IP-PB2-415-458/07-2/AS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2007 r. (data wpływu 27 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z brzmieniem ustawy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z brzmieniem ustawy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r..

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z żoną, na prawach wspólności ustawowej zakupił i uiścił pełną opłatę za działkę budowlaną. Działka została im wydana na podstawie notarialnej umowy przyrzeczenia sprzedaży oraz pełnomocnictwa z dnia 27 września 2006 r. Sprzedający zezwolił też tym aktem małżonkom na dokonanie na powyższej działce wszelkich koniecznych działań mających na celu wybudowanie na niej budynku mieszkalnego.

Z powodu pobytu żony za granicą, ostateczna umowa sprzedaży (przeniesienia własności) została podpisana w dniu 8 stycznia 2007 r. Pełne koszty zakupu działki a także nakłady na materiały budowlane zakupione w 2006 r. zostały poniesione w czasie posiadania działki (zgodnie z art. 30e ust. 2 art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 16 listopada 2006 r.), która została małżonkom wydana 27 września 2006 r.. Zgodnie z Kodeksem cywilnym art. 348 przeniesienie posiadania następuje przez wydanie (27 września 2006 r.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości w roku 2007, można uiścić podatek dochodowy wg stawki o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2006 r., tj. 10% od wartości sprzedaży.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 348 Kodeksu cywilnego przeniesienie posiadania następuje przez wydanie (27 września 2006 r.), zatem w związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości w roku 2007, Wnioskodawca może uiścić podatek dochodowy wg stawki o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2006 r., tj. 10% od wartości sprzedaży.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W rozpatrywanej sprawie podstawowym zagadnieniem jest stwierdzenie, które przepisy mają zastosowanie. W tej sprawie niezbędne jest ustalenie momentu nabycia. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności.

Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że ostateczna umowa sprzedaży (przeniesienia własności) została podpisana w dniu 8 stycznia 2007 r., zatem nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło w tym właśnie momencie.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie do opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

Istotną zmianą, jaką wprowadziły nowe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest opodatkowanie dochodu (nie przychodu) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2006 r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie. W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jak precyzuje art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Fakt uiszczenia pełnej opłaty za działkę budowlaną oraz jej wydanie na podstawie notarialnej umowy przyrzeczenia sprzedaży oraz pełnomocnictwa w roku 2006 nie uprawnia do zastosowania przepisów wynikających z art. 28 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 stycznia 2007 r.

Bez znaczenia w tej sprawie jest, że opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego nastąpiło z powodu przebywania jednego z małżonków za granicą.

Wobec tego, przy sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym po dniu 1 stycznia 2007 r., wobec czego opodatkowaniu będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży według stawki 19% podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja nr 10, 09-402 Płock.