ILPP5/4512-1-269/15-6/WB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2015 r. (data wpływu 9 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismami z dnia: 18 grudnia 2015 r. (data wpływu 28 grudnia 2015 r.) oraz z dnia 15 lutego 2016 r. (data wpływu 18 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy bezumowne korzystanie z lokalu, za które pobierana jest kara konwencjonalna stanowi usługę oraz obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy bezumowne korzystanie z lokalu, za które pobierana jest kara konwencjonalna stanowi usługę oraz obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu. Wniosek uzupełniono w dniu 28 grudnia 2015 r. oraz 18 lutego 2016 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o dokumenty, z których wynika prawo osób podpisanych pod wnioskiem do występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na fakt prowadzenia działalności gospodarczej - uzyskuje pożytki z najmu pomieszczeń. Z dniem 16 marca 2004 r. Wspólnota zawarła umowę najmu z A. Najem dotyczył nieruchomości wspólnej położonej przy ul. B z przeznaczeniem na pomieszczenie gospodarcze. Został uzgodniony czynsz najmu wraz z opłatami za świadczenia związane bezpośrednio z wynajmowanym pomieszczeniem (paragraf 3 pkt 2.3 umowy o najem). Istotnym elementem umowy było określenie obowiązków ciążących na Najemcy. Najważniejszym z punktu widzenia prośby o wydanie interpretacji indywidualnej jest zapis o tym, że bez pisemnego zezwolenia Wynajmującego nie wolno Najemcy odstępować w całości lub w części praw wynikających z niniejszej umowy, ani podejmować w całości lub w części przedmiotu najmu pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy oraz unieważnienia zawartych przez Najemcę umów cesji i podnajmu (paragraf 12 pkt 2 umowy najmu). Ponadto strony ustaliły, że w przypadku zwłoki ze strony Najemcy w opróżnieniu i oddaniu przedmiotu najmu, Najemca będzie płacił Wynajmującemu karę konwencjonalną, w wysokości dziesięciokrotnej stawki dziennej najmu pomieszczenia za każdy dzień zwłoki, a ponadto wniesie opłaty za najem pomieszczenia według umowy. Ponadto zgodnie z postanowieniem paragrafu 13 umowy, w przypadku niedotrzymania przez Najemcę któregokolwiek z warunków umowy, Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. W tym przypadku na pisemne żądanie Wynajmującego, Najemca zobowiązany był najdalej w ciągu 14 dni zwolnić przedmiot najmu. W okresie tym Najemca zobowiązany był płacić stawkę najmu i opłaty w wysokości wynikającej z paragrafu 3, po tym terminie miał zastosowanie zapis paragrafu 12 pkt 3 umowy. Panu wobec nieprzyjęcia nowych warunków najmu została wypowiedziana umowa ze skutkiem na 31 października 2008 r. Pan nie wydał przedmiotu najmu. Wobec powyższego Wspólnota skorzystała z przysługującego jej prawa i naliczyła karę konwencjonalną za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu. Zostały wystawione faktury VAT, gdzie do opłaty z tytułu kary został doliczony 23% VAT (dotyczy to okresu wrzesień 2010 r. - listopad 2013 r.). Zasadność naliczenia VAT należnego z tytułu kary została zakwestionowana przez Pana (Najemcę).

W piśmie z dnia 18 grudnia 2015 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wskazał, że:

* zapis § 12 pkt 3 umowy odnosi się do faktu, że w skutek zwłoki w oddaniu wynajmowanego lokalu przez A, Wspólnota Mieszkaniowa obciążyła Najemcę karą konwencjonalną oraz opłatą za najem pomieszczenia zgodnie z umową;

* w okolicznościach przedmiotowej sprawy kara konwencjonalna oraz opłata za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią jeden tytuł;

* Najemca w trakcie bezumownego korzystania z lokalu mógł nim dysponować w zakresie wskazanym w umowie;

* Wspólnota Mieszkaniowa w celu odzyskania lokalu skierowała sprawę na drogę postępowania sądowego występując z pozwem o eksmisję złożonym w Sądzie Rejonowym w dniu 28 kwietnia 2010 r., w której ostateczny wyrok został wydany 14 marca 2012 r., uprawomocnienie nastąpiło 10 kwietnia 2012 r.;

* Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wypowiedział w dniu 15 września 2008 r. umowę najmu z tytułu nie przyjęcia warunków umowy zgodnie z aneksem z dnia 25 sierpnia 2008 r. Pismem z 5 grudnia 2008 r. wezwano Najemcę do przekazania lokalu w terminie do 20 grudnia 2008 r. W kolejnej korespondencji wyznaczano kolejno daty 15 lutego 2010 r. oraz 11 marca 2010 r. zobowiązujące Najemcę do opuszczenia wynajmowanego lokalu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy istniał obowiązek wystawienia faktury VAT z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego oraz czy kara konwencjonalna stanowi usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz w jakim momencie powinna być wstawiona faktura (naliczenie czy otrzymanie środków na rachunek bankowy).

