ILPP2/443-828/08-3/MR - Sprzedaż nieruchomości - zwolnienie z VAT dotyczące dostawy towarów używanych oraz terenów niezabudowanych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Marszałkowskiego, przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2008 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 9 września 2008 r., do Biura KiP w Lesznie 12 września 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 listopada 2008 r. (data wpływu 27 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 27 listopada 2008 r. (data wpływu 27 listopada 2008 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W związku z podjętą uchwałą Zarządu Województwa dotyczącą sprzedaży nieruchomości będących własnością Województwa, Zainteresowany zamierza ogłosić przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości o łącznej powierzchni 0,2588 ha.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z trzech odrębnych działek:

z których dwie działki zabudowane (działka Nr 1 i działka Nr 2), zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, jako towar używany są zwolnione od podatku, a działka Nr 3 oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bp, tzn. - zurbanizowane tereny niezabudowane, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg 22% stawki.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób i od jakiej wartości naliczyć podatek VAT od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości jako całości, w formie przetargu ustnego nieograniczonego za uzyskaną cenę w licytacji...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości jako całości, częściowo zwolniona jest od podatku VAT (działka Nr 1 i działka Nr 2), natomiast zobowiązanie wobec urzędu skarbowego powstaje w stosunku do działki Nr 3, która obciążona jest 22% stawką podatku.

Ponieważ podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o podatek VAT doliczony do ceny, kwota należna obejmuje całość świadczenia od nabywcy. Punktem wyjścia dla określenia ceny wywoławczej nieruchomości jest suma wartości poszczególnych działek wg operatorów szacunkowych sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę. W związku z powyższym, odniesienie wartości proporcji poszczególnych składników w żądanej kwocie wyjściowej do odpowiednich proporcji wartości tych składników w uzyskanej kwocie, pozwoli na określenie i wyliczenie należnego podatku VAT dla działki Nr 3 jako zobowiązania dla urzędu skarbowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22% (...). Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ustawy, zawarto katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, w myśl ust. 2 pkt 1 powołanego artykułu, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat, a w myśl ust. 2 pkt 2 - pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Stosownie do art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

Podkreślić należy, iż aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 ustawy miał zastosowanie, to wszystkie wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza zastosowanie zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy stanowiący, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy też leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

W przepisach podatkowych brak jest jednak definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz wytycznych, jakimi należy się kierować przy ocenie danego gruntu. W związku z powyższym charakter gruntu ustalić należy w oparciu o przepisy prawa miejscowego, tj. lokalne przepisy zagospodarowania przestrzennego. Są to zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, charakter gruntu ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy danej nieruchomości lub aktualnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku ww. dokumentacji - przeznaczenie terenu może wynikać z ewidencji gruntów i budynków.

Kwalifikowanie przeznaczenia gruntów w oparciu o dokumentację dotyczącą kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej nie leży w kompetencji organów podatkowych - art. 3 ust. 1 ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Urząd Marszałkowski Województwa Lubuskiego zamierza ogłosić przetarg ustny nieograniczony dotyczący sprzedaży nieruchomości będących własnością województwa lubuskiego. Nieruchomość ta, która składa się z trzech odrębnych działek: z których dwie (działka Nr 1 i 2) są zabudowane, a działka Nr 3 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane.

Biorąc pod uwagę opisane zdarzenie przyszłe, tut. Organ pragnie podkreślić, że w kwestii sprzedaży działek zabudowanych (działki Nr 1 i 2), istotne jest czy budynki znajdujące się na przedmiotowych działkach spełniają definicję towarów używanych, a w stosunku do których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Jeśli warunki te są spełnione, to sprzedaż tych działek (przy wyłączeniu art. 43 ust. 6 ustawy) będzie w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwolniona od podatku od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 5 ustawy, zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym te budynki są posadowione.

Z opisu zawartego we wniosku wynika, iż przedmiotem sprzedaży będzie również działka oznaczona w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane, a więc posiada cechy gruntu przeznaczonego pod zabudowę, w związku z powyższym nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a zatem sprzedaż tej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 22%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że jeżeli działka ta stanowiłaby teren niezabudowany inny niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, dostawa przedmiotowego gruntu korzystałaby ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto należy wskazać, że przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału nieruchomości i wyliczenia części opodatkowanej bądź zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem sprzedaży są trzy odrębne działki (2 zabudowane i 1 niezabudowana), które będą sprzedawane jako całość. W związku z powyższym dostawę tą na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Dostawa działki Nr 1 i 2 wraz z posadowionymi na niej budynkami, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy. Natomiast dostawa działki niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako zurbanizowane tereny niezabudowane, będzie podlegać opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług. Wnioskodawca przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, powinien sam dokonać ustalenia wartości sprzedawanych działek w odniesieniu do tego czy podlegają one zwolnieniu czy opodatkowaniu 22% stawką podatku. W związku z powyższym, jeżeli wartość proporcji poszczególnych składników w żądanej kwocie wyjściowej ustalonej wg operatorów szacunkowych jest zgodna z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, Zainteresowany może zastosować proporcję wartości tych składników w uzyskanej kwocie sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.