IP-PB3-423-124/08-2/ER

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 6 stycznia 2008 r. (data wpływu 7 stycznia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ewidencjonowania przychodów i kosztów z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 stycznia 2008 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ewidencjonowania przychodów i kosztów z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota składa się z 15 pawilonów handlowych zlokalizowanych w budynku, który w myśl prawa budowlanego stanowi całość architektoniczną. Część właścicieli prowadzi w swoich pawilonach działalność gospodarczą inni wynajmują swoje pawilony obcym firmom. Są opodatkowani w różnych formach, jedni wybrali ryczałt, inni są opodatkowani na zasadach ogólnych. Nie wszyscy są czynnymi podatnikami VAT. Sytuacja więc pod każdym względem, jak formy opodatkowania i działalności jest zróżnicowana. Wszyscy właściciele są osobami fizycznymi.

Każdy pawilon jest zasilany w media z jednego miejsca tzw. węzła, które stanowi współwłasność wszystkich właścicieli pawilonów. Pawilony są pobudowane na gruncie, do którego mamy prawo wieczystego użytkowania. Dostawcy mediów (woda, ciepło, energia elektryczna) nie zgadzają się na rozliczanie każdego właściciela pawilonu za pobrane media. Zażądały aby umowy na dostawę mediów podpisał z nimi jeden właściciel, lub zarząd wspólnoty tej nieruchomości. W taki sposób właściciele nieruchomości zmuszeni zostali do zawiązania Wspólnoty. Uchwałą właścicieli powołano zarząd, który jest płatnikiem za dostarczone media, rozlicza koszty związane z mediami oraz obciąża każdego właściciela pawilonu wg faktycznego zużycia.

Wspólnota uzyskała NIP, otworzyła w banku rachunek bankowy, ale nie jest osobą prawną. Zarząd Wspólnoty podpisał z obcą firmą umowę najmu na pomieszczenie które jest zlokalizowane w budynku i jest własnością wszystkich właścicieli pawilonów. Firma ta prowadzi tam działalność gospodarczą. Wspólnota uzyskuje z tego tytułu czynsz w kwocie 500 zł + podatek od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku numerem 1.

Czy przychody z najmu wspólnego pomieszczenia i koszty z tytułu zarządu nieruchomością wspólną (energia elektryczna; ogrzewanie; woda; ubezpieczenia; remonty i inne) Wspólnota może wpisywać do Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów.

Zdaniem Wspólnoty, zarząd Wspólnoty może prowadzić taką samą dokumentację związaną z ewidencjonowaniem przychodów i kosztów jak osoba fizyczna opodatkowana na zasadach ogólnych, z tego względu, że jest jedynie reprezentacją właścicieli pawilonów, a czynności związane z rozliczaniem mediów, prowadzeniem dokumentacji księgowej, itp. wykonuje bezpłatnie. Ponadto wszyscy właściciele pawilonów są osobami fizycznymi.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje.

Zasady funkcjonowania wspólnot lokalowych określa ustawa z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Na podstawie art. 17 ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy jej członek - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej, objęte są przepisami ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Zgodnie z art. 9 ust. 1 tej ustawy podatnicy tego podatku, w tym również wspólnoty mieszkaniowe, obowiązani są do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy. Sposób prowadzenia przez wspólnoty mieszkaniowe ewidencji księgowej, a tym samym sposób dokumentowania uzyskiwanych przez nich przychodów i kosztów uregulowany został w ustawie o własności lokali. Na mocy art. 29 tej ustawy zarząd wspólnoty ma obowiązek stosować do nieruchomości wspólnej uproszczone zasady rachunkowości. Dla nieruchomości wspólnej powinna być prowadzona określona indywidualnie przez samą wspólnotę ewidencja pozaksięgowa:

* kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz

* zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także

* rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Tym obowiązkiem ustawa o własności lokali obarczyła zarząd lub zarządcę.

Ewidencja pozaksięgowa nie musi przybierać formy księgi rachunkowej. Wspólnota nie musi również stosować przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. z 2001 r. Nr 137, poz. 1539 z późn. zm.).

Należy również zaznaczyć, że wspólnoty mieszkaniowe, które zleciły zarządzanie nieruchomością wspólną jednostce działającej na zasadach wynikających z prawa budżetowego, zobowiązane są, zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali do stosowania zasad rachunkowości budżetowej i do:

* dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy,

* składania właścicielom lokali roczne sprawozdania ze swojej działalności,

* zwoływania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.