ILPP2/443-1417/11-2/AKr - Zwolnienie z podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Jawnej, przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu 11 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości zabudowanej bądź rezygnacji ze zwolnienia - jest prawidłowe.

W dniu 11 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości bądź rezygnacji ze zwolnienia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 26 marca 2007 r. zakupiono od podatnika VAT czynnego nieruchomość, w skład której wchodzi grunt wraz z budynkiem biurowym. Zakup udokumentowany został aktem notarialnym oraz fakturą VAT, z której jako nabywca, zgodnie z przepisami ustawy o podatku VAT, Spółka odliczyła podatek naliczony. Przez cały okres użytkowania budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość podatnikowi VAT czynnemu lub osobie fizycznej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Kiedy czynność ta będzie opodatkowana stawką 23%, a kiedy zwolniona.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedając podatnikowi VAT czynnemu Spółka może skorzystać ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wtedy wystawi fakturę VAT ze stawką zwolnioną, ale jednocześnie musi skorygować VAT naliczony zgodnie z art. 91 w wysokości 6/10 podatku (Podatnik ma obowiązek skorygowania odpowiedniej części podatku naliczonego w zależności od tego, w którym roku dokonuje sprzedaży. W przypadku nieruchomości jest to okres 10 lat od daty oddania do używania nieruchomości). Wartość zakupionej nieruchomości przekroczyła 15.000 zł.

Sprzedając podatnikowi VAT czynnemu Spółka może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy, zgodne z art. 43 ust. 10 pkt 1 i pkt 2 i wystawić fakturę VAT ze stawką 23% oraz złożyć przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi Urzędu Skarbowego zgodnie oświadczenie, ze wybiera opodatkowanie dostawy. Wtedy nie koryguje podatku naliczonego.

Sprzedając osobie fizycznej - "niepodatnikowi VAT" Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wtedy fakturę VAT wystawia ze stawką zwolnioną, ale jednocześnie musi skorygować VAT naliczony.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 1 nie przysługuje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, gdy odbiorca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Wskazać również należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 26 marca 2007 r. Spółka zakupiła od podatnika VAT czynnego nieruchomość, w skład której wchodzi grunt wraz z budynkiem biurowym. Wnioskodawca odliczył podatek naliczony z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości. Przez cały okres użytkowania budynku nie ponoszono nakładów na ulepszenie. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość podatnikowi VAT czynnemu lub osobie fizycznej.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości - budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca planując dostawę przedmiotowej nieruchomości spełnia przesłanki do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie miało bowiem miejsce w dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości od podatnika VAT czynnego, tj. w dniu 26 marca 2007 r.

Mając powyższe na uwadze, dostawa budynku biurowego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, ze zwolnienia będzie również korzystać zbycie gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek biurowy. Jednakże, Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w powołanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, na zasadach ogólnych, tj. wg stawki podatku w wysokości 23%, po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Możliwość ta dotyczy jedynie sprzedaży podatnikowi VAT czynnemu, gdyż tylko w tym przypadku spełniony zostanie warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy, tj. obie strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Z kolei, sprzedając przedmiotową nieruchomość osobie fizycznej Wnioskodawca nie będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy - nabywca nieruchomości nie będzie podatnikiem VAT czynnym.

Tut. Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokonania korekty podatku naliczonego w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.