IP-PP2-443-515/07-2/ASi

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 października 2007 r. (data wpływu 29 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych wraz z prawem użytkowania wieczystego, zabudowanych budynkami, w sytuacji dokonania nakładów inwestycyjnych na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowych wraz z prawem użytkowania wieczystego, zabudowanych budynkami, w sytuacji dokonania nakładów inwestycyjnych na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać należące do niej prawo użytkowania wieczystego do dwóch działek zlokalizowanych w W. Na obu działkach znajdują się budynki, które stanowią odrębny przedmiot własności Spółki. Budynki te zostaną sprzedane nabywcy razem z prawem wieczystego użytkowania działek gruntu. Prawo wieczystego użytkowania obu działek oraz prawo własności do znajdujących się na tych działkach budynków Spółka nabyła na podstawie umowy (tj. aktu notarialnego) we wrześniu 2004 r. Transakcja ta podlegała zwolnieniu z VAT, gdyż zgodnie z oświadczeniem poprzedniego użytkownika wieczystego tych działek i jednocześnie właściciela budynków, budynki były towarami używanymi w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. W konsekwencji z uwagi na zwolnienie tej transakcji z VAT, nie wystąpił podatek należny stąd Spółka nie odliczyła podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa wieczystego użytkowania obu dziatek oraz prawa własności do znajdujących się na nich budynków.

Działka nr 1 ma obszar 822 m #178;, znajduje się na niej budynek stanowiący odrębną własność o powierzchni użytkowej 946,33 m #178;. Budynek ten był wybudowany w 1901 r. i był w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe. W 2005 r. Spółka otrzymała pozwolenie na przebudowę istniejących budynków. Zgodnie z tym pozwoleniem 40% powierzchni przedmiotowego budynku miało spełniać funkcję biurową, a 60% w dalszym ciągu funkcję mieszkaniową. Od momentu zakupu budynku Spółka realizowała inwestycję polegającą na jego modernizacji. Dotychczas prace prowadzone w budynku dotyczyły przywrócenia budynku do stanu, który umożliwiałby jego przebudowę zgodnie z planami Spółki tzn. w budynku były prowadzone prace związane z wyburzeniem ścian działowych wzniesionych w budynku i oczyszczeniem go z pozostałości po poprzednich jego użytkownikach, wywiezieniem gruzu oraz oczyszczeniem terenu wokół budynku. Spółka poniosła również wydatki związane z przygotowaniem projektów budowlanych/architektonicznych oraz związanych z obsługą prawną prowadzonej inwestycji. Co do zasady Spółka odliczała podatek naliczony związany z prowadzoną inwestycją. Z uwagi na realizowaną inwestycję budynek nie został ujęty w ewidencji środków trwałych. Nakłady inwestycyjne ewidencjonowane były na koncie 081 - środki trwałe w budowie. Nakłady inwestycyjne były ponoszone zarówno na grunt jak i na budynek. Wartość dotychczasowych nakładów inwestycyjnych na budynek, od których Spółka odliczyła podatek naliczony przekroczyła 30% wartości początkowej budynku. Spółka nie przekazała budynku do używania.

Działka nr 2 ma obszar 1983 m#178;. Na działce nr 2 znajdowały się budynki gospodarcze. W chwili nabycia budynki te nie miały żadnej wartości, gdyż były przeznaczone do rozbiórki. W ramach prowadzonej inwestycji Spółka rozebrała już część z tych budynków. Ostatecznie zdecydowano jednak, że jeden z budynków znajdujących się na tej działce zostanie zmodernizowany i będzie stanowił zaplecze administracyjne dla budynku znajdującego się na działce 1. Na działce nr 2 pozostały jeszcze cztery budynki, które zdaniem Spółki w dalszym ciągu nie przedstawiają żadnej wartości i powinny zostać rozebrane. Spółka poniosła nakłady inwestycyjne również na tą działkę, nakłady te były związane z usunięciem budynków przeznaczonych do rozbiórki i uporządkowaniem terenu. Wydatki te nie dotyczyły budynku, który stanowi zaplecze administracyjne dla działki nr 1. Spółka poniosła również wydatki związane z przygotowaniem projektów budowlanych/architektonicznych oraz koszty związane z obsługą prawną prowadzonej inwestycji. Z uwagi na realizowaną inwestycję budynek nie został ujęty w ewidencji środków trwałych. Nakłady inwestycyjne ewidencjonowane były na koncie 031 - środki trwałe w budowie. Spółka nie przekazała do używania budynku. Spółka odliczała podatek naliczony wynikający z faktur zakupu związanych z ponoszonymi dotychczas nakładami inwestycyjnymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż budynków razem z prawami wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Budynek na działce nr 1

