyższym w przedstawionym stanie faktycznym w kontekście przywołanego stanu prawnego, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu (odstępnego). Skoro bowiem wynajmujący otrzymuje określoną w umowie kwotę czynszu z tytułu najmu, to niewątpliwie stanowi ona dla niego przychód z tytułu najmu. Wnioskodawca nie ma możliwości pomniejszenia postawy opodatkowania o kwotę przekazaną na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż w przypadku ryczałtu od przychodów podatkiem obciążony jest przychód, a nie dochód.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa, przyjąć należy, że określona w umowie wartość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przychód ten Wnioskodawczyni nie może pomniejszyć o kwotę przekazaną na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, ponieważ z umowy nie wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tego wydatku. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mediów (gaz, energia elektryczna, woda) - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie, w odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawczynię rozstrzygnięć organów podatkowych, tut. Organ informuje, że wydane zostały one w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie w faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie łub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.