ILPP2/443-170/10-6/AD

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2010 r. (data wpływu 4 lutego 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 4 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną są na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej współwłaścicielami w udziale 932/1.000 zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym - kamienicą, części nieruchomości położonej w X, stanowiącej działkę gruntu nr 1..., dla której Sąd Rejonowy xx w X prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem zz, z wpisem na ich rzecz prawa własności w ww. udziale dokonanym dnia 15 listopada 1999 r., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 listopada 1998 r.

Powyższa nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego i jego małżonkę do majątku prywatnego, ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości nie wykorzystywanej do działalności gospodarczej. Dokonując zakupu powyższej nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką mieli na celu wieloletnią lokatę wypracowanych przez całe życie środków, poczynienie własnego majątkowego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy oraz zabezpieczenia emerytalnego.

Opisaną nieruchomość zabudowaną Wnioskodawca wraz z żoną zakupili za cenę 150.000,00 zł oraz ponieśli koszty związane z zakupem w wysokości 9.000,00 zł (notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty wieczysto księgowe). Umowa kupna przed podatnika i jego małżonkę tej nieruchomości nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany wraz ze swoją małżonką dokonali ulepszeń zwiększających wartość nieruchomości. Wartość pierwszych nakładów poczynionych przez podatnika i jego małżonkę wyniosła 55.223,60 zł netto. Inwestycja została zakończona 1 stycznia 2001 r. Kolejną inwestycję na tej nieruchomości Podatnik i jego małżonka zakończyli w dniu 24 sierpnia 2001 r., dokonując nakładów o wartości 20.718,00 zł brutto. Ostatnią inwestycję Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką zakończyli 15 kwietnia 2002 r., ponosząc na ten cel wydatki w kwocie 81.400,88 zł netto. Łączne nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej zakupu. Od wszystkich inwestycji przysługiwało podatnikowi i jego małżonce prawo odliczenia podatku VAT. w nieruchomości przy ul. P. w Poznaniu podatnik wraz ze swoją małżonką prowadzi usługowy najem lokali z którego uzyskuje przychód opodatkowany podatkiem VAT.

Małżonkowie uzyskują także przychody z innych źródeł, tj. stosunku pracy oraz najmu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i sprzedaży innych nieruchomości. w 2006 r. Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką dokonali sprzedaży innej, nie wymienionej we wniosku nieruchomości, zaś w 2009 r. sprzedaży wszystkich posiadanych 50% udziałów w innej, także nie wymienionej we wniosku nieruchomości, w 2008 r. sprzedali własny mały dom letniskowy w górach. Sprzedaż tych nieruchomości nie miała związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto wraz ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany zamierza również sprzedać dwie inne nieruchomości niezabudowane (działkę budowlaną i garażową). w 2005 r. oraz 2007 r. małżonkowie nie dokonywali żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości. Zbyte nieruchomości podatnik wraz z małżonką zakupili z własnych przychodów i kredytów. Dokonując zakupu powyższych nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką mieli na celu wieloletnią lokatę wypracowanych środków, poczynienie własnego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz zabezpieczenia emerytalnego. Powodem zbycia opisanych 50% udziałów w nieruchomości były relacje z pozostałym współwłaścicielem, zaś powodem zbycia nieruchomości w 2006 r. sytuacja finansowa podatnika i jego małżonki. z uzyskanych środków małżonkowie spłacili zobowiązania finansowe, pozostałość zaś zainwestowali w inne nieruchomości mając na celu wieloletnią lokatę wypracowanych środków, poczynienie własnego zabezpieczenia na wypadek niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz zabezpieczenia emerytalnego.

W dniu 27 stycznia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli ze spółką z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży opisanej nieruchomości wraz z dwoma innymi nieruchomościami niezabudowanymi (działką budowlaną i garażową) w formie aktu notarialnego. Umowa została zawarta na łączną cenę 3.515.000,00 zł, w tym cenę nieruchomości zabudowanej za 2.600.000,00 zł netto. Spółka uiściła zadatek w wysokości 200.000,00 zł. Termin umowy przyrzeczonej strony ustaliły na dzień 2 marca 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, przyrzeczona powołaną w stanie faktycznym niniejszego wniosku umową przedwstępną zawartą za Spółką z o.o. sporządzoną w formie aktu notarialnego w dniu 27 stycznia 2010 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeżeli Wnioskodawca wraz z małżonką będą występowali jako podatnicy podatku od towarów i usług, to czy sprzedaż ta będzie zwolniona od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej objętej przedwstępną umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 27 stycznia 2010 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. w ocenie Wnioskodawcy małżonkowie w transakcji tej nie wystąpią jako podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca i jego małżonka nie występują przy tej sprzedaży jako osoby wykonujące działalność gospodarczą. Zainteresowany wraz z małżonką zakupili powyższą nieruchomość jako lokatę kapitału, w celu poczynienia zabezpieczenia w przypadku niezdolności do pracy, trudnej sytuacji finansowej bądź życiowej oraz jako zabezpieczenie emerytalne. o poczynieniu zakupu przedmiotowej nieruchomości w tych celach świadczy m.in. czas jaki upłynął od zakupu nieruchomości. Okoliczność, że Wnioskodawca obecnie zamierza sprzedać tą nieruchomość wynika z jego sytuacji majątkowej. Zainteresowany i jego małżonka w przedmiotowej transakcji nie będą zatem występować jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 24 czerwca 2009 r., I SA/Wr 98/09, LEX 511446; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 16 czerwca 2009 r., I SA/Gd 244/09, LEX 510722; wyrok NSA z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07, OSNAiWSA 2008/1/8). w ocenie Wnioskodawcy dokonuje on wyprzedaży własnego majątku prywatnego. Nie można też uznać, iż on i jego małżonka dokonują sprzedaży w sposób stały, powtarzalny, a także jednorazowy, lecz wskazujący na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 15 czerwca 2009 r., I SA/Wr 1368/08, LEX 511430; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 26 maja 2009 r., I SA/Wr 191/09. LEX 507029). w przeciągu ostatnich pięciu lat Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali raptem 3 sprzedaży nieruchomości. Okoliczność, iż Zainteresowany prowadzi usługowy wynajem lokali podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie zmienia faktu niewystępowania Wnioskodawcy jako podatnika tego podatku wobec transakcji przedmiotowej nieruchomości objętej aktem notarialnym z dnia 27 stycznia 2010 r. Najem lokali stanowi przedmiotowo zupełnie inny rodzaj działalności niż kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek w celu ich dalszej odsprzedaży, a która to sytuacja nie miała w sprawie miejsca.

