ILPP2/443-1318/09-4/MR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2009 r. (data wpływu 1 października 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 grudnia 2009 r. (data wpływu 14 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 grudnia 2009 r. (data wpływu 14 grudnia 2009 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W grudniu 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca zakupił budynek, za łączną kwotę 31.320.000 zł. Przy zakupie nieruchomości nie odliczono podatku VAT. Faktura VAT została wystawiona ze stawką podatku zwolnioną. w okresie poprzedzającym zakup, Wnioskodawca korzystał z tego budynku na podstawie umowy najmu, ponosząc nakłady na kwotę 26.500.000 zł związane z ulepszeniem budynku, które Zainteresowany odniósł w ciężar konta "inwestycji w obcym obiekcie". z chwilą zakupu przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości, tj. w grudniu 2008 r. sprzedał poniesione nakłady, tym samym pomniejszając kwotę do zapłaty (31.320.000 - 26.500.000 = 482.000 zł). Wnioskodawca postąpił tak na podstawie interpretacji indywidualnej z dnia 22 sierpnia 2008 r., sygn. IP-PP2-443-1028/08-2/IB.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z budynku głównego, związanego z działalnością dydaktyczną (podzielonego ewidencyjnie na segmenty).

W jednej części budynku głównego, Wnioskodawca prowadzi modernizację, przebudowę, ponosi nakłady. Zainteresowany chce przeznaczyć tę część nieruchomości na działalność opodatkowaną, w związku z tym zamierza odliczać podatek VAT od poniesionych nakładów. Wartość początkowa tej części nieruchomości przed modernizacją (przed poniesionymi nakładami) to kwota 752.450,80 zł. Wartość poniesionych przez Wnioskodawcę nakładów opiewa na kwotę 2.928.871,66 zł (w tym wynagrodzenie + narzuty 1.096.024,36 zł).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że w okresie poprzedzającym zakup nieruchomości korzystał z niej na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 21 grudnia 2001 r., trwającej do grudnia 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy dostawie nieruchomości, powinno się uwzględnić dokonany podział ewidencyjny. w związku z tym, do części nieruchomości związanej z działalnością zwolnioną powinno się przy dostawie zastosować stawkę VAT zwolnioną, natomiast opodatkować dostawę części nieruchomości związanej z działalnością opodatkowaną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w grudniu 2008 r. na podstawie aktu notarialnego zakupił budynek. Przedmiotowa nieruchomość składa się z budynku głównego, związanego z działalnością dydaktyczną (podzielonego ewidencyjnie na segmenty).

Wnioskodawca przed zakupem przedmiotowego budynku, korzystał z niego na podstawie umowy najmy. Okres najmu tej nieruchomości był dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w stosunku do tej nieruchomości Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do obniżania podatku należnego o podatek naliczony. Jednak przed sprzedażą tej nieruchomości Wnioskodawca zamierza przeznaczyć część nieruchomości na działalność opodatkowaną. w związku z tym planuje odliczać podatek VAT od poniesionych nakładów związanych z modernizacją i przebudową tej części. Wartość początkowa tej części nieruchomości przed modernizacją (przed poniesionymi nakładami) to kwota 752.450,80 zł. Wartość poniesionych przez Wnioskodawcę nakładów opiewa na kwotę 2.928.871,66 zł (w tym wynagrodzenie + narzuty 1.096.024,36 zł).

Powyższe oznacza, że wartość nakładów w stosunku do wartości początkowej tej części nieruchomości przekroczy 30% wartości początkowej tej części budynku.

Zatem, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie części budynku głównego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które zamierza ponieść Wnioskodawca przekroczą 30% jego wartości początkowej, wówczas spełniona będzie definicja pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy. Tym samym tylko w odniesieniu do tej części budynku zostanie wypełniony warunek wynikający z definicji pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy) i w tej części sprzedaż tego budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku. Sprzedaż tej części będzie podlegała opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług, jednakże z zastrzeżeniem zawartym w art. 43 ust. 7a ustawy. Oznacza to, iż jeżeli obiekt w części ulepszony będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywany do czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat, do dostawy tej części budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku.

Ponieważ nieruchomość ta przed zakupem była przedmiotem najmu, tj. była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi i od tego momentu minęło ponad 2 lata, zatem sprzedaż pozostałej część nieruchomości, która nie była poddana modernizacji, będzie korzystała ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, w których jest mowa o dostawie budynków, budowli lub ich części, a także definicję pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy), w której ustawodawca odniósł się do "oddania do użytkowania (...) budynku, budowli lub ich części", właściwym jest zastosowanie przy sprzedaży części przedmiotowego budynku, która nie była poddana modernizacji zwolnienia od podatku VAT, a do pozostałej części - opodatkowania tym podatkiem.

Możliwość opodatkowania przy sprzedaży części budynku dopuszczalna jest również w świetle orzecznictwa ETS.

Reasumując, przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinien być uwzględniony podział ewidencyjny na część budynku związaną ze sprzedażą zwolnioną i część budynku związaną ze sprzedażą opodatkowaną. Zatem, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie korzystała częściowo ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a w pozostałej części będzie podlegała opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług, z zastrzeżeniem zawartym w art. 43 ust. 7a ustawy.

W związku z faktem, iż przy sprzedaży nieruchomości powinien być uwzględniony podział ewidencyjny na część budynku związaną ze sprzedażą zwolnioną i część budynku związaną ze sprzedażą opodatkowaną, pytanie nr 2 - czy traktując nieruchomość jako całość, Wnioskodawca powinien naliczyć VAT przy sprzedaży, czy potraktować sprzedaż jako zwolnioną - staje się bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.