IP-PB3-423-387/07-4/ER

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2007 r. (data wpływu 26 października 2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczania dochodów z tytułu lokali użytkowych i garaży do dochodów gospodarki mieszkaniowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 października 2007 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczania przychodów z tytułu lokali użytkowych i garaży do dochodów gospodarki mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. X w Y tworzą lokale mieszkalne i użytkowe, jednakże powierzchnia użytkowa budynku Wspólnoty w ponad 80% wykorzystywana jest do celów mieszkaniowych.

Część mieszkaniowa budynku Wspólnoty Mieszkaniowej obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania.

Do części niemieszkalnej, czyli użytkowej zaliczamy z kolei garaże i lokale przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlowo-usługowym (np. sklep, gabinet, biuro), mieszczące się na parterze bloku.

Udział powierzchni lokali użytkowej w stosunku do powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego wynosi 457,72/2729,26 m².

Do 10-go każdego miesiąca naliczana jest zaliczka na pokrycie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości, dla każdego członka Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym również dla lokali użytkowych. Jednakże wpłata zaliczki dokonana przez właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych staje się dopiero przychodem i jest to przychód zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem wnioskodawcy.

Wspólnota Mieszkaniowa uważa, iż utrzymanie nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej składającej się z lokali mieszkalnych i użytkowych zalicza się do gospodarki zasobem mieszkaniowym, a dochody tych wspólnot są dochodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, że stanowisko przedstawione przez Wspólnotę jest nieprawidłowe:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnota Mieszkaniowa pobierając od swoich lokatorów zaliczki na wykonanie usług i dostawę materiałów na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zobowiązana jest do utrzymania jej w należytym stanie. Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczki te stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości stanowią koszt podatkowy. Mieszczą się one w katalogu przychodów i kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będą korzystały ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589) wprowadzony został do ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

* budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.),budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44, nie będzie mieć zastosowania. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Jednak nie każdy lokal użytkowy stanowić będzie "zasób mieszkaniowy". Wymienione przez wnioskodawcę w piśmie lokale użytkowe, nie należą do żadnej z ww. trzech grup budynków, pomieszczeń i urządzeń, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Uzyskane z tego tytułu dochody jako nie pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie będą spełniały warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy i stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Natomiast garaże mieszczą się w pojęciu "zasoby mieszkaniowe", o ile służą mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb i wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane. Dochody uzyskiwane w ten sposób, będą zwolnione z podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Odmiennie należy traktować dochody uzyskiwane z opłat z najmu garaży od osób trzecich - jako nie pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Nie będą one spełniały warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy i stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.