ILPP2/443-488/10-5/MR - Określenie stawki podatku VAT oraz sposobu dokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej, dokonywanej w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2010 r. (data wpływu 31 marca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 czerwca 2010 r. (data wpływu 23 czerwca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

* prawidłowe - w zakresie udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej,

* nieprawidłowe - w zakresie stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W dniu 31 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i stawki podatku dla tej transakcji. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 czerwca 2010 r. (data wpływu 23 czerwca 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego a także własne stanowisko w sprawie oraz o dowód potwierdzający wniesienie brakującej opłaty za wydanie interpretacji.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca ma zamiar nabyć nieruchomość zabudowaną używaną. Nieruchomość jest własnością dłużnika Zainteresowanego. Z wniosku Spółki toczy się wobec dłużnika postępowanie egzekucyjne (wobec dłużnika zapadły 2 nakazy zapłaty na kwotę 128.059,00 zł oraz na kwotę 648.810,48 zł). Komornik sądowy prowadzący egzekucję będzie sprzedawał przedmiotową nieruchomość w trybie licytacji publicznej. Ewentualne nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi po jej wylicytowaniu i uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności będzie tytułem do ujawnienia na rzecz Wnioskodawcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz wpisu w księdze wieczystej. Spółka zamierza rozliczyć podatek VAT od dokonanej transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że dłużnik-właściciel nieruchomości używanej, zabudowanej budynkiem, działa jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Budynek ten nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Dłużnik-właściciel nieruchomości nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie egzekwowanej nieruchomości. W stosunku do nieruchomości nie przysługiwało właścicielowi nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Właściciel nieruchomości ponosił wydatki na jej ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej obiektu. Właściciel nieruchomości ponosił nakłady na ulepszenie budynku i w stanie ulepszonym była ona wykorzystywana przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, komornik sądowy wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego jest płatnikiem podatku VAT od sprzedaży dokonanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Do komornika należy obliczenie i pobranie od podatnika podatku i wpłacenie go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Prowadzona przez komornika sprzedaż nieruchomości będącej własnością dłużnika podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy dłużnik-właściciel nieruchomości, występował będzie jako podatnik podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości. W przypadku gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku VAT.

Stawką podatku VAT, właściwą do zastosowania w opisanym stanie faktycznym będzie stawka 22%. Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym we wniosku i w uzupełnieniu wniosku stanie faktycznym obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż nieruchomości zabudowanej, używanej, dokonanej w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym, spoczywa na komorniku sądowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* prawidłowe - w zakresie udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej,

* nieprawidłowe - w zakresie stawki podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne.

Obowiązki płatnika podatku VAT zostały określone w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 ww. ustawy, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

W świetle art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Z powyższego wynika, iż podatnik wystawia fakturę w przypadku dostawy towaru lub świadczenia usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Na podstawie § 22 ust. 1 rozporządzenia, organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów.

Fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów (§ 22 ust. 2 rozporządzenia).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca ma zamiar nabyć nieruchomość zabudowaną używaną, która jest własnością dłużnika Zainteresowanego. Z wniosku Spółki toczy się wobec dłużnika postępowanie egzekucyjne. Komornik sądowy prowadzący egzekucję będzie sprzedawał przedmiotową nieruchomość w trybie licytacji publicznej. Ewentualne nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi po jej wylicytowaniu i uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności. Spółka zamierza rozliczyć podatek VAT od dokonanej transakcji. Dłużnik-właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem, używanej, działa jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy należy stwierdzić, iż na komorniku sądowym będzie spoczywał obowiązek wystawienia faktury VAT z uwagi na fakt, iż na dłużniku, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Budynek ten nie stanowi obiektu budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Dłużnik-właściciel nieruchomości nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie egzekwowanej nieruchomości. W stosunku do nieruchomości nie przysługiwało właścicielowi nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Właściciel nieruchomości ponosił wydatki na jej ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej obiektu. Właściciel nieruchomości ponosił nakłady na ulepszenie budynku i w stanie ulepszonym była ona wykorzystywana przez niego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez okres co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy, z którego wynika, że dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim oraz, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata należy stwierdzić, że przedmiotowa dostawa podlegać będzie zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej używanej, zabudowanej budynkiem, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29 ust. 5 tej ustawy.

Jednakże należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Zatem, planowana sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku, co do zasady podlega zwolnieniu od podatku, jednakże w przypadku, gdy strony transakcji skorzystają z uregulowania zawartego w art. 43 ust. 10 ustawy, rezygnując ze zwolnienia od podatku - transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według podstawowej 22% stawki podatku (zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego udokumentowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej i stawki podatku dla tej transakcji. Natomiast w kwestii zdarzenia przyszłego dotyczącego możliwości odliczenia podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości wydano odrębne rozstrzygniecie z dnia 2 lipca 2010 r. nr ILPP2/443-488/10-6/MR. Z kolei, w zakresie obowiązku uiszczenia podatku VAT przez komornika sądowego lub dłużnika od dokonanej w trybie licytacji publicznej sprzedaży zabudowanej nieruchomości rozstrzygnięcia dokonano pismem z dnia 31 maja nr ILPP2/443-488/10-2/MR.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.