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Świadczenie usług w zakresie wynajmu lokalu użytkowego, które zostało dokonane niezgodnie z warunkami określonymi w umowie, za które pobrano karę konwencjonalną, która w istocie stanowi odpłatność za świadczoną w ww. sposób usługę, stanowi czynność wymienioną w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Czynność tą należy opodatkować wg stawki 23% oraz udokumentować wystawioną fakturą VAT. Postawą wystawienia faktury jest moment naliczenia kary konwencjonalnej (nie zapłaty).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Pod pojęciem świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy rozumieć każde zachowanie się na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie mogą się jednocześnie składać zachowania związane z działaniem, jak i zaniechaniem.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do kategorii usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Przy czym, w rozumieniu ustawy, na mocy art. 8 ust. 1 pkt 2 przez świadczenie usług należy rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z tym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę.

Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Artykuł 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na fakt prowadzenia działalności gospodarczej - uzyskuje pożytki z najmu pomieszczeń. Z dniem 16 marca 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła umowę najmu z Najemcą. Najem dotyczył nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na pomieszczenie gospodarcze. Został uzgodniony czynsz najmu wraz z opłatami za świadczenia związane bezpośrednio z wynajmowanym pomieszczeniem (paragraf 3 pkt 2.3 umowy o najem). Istotnym elementem umowy było określenie obowiązków ciążących na Najemcy. Najważniejszym z punktu widzenia prośby o wydanie interpretacji indywidualnej jest zapis o tym, że bez pisemnego zezwolenia Wynajmującego nie wolno Najemcy odstępować w całości lub w części praw wynikających z niniejszej umowy, ani podejmować w całości lub w części przedmiotu najmu pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy oraz unieważnienia zawartych przez Najemcę umów cesji i podnajmu (paragraf 12 pkt 2 umowy najmu). Ponadto strony ustaliły, że w przypadku zwłoki ze strony Najemcy w opróżnieniu i oddaniu przedmiotu najmu, Najemca będzie płacił Wynajmującemu karę konwencjonalną, w wysokości dziesięciokrotnej stawki dziennej najmu pomieszczenia za każdy dzień zwłoki, a ponadto wniesie opłaty za najem pomieszczenia według umowy. Ponadto zgodnie z postanowieniem paragrafu 13 umowy, w przypadku niedotrzymania przez Najemcę któregokolwiek z warunków umowy, Wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Na pisemne żądanie Wynajmującego, Najemca zobowiązany był najdalej w ciągu 14 dni zwolnić przedmiot najmu. W okresie tym Najemca zobowiązany był płacić stawkę najmu i opłaty w wysokości wynikającej z paragrafu 3, po tym terminie miał zastosowanie zapis paragrafu 12 pkt 3 umowy. Najemcy wobec nieprzyjęcia nowych warunków najmu została wypowiedziana umowa ze skutkiem na 31 października 2008 r. Najemca nie wydał przedmiotu najmu. Wobec powyższego Wspólnota Mieszkaniowa skorzystała z przysługującego jej prawa i naliczyła karę konwencjonalną za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu. Zainteresowany wystawił faktury VAT, gdzie do opłaty z tytułu kary został doliczony 23% VAT (dotyczy to okresu wrzesień 2010 r. - listopad 2013 r.). Zasadność naliczenia VAT należnego z tytułu kary została zakwestionowana przez Najemcę. Zapis § 12 pkt 3 umowy odnosi się do faktu, że w skutek zwłoki w oddaniu wynajmowanego lokalu Wspólnota Mieszkaniowa obciążyła Najemcę karą konwencjonalną oraz opłatą za najem pomieszczenia zgodnie umową. W okolicznościach przedmiotowej sprawy kara konwencjonalna oraz opłata za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią jeden tytuł. Najemca w trakcie bezumownego korzystania z lokalu mógł nim dysponować w zakresie wskazanym w umowie. Wspólnota Mieszkaniowa w celu odzyskania lokalu skierowała sprawę na drogę postępowania sądowego występując z pozwem o eksmisję złożonym w Sądzie Rejonowym w dniu 28 kwietnia 2010 r., w której ostateczny wyrok został wydany 14 marca 2012 r., uprawomocnienie nastąpiło 10 kwietnia 2012 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wypowiedział w dniu 15 września 2008 r. umowę najmu z tytułu nie przyjęcia warunków umowy. Pismem z 5 grudnia 2008 r. wezwano Najemcę do przekazania lokalu w terminie do 20 grudnia 2008 r. W kolejnej korespondencji wyznaczano kolejno daty 15 lutego 2010 r. oraz 11 marca 2010 r. zobowiązujące Najemcę do opuszczenia wynajmowanego lokalu.