Jeżeli organ podatkowy nie podzieli powyżej przedstawionego stanowiska Wnioskodawcy, to jego zdaniem sprzedaż nieruchomości zabudowanej przy ul. X w X będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług. Zakup przedmiotowej nieruchomości przez Zainteresowanego nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wprawdzie ulepszenia na nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej (159.000,00 zł), jednakże od zakończenia ulepszeń minął okres większy niż 5 lat, w którym ulepszona nieruchomość była wykorzystywana na usługowy najem lokali opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć udział w części nieruchomości zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym - kamienicą, której wraz z żoną jest współwłaścicielem.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. ustawy, własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli, stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego, może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów, jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. (art. 199 Kodeksu cywilnego).

Z uwagi na powyższe, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Podatnikami - stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wskazał, że wraz ze swoją małżonką w opisanej we wniosku nieruchomości prowadzi usługowy najem lokali z którego uzyskuje przychód opodatkowany podatkiem VAT. a zatem w sprawie będącej przedmiotem zapytania przedmiotem transakcji będzie odpłatna dostawa towaru, a Zainteresowany wystąpi jako podatnik VAT. Tym samym czynność sprzedaży udziału w kamienicy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku lub opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną są na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej współwłaścicielami w udziale 932/1.000 zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym - kamienicą, części nieruchomości. Opisaną nieruchomość zabudowaną Wnioskodawca wraz z żoną zakupili za cenę 150.000,00 zł oraz ponieśli koszty związane z zakupem w wysokości 9.000,00 zł (notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty wieczysto księgowe). Umowa kupna przed podatnika i jego małżonkę tej nieruchomości nie była objęta podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany wraz ze swoją małżonką dokonali ulepszeń zwiększających wartość nieruchomości. Wartość pierwszych nakładów poczynionych przez podatnika i jego małżonkę wyniosła 55.223,60 zł netto. Inwestycja została zakończona 1 stycznia 2001 r. Kolejną inwestycję na tej nieruchomości Podatnik i jego małżonka zakończyli w dniu 24 sierpnia 2001 r., dokonując nakładów o wartości 20.718,00 zł brutto. Ostatnią inwestycję Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką zakończyli 15 kwietnia 2002 r., ponosząc na ten cel wydatki w kwocie 81.400,88 zł netto. Łączne nakłady przekroczyły 30% wartości początkowej zakupu. Od wszystkich inwestycji przysługiwało podatnikowi i jego małżonce prawo odliczenia podatku VAT. w ww. nieruchomości podatnik wraz ze swoją małżonką prowadzi usługowy najem lokali z którego uzyskuje przychód opodatkowany podatkiem VAT.

Zakup nieruchomości w 1998 r. nastąpił w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu. Natomiast po dokonaniu nakładów inwestycyjnych przekraczających 30%, które zakończono 15 kwietnia 2002 r. przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem najmu. Ponadto, we własnym stanowisku Zainteresowany wskazał, że od zakończenia ulepszeń minął okres większy niż 5 lat, w którym ulepszona nieruchomość była wykorzystywana na usługowy najem lokali opodatkowany podatkiem od towarów i usług. w związku z powyższym, należy uznać, że planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym spełnione zostały warunki umożliwiające zwolnienie tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę wskazane regulacje, sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanego w tym zakresie jest prawidłowe, jednakże z uwagi na zastosowanie innych przepisów prawa niż przez niego wskazane.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości niezabudowanej (działka budowlana) oraz nieruchomości niezabudowanej (działka garażowa) został rozstrzygnięty pismami z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPP2/443-170/10-4/AD i ILPP2/443-170/10-5/AD.

Natomiast w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej przez żonę Zainteresowanego wydano odrębne rozstrzygnięcie z dnia 23 kwietnia 2010 r. nr ILPP2/443-170/10-7/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.