ILPP2/443-599/14-4/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z 23 maja 2014 r. (data wpływu 29 maja 2014 r.) uzupełnionym pismem z 29 sierpnia 2014 r. (data wpływu 2 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi zarządzania nieruchomością niemieszkalną i zwolnienia od podatku usługi zarządzania nieruchomością mieszkalną - jest prawidłowe.

W dniu 29 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi zarządzania nieruchomością niemieszkalną i zwolnienia od podatku usługi zarządzania nieruchomością mieszkalną. Wniosek uzupełniono 3 września 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca zarządza dwoma budynkami wybudowanymi na jednej działce gruntu o pow. 4.710 m.kw. Pierwszy budynek jest budynkiem mieszkalnym o pow. 1.297,68 m.kw. w którym mieszczą się 22 lokale mieszkalne. Natomiast drugi budynek o pow. 519,31 m.kw. jest budynkiem użytkowym, w którym mieszczą się wyłącznie lokale garażowe. Budynki nie są ze sobą połączone lecz stanowią osobno dwa obiekty. W budynku mieszkalnym znajdują się 22 lokale mieszkalne przez co obiekt ten klasyfikowany jest wg PKOB pod numerem 1.11.1122 budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Drugi obiekt to budynek, w którym znajdują się wyłącznie lokale garażowe w liczbie 30 lokali. Lokale garażowe nie są pomieszczeniami przynależnymi lecz są przedmiotem odrębnej własności zarówno osób będących właścicielami lokali mieszkalnych w pierwszym budynku jak i osób nie będących właścicielami lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym (osoby posiadające jedynie własność lokalu garażowego). Usługi zarządzania nieruchomościami Wnioskodawca świadczy na zlecenie. Usługi zarządzania świadczone przez Wnioskodawcę nie obejmują usługi w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych. Wnioskodawca wystawia dla wspólnoty mieszkaniowej comiesięczne faktury dokumentujące wynagrodzenie za usługi zarządzania częściami wspólnymi obydwu obiektów znajdujących się na nieruchomości gruntowej.

Usługi świadczone przez Wnioskodawcę sklasyfikowane są pod PKWiU 68.32.11.0 oraz pod PKWiU 68.32.13.0.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wynagrodzenie za usługę zarządzania wskazanymi w stanie faktycznym nieruchomościami należy podzielić proporcjonalnie na dwie części i część wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością niemieszkalną jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług a druga część wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością mieszkalną jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług i warunków stosowania tych zwolnień usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0) są zwolnione od podatku od towarów i usług. Zatem przytoczone zwolnienie znajduje zastosowanie w stosunku do świadczenia przez podatnika usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie, ale tylko tych, które odnoszą się do nieruchomości mieszkalnych, z wyłączeniem wskazanej usługi wyceny nieruchomości mieszkalnych. W efekcie kluczowe dla zastosowania powołanego zwolnienia jest określenie przedmiotu omawianej usługi - "nieruchomości mieszkalne". Ponieważ ustawa o VAT nie definiuje pojęcia nieruchomości, zatem należy odnieść się do art. 46 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definiując pojęcie nieruchomości mieszkalnej (rozumianej jako budynek), należy powołać rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), w myśl którego budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, przy czym za mieszkalne uznane są te obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Tym samym budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny, jeżeli mniej niż połowa jego powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne. W przypadku obiektów znajdujących się na działce gruntu, której dotyczy niniejszy wniosek jeden z nich o większej kubaturze stanowi w całości budynek mieszkalny drugi zaś w całości budynek niemieszkalny. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy otrzymywane wynagrodzenie z tytułu usług zarządzania nieruchomością od wspólnoty mieszkaniowej powinno zostać proporcjonalnie podzielone na dwie części, przy czym jedna będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zaś druga opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 8 ust. 1 ustawy - przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 5a ustawy - towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że od 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2013 r. poz. 1722 z późn. zm.) - obowiązującego od 1 stycznia 2014 r. - zwalnia się od podatki usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce - nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie bądź wyłączenie dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania - konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "nieruchomość mieszkalna", w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.).

Artykuł 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 - zbiorowego zamieszkania.

