ILPP2/443-989/12-2/AD

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana P., przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2012 r. (data wpływu 26 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 26 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1998, Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do kapitalnego remontu. Budynki były wybudowane w roku 1910 i są wpisane do rejestru zabytków. Przy zakupie nieruchomości nie był naliczony podatek VAT.

Jeden z budynków został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, drugi zaś z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (cele prywatne).

Nakłady poniesione na remont i modernizację budynku pensjonatowego przekroczyły kwotę odpowiadającą 30% wartości jego nabycia. W czasie przeprowadzanego ulepszenia Zainteresowany korzystał z prawa odliczenia podatku naliczonego (związanego z tymi wydatkami) od podatku należnego z prowadzonej działalności gospodarczej.

Po wyremontowaniu budynek pensjonatowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w firmie jednoosobowej prowadzonej pod nazwą Prywatna Firma Wielobranżowa P.

Środek ten był wykorzystywany od czerwca 1999 r. w opodatkowanej działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż budynku pensjonatowego wraz z przylegającym do niego terenem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie korzystała ze zwolniona z tego podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy ustawy VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a wskazują przypadki zwolnienia budynków, budowli lub ich części z podatku VAT. Pierwszy z tych punktów (pkt 10) uzależnia zwolnienie od tzw. "pierwszego zasiedlenia", drugi natomiast (pkt 10a) od wykorzystania "prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego" przez dokonującego dostawy.

Pierwsze zwolnienie odnosi się zatem do budynków, których dostawa nie jest dokonywana w ramach "pierwszego zasiedlenia".

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 uVAT przez "pierwsze zasiedlenie" rozumie się oddanie do użytkowania, wybudowanego lub ulepszonego budynku, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku. Przy czym wszystkie te warunki muszą wystąpić łącznie. Czyli musi nastąpić:

Ponieważ od momentu ulepszenia budynki były użytkowane wyłącznie przez Wnioskodawcę, więc nie nastąpiło ich oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem planowana sprzedaż będzie miała znamiona oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy po ich ulepszeniu w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli w ramach "pierwszego zasiedlenia".

Tak więc zwolnienie wymienione w art. 43 ust. 10 nie będzie miało zastosowania w opisanym stanie faktycznym.

Drugie zwolnienie, przytoczone we wstępie i odwołujące się do pkt 10a z art. 43 ust. 1, uzależnione jest od wykorzystania prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że budynki były ulepszane i w czasie ich remontu - ulepszania wydatki przekroczyły kwotę 30% wartości początkowej oraz w okresie ponoszenia tych wydatków Zainteresowany korzystał z obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku naliczonego.

Jednakże za sprawą normy określonej w art. 43 ust. 7a ograniczenia powyższego nie stosuje się jeżeli budynki po ich ulepszeniu były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - co ma miejsce w niniejszej sprawie.

Reasumując, w prezentowanej sprawie będzie miał zastosowanie pkt 10a z ust. 1 art. 43 w związku z ust. 7a tegoż art. Z norm w nich zawartych wynika, że transakcja dostawy (zbycia) budynków będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowaniu podatkiem VAT. Za sprawą art. 29 ust. 5 uVAT ta sama zasada (zwolnienie z VAT) będzie miała zastosowanie do sprzedawanego wraz z budynkami gruntu, gdyż na mocy tego przepisu w przypadku sprzedaży budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę, że w omawianej sprawie nie jest możliwe zastosowanie normy określonej w art. 43 ust. 10 zezwalającej na rezygnację ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży budynków, gdyż zapis ten został przez ustawodawcę bezpośrednio powiązany ze zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10. A jak przedstawiono wyżej w omówionym stanie faktycznym podstawą zastosowania zwolnienia z podatku VAT jest pkt 10a z art. 43 ust. 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków. Jednym z nich jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Zauważyć jednocześnie należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w roku 1998, Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do kapitalnego remontu. Budynki były wybudowane w roku 1910 i są wpisane do rejestru zabytków. Przy zakupie nieruchomości nie był naliczony podatek VAT. Jeden z budynków został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, drugi zaś z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (cele prywatne). Nakłady poniesione na remont i modernizację budynku pensjonatowego przekroczyły kwotę odpowiadającą 30% wartości jego nabycia. W czasie przeprowadzanego ulepszenia Zainteresowany korzystał z prawa odliczenia podatku naliczonego (związanego z tymi wydatkami) od podatku należnego z prowadzonej działalności gospodarczej. Po wyremontowaniu budynek pensjonatowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w firmie jednoosobowej prowadzonej pod nazwą Prywatna Firma Wielobranżowa P.... Środek ten był wykorzystywany od czerwca 1999 r. w opodatkowanej działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii.

W odniesieniu do powyższego należy stwierdzić, że dostawa budynku następować będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż nie doszło do wydania budynku, po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tym samym dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 7a ustawy wskazuje, iż dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku w związku z art. 43 ust. 7a ustawy w sytuacji gdy nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b dotyczący wydatków poniesionych na ulepszenie, w przypadku, gdy budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym Wnioskodawca, będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a. Bowiem przy nabyciu nieruchomości zabudowanej przedmiotowym budynkiem Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jednak wartość wydatków na ulepszenie budynku przekroczyła 30% wartości początkowej i przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków, jednakże Zainteresowany wykorzystywał ten budynek do prowadzenia działalności gospodarczej (usługi w zakresie hotelarstwa i gastronomii) - wykonywania czynności opodatkowanych przez okres powyżej 5 lat (od 1999 r.), a więc został spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowiony został budynek rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, to na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.

W związku z tym, że dostawa budynku będzie korzystać ze zwolnienia, również dostawa gruntu na którym jest on posadowiony korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, sprzedaż budynku pensjonatowego wraz z przylegającym do niego terenem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.