IP-PB3-423-113/08-4/ER

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2007 r. (data wpływu 18 lutego 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu użytkowania części nieruchomości zasądzonego wyrokiem sądu - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 lutego 2008 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów z tytułu użytkowania części nieruchomości zasądzonego wyrokiem sądu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Budynek mieszkalno-użytkowy przy ul......... stanowi współwłasność Skarbu Państwa (60,56% udziałów - lokale mieszkalne i użytkowe) i w pozostałej części 18 właścicieli lokali mieszkalnych - osób fizycznych. Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2007 r. Sąd Okręgowy, Wydział I Cywilny zasądził od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta m........... na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul............ w......... kwotę 2 15.868,46 zł, z ustawowymi odsetkami (kopia wyroku w załączeniu). Wyrok wydany został po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul........... w........., o zapłatę nie uiszczanych przez Skarb Państwa opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w latach 2002-2005 (wcześniejsze zaległości płatnicze uległy przedawnieniu). Pozew dotyczył części budynku (1.553,62 m²) stanowiącej własność Skarbu Państwa, w której ma swoją siedzibę państwowa jednostka organizacyjna - Regionalny Zarząd g.......

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Skarb Państwa jako właściciel lokalu użytkowanego przez......., do dnia 1 lutego 2005 r. nie wnosił należnych opłat. Regionalny Zarząd G......... (........) jest użytkownikiem wyodrębnionego lokalu w nieruchomości.........., stanowiącego własność Skarbu Państwa - reprezentowanego w zakresie gospodarki nieruchomościami przez Zarząd Mienia S....... (......) a jednostkę organizacyjną m........... działającą w imieniu Prezydenta m.......... Lokal ten nigdy nie był i nie jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej........... Jak nam wiadomo...... przez wiele lat użytkował pomieszczenia Skarbu Państwa bez tytułu prawnego i w związku z tym odmawiał Skarbowi Państwa uiszczania jakichkolwiek opłat. Skutkowało to tym, że na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej nie wpływały od Skarbu Państwa należne środki (składki) za część nieruchomości zajmowaną przez..... (około 1/3 budynku). Koszty ponoszone na utrzymanie czystości, dostawę wody i odprowadzanie ścieków itp., za część budynku zajmowaną przez....... pokrywane były przez właścicieli (osoby fizyczne) oraz przez lokatorów lokali Skarbu Państwa.

Dopiero w grudniu 2007 r., decyzją Prezydenta m........ -....... uzyskał tytuł prawny (trwały zarząd) do użytkowanej części budynku a kopia decyzji w załączeniu. Opłaty (czynsze) wnoszone są przez lokatorów i użytkowników lokali Skarbu Państwa do....... I nigdy nie stanowiły opłat należnych wspólnocie. Od lutego 2005 r..... zaczął wpłacać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej zaliczki z tytułu zarządu nieruchomością wspólną tj. zaliczki: eksploatacyjną i remontową które corocznie są rozliczane zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota powinna zapłacić podatek dochodowy od kwoty zasądzonej wyrokiem sądowym.

Zdaniem Wspólnoty, kwota zasądzona przez Sąd nie stanowi pożytku Wspólnoty lecz jest to zwrot ponoszonych przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów, które winny być pokrywane (wnoszone na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej) w latach 2002-2005 przez Skarb Państwa. Kwota ta stanowi także wpłacone z kilkuletnim opóźnieniem, czyli wraz z odsetkami, składki na fundusz remontowy. Wpłaty właścicieli lokali, a zatem i kwota zasądzona przez Sąd w całości przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Dochód ten, naszym zdaniem, powinien zatem być wolny od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, że stanowisko przedstawione przez Spółdzielnię jest nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Wspólnota Mieszkaniowa pobierając od swoich lokatorów zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zobowiązana jest do utrzymania jej w należytym stanie.

Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczki te stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości stanowią koszt podatkowy.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589) wprowadzony został do ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

* budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.),budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Z powyższego wynika, że osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu. Uwzględniając charakter wnoszonych opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe", użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne.

Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki. Zasoby mieszkaniowe to również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, właścicielami budynku przy ul.......... są Skarb Państwa, który jest właścicielem lokali mieszkalnych, jak również użytkowych oraz osoby fizyczne, którym przysługuje własność lokali mieszkalnych.

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2007 r., Sąd Okręgowy zasądził od Skarbu Państwa na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 215.868,46 zł na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które nie były wcześniej regulowane. Jak wynika z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej lokale te są własnością Skarbu Państwa, a użytkowane były przez Regionalny Zarząd G..............

Odnosząc się do powyższego, stwierdzić należy, że Skarb Państwa jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej, na mocy ustawy o własności lokali zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania. Takim rodzajem przychodu są kwoty zasądzone od Skarbu Państwa na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Przychody te pomniejszone o koszty uzyskania przychodów nie będą jednak korzystały ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ nie spełniają warunków określonych w tym przepisie, który dokładnie wskazuje, że zwolnieniu podlegają jedynie dochody uzyskane z "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Nie mogą zatem być nim objęte dochody osiągane z pozostałej działalności gospodarczej, jaką jest wynajmowanie lokali użytkowych. Takim właśnie rodzajem dochodów są dochody z tytułu użytkowania części nieruchomości przez Regionalny Zarząd G..........

W świetle powyższego stosownie do art. 7 ust. 1 oraz art. 12 ust. 1 ww. ustawy kwota zasądzona wyrokiem sądowym dotycząca lokalu użytkowego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych i nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.