W przedmiotowej sprawie podkreślenia wymaga fakt, że stosownie do pkt 1 Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS z 2005 r. Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby, usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. W związku z powyższym tut. Organ odniósł się w wydanej interpretacji wyłącznie do klasyfikacji PKOB i PKWiU podanych przez Wnioskodawcę we wniosku.

Wnioskodawca w opisie sprawy wskazał, że zarządza dwoma budynkami wybudowanymi na jednej działce. Pierwszy budynek jest budynkiem mieszkalnym, w którym mieszczą się 22 lokale mieszkalne. Natomiast drugi budynek jest budynkiem użytkowym, w którym mieszczą się wyłącznie lokale garażowe, w liczbie 30 lokali. Budynki nie są ze sobą połączone lecz stanowią osobno dwa obiekty. Budynek mieszkalny klasyfikowany jest wg PKOB pod numerem 1.11.1122 budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Drugi obiekt to budynek, w którym znajdują się wyłącznie lokale garażowe. Lokale garażowe nie są pomieszczeniami przynależnymi lecz są przedmiotem odrębnej własności zarówno osób będących właścicielami lokali mieszkalnych w pierwszym budynku jak i osób nie będących właścicielami lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym (osoby posiadające jedynie własność lokalu garażowego).

Usługi zarządzania nieruchomościami Wnioskodawca świadczy na zlecenie - nie obejmują one usługi w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych. Wnioskodawca wystawia dla wspólnoty mieszkaniowej comiesięczne faktury dokumentujące wynagrodzenie za usługi zarządzania częściami wspólnymi obydwu obiektów znajdujących się na nieruchomości gruntowej.

Usługi świadczone przez Wnioskodawcę sklasyfikowane są pod PKWiU 68.32.11.0 oraz pod PKWiU 68.32.13.0.

Zatem biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy, a w szczególności klasyfikację przedmiotowych usług oraz obiektów budowlanych dokonaną przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia zwalnia od podatku jedynie usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w tym przepisie oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Wobec powyższego, przedmiotowe usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie sklasyfikowane przez Wnioskodawcę pod symbolami PKWiU 68.32.11.0, 68.32.13.0, odnoszące się do nieruchomości mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB 1122, korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia.

Natomiast usługi zarządzania budynkiem niemieszkalnym (użytkowym - garaże), podlegają opodatkowaniu 23% stawką podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Z kolei usługi zarządzania świadczone przez Wnioskodawcę w odniesieniu do budynku garażu (dla którego Wnioskodawca podał PKOB 1242) jako budynku niemieszkalnego, niezależnie od klasyfikacji PKWiU dla tych usług, podlegają opodatkowaniu według stawki w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

W konsekwencji mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wynagrodzenie za usługę zarządzania, dotyczące zarządzania nieruchomością niemieszkalną należy opodatkować podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Natomiast do wynagrodzenia dotyczącego zarządzania nieruchomością mieszkalną Wnioskodawca powinien zastosować zwolnienie od podatku stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Przy czym zaznaczyć należy, że wysokość wynagrodzenia powinna wynikać z zawartych przez Wnioskodawcę umów ze zleceniodawcą. W przypadku określenia wynagrodzenia w jednej kwocie Zainteresowany może - jak wskazał we własnym stanowisku - podzielić wynagrodzenie proporcjonalnie na dwie części i część wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością niemieszkalną opodatkować podatkiem VAT, a do części wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością mieszkalną zastosować zwolnienie od podatku VAT.

Należy zwrócić uwagę, że metoda ustalenia jaka część usług zarządzania dotyczy budynku mieszkalnego a jaka część dotyczy budynku garażowego nie może być dowolna, oderwana od rzeczywistości. Bowiem do obowiązków Podatnika należy, na podstawie wszelkich dostępnych środków i możliwości, wybór takiej metody ustalenia kwoty zwolnionej od podatku oraz opodatkowanej podatkiem VAT, która w sposób pełny i obiektywny oraz maksymalnie zbliżony do rzeczywistości pozwoli określić wartość usługi podlegającej zwolnieniu od podatku oraz wartość usługi podlegającej opodatkowaniu.

Należy zauważyć, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.