W ocenie Spółki sprzedaż budynku znajdującego się na działce nr 1 podlega zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. i pkt2 w związku z ust. 2 pkt i oraz ust. i pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. i pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów lub ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę, że budynek pozostający własnością Spółki był już wcześniej zasiedlony/zamieszkany oraz że w 2005 r. Spółka otrzymała pozwolenie na prowadzenie inwestycji, w ramach której 40% budynku ma pełnić funkcję biurową, a 60% funkcję mieszkaniową, zwolnieniu z VAT na podstawie powyższego przepisu podlegać będzie ta część budynku, która w dalszym ciągu jest przeznaczona na cele mieszkalne. Oznacza to, że sprzedaż budynku w 60% jego powierzchni korzystać będzie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pozostała część powierzchni budynku również będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, w związku z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Za towary używane natomiast zgodnie z art. 43. ust. 2 ustawy o VAT uważa się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowlę tych obiektów minęło 5 lat. Od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek, zgodnie z którym zwolnienia nie stosuje się do używanych budynków, budowli lub ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

* miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

* użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych (art. 43 ust. 6 ustawy o VAT).

Powyższe warunki powinny być spełnione łącznie, co oznacza, że sprzedaż budynku w części przeznaczonej na działalność użytkową byłaby opodatkowana VAT gdyby Spółka użytkowała ten budynek do czynności opodatkowanych VAT. Przy czym wystarczy, aby Spółka użytkowała ten budynek przynajmniej jeden dzień. W analizowanym przypadku Spółka w ogóle nie użytkowała budynku znajdującego się na działce nr 1 do czynności opodatkowanych (nie zakończono realizowanej inwestycji i budynek ten nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych). Stąd, przepis art. 43 ust. 6 ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania. W konsekwencji biorąc pod uwagę, że Spółka nie była uprawniona do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tego budynku, oraz że od zakończenia budowy tego budynku upłynęło 5 lat, spełnione zostały warunki do zwolnienia z VAT również budynku w części użytkowej.

Budynek na działce nr 2

W ocenie Spółki sprzedaż budynku usytuowanego na działce nr 2 będzie również korzystała ze zwolnienia z VAT, z uwagi na fakt, iż spełnia on definicję towaru używanego w rozumieniu przepisów o VAT. Spółka nie była uprawiona do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jego zakupu. Od zakończenia jego budowy minęło więcej niż 5 lat, Spółka nie ponosiła nakładów inwestycyjnych na powyższy budynek, stąd zgodnie z art. 43. ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 2 sprzedaż tego budynku korzysta ze zwolnienia z VAT. W ocenie Spółki przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym są usytuowane wyżej opisane budynki korzysta w całości ze zwolnienia z VAT. W myśl § 8 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2007 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o podatku od towarów i usługi zwolnieniu z VAT podlega zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle lub ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%. Stąd biorąc pod uwagę, że dostawa budynków znajdujących się na działkach będących w użytkowaniu wieczystym Spółki korzysta ze zwolnienia z VAT, zwolnieniu również podlegać będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania obu działek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ww. ustawy, z którego wynika, że towarami są również budynki i budowle lub ich części, a także grunty. Aby dostawa nieruchomości podlegała opodatkowaniu, musi być, w świetle obowiązujących przepisów, dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług, wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą.

Wg art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę

obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 2 ww. ustawy za towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat, oraz pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Wg opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w 2005 r. otrzymał pozwolenie na przebudowę istniejących budynków. Z uwagi na realizację inwestycji budynki nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. Nakłady inwestycyjne ewidencjonowane były na koncie 081 - "środki trwałe w budowie". Przedmiotowe budynki nie zostały przekazane do używania.

Biorąc pod uwagę, iż nie został spełniony warunek określony w cytowanym art. 42 ust. 2 ww. ustawy, a mianowicie, iż nie minęło 5 lat od zakończenia budowy (pozwolenie na budowę otrzymano w 2005 r.), należy stwierdzić, iż powyższych budynków nie można uznać za towar używany. Jak również nie można uznać, że doszło do zasiedlenia lokali mieszkalnych - jak w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ww. ustawy. Chyba, że stan faktyczny w tej kwestii jest inny od zaprezentowanego.

Zatem sprzedaż przedmiotowych budynków wraz z przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu z dochowaniem pozostałych zasad dotyczących sprzedaży opodatkowanej.

Ad. 2

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów usług. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

W związku z powyższym, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są usytuowane budynki, których sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega również opodatkowaniu wg stawki właściwej dla sprzedaży przedmiotowych budynków.

Uwzględniając powyższe, postanowiono jak na wstępie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.