Na tle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy bezumowne korzystanie z lokalu, za które pobierana jest kara konwencjonalna stanowi usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy z powyższego tytułu istniał obowiązek wystawienia faktury VAT, a jeżeli tak, to w jakim momencie powinna być wystawiona faktura (naliczenie czy otrzymanie środków na rachunek bankowy).

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia "bezumowne korzystanie" oraz pojęcia "odszkodowanie". Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy oraz dotyczące odszkodowania regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), dalej k.c.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu - od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W oparciu natomiast o art. 225 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa - przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze - jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 k.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym.

W myśl powołanego wyżej art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 k.c., posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Natomiast z postanowień art. 361 § 1 k.c. wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zgodnie z § 2 tego artykułu w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczową kwestią jest istnienie zgody (choćby dorozumianej) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody.

W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego, np. z powództwem sądowym lub też w przypadku czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości - nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny - jawny czy też dorozumiany - skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 k.c.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) - z różnych względów - toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub wyłączenia od opodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie stosunku najmu lub dzierżawy - czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Mając na uwadze dokonaną wyżej analizę przepisów należy zatem stwierdzić, że w okolicznościach analizowanej sprawy, w okresie za który Wnioskodawca wystawił Najemcy faktury z tytułu naliczenia kary konwencjonalnej za bezumowne korzystanie z lokalu (tekst jedn.: wrzesień 2010 r. - listopad 2013 r.), pomiędzy Wnioskodawcą - właścicielem nieruchomości, a Najemcą - korzystającym bezumownie z nieruchomości, nie istniał żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełniane byłyby świadczenia wzajemne w rozumieniu prawa cywilnego. Z opisu przedstawionego we wniosku wynika bowiem, że Zainteresowany - po uprzednim wezwaniu Najemcy do opuszczenia lokalu - 28 kwietnia 2010 r. skierował sprawę na drogę postępowania sądowego występując z pozwem o eksmisję i w dniu 14 marca 2012 r. uzyskał wyrok w tej sprawie.

Jak wskazano wcześniej, świadczenie nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego nieruchomości. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z nieruchomości. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania nieruchomości przez właściciela w okresie bezumownego korzystania.

Tym samym, bezumowna czynność, dokonywana - jak wynika z wniosku - bez zgody Wnioskodawcy (wyraźnej lub dorozumianej), nie stanowi usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a zapłata z tego tytułu odszkodowania (kary konwencjonalnej) nie stanowi należności za jej wykonanie. Tym samym ww. czynność nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zasady fakturowania obowiązujące na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług regulują przepisy Działu XI "Dokumentacja" Rozdział 1 "Faktury".

I tak, w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wyjaśniono wyżej w przedmiotowej sprawie w okresie wskazanym przez Wnioskodawcę, tj. wrzesień 2010 r. - listopad 2013 r. bezumowne korzystanie z lokalu, za które Wnioskodawca pobierał od najemcy karę konwencjonalną nie stanowiło usługi zdefiniowanej w art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji świadczenie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanym przypadku nie wystąpiła zatem sprzedaż, którą należałoby - zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy udokumentować fakturą.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpił obowiązek wystawienia faktur z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, za które Wnioskodawca pobierał od najemcy karę konwencjonalną, nie stanowiło usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na fakt, że bezumowne korzystanie przez Najemcę z lokalu użytkowego nie stanowi usługi a zatem nie podlega obowiązkowi dokumentowania fakturą, odpowiedź na tę część pytania, która dotyczy momentu wystawienia faktury stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 3 cyt. ustawy, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W świetle powyższego tut. Organ zaznacza, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile zaistniały stan faktyczny i projektowane zdarzenie przyszłe pokrywać się będą z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja straci zatem swoją aktualność.

Należy również podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.