ILPP2/443-1144/11-6/SJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2011 r. (data wpływu 1 sierpnia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 września 2011 r. (data wpływu 30 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 30 września 2011 r. o dowód uiszczenia brakującej opłaty.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca obecnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kancelarii prawniczej oraz wynajmu nieruchomości, opodatkowaną podatkiem liniowym w wysokości 19%. Jest również płatnikiem podatku VAT.

Zainteresowany w dniu 16 maja 2003 r. nabył w drodze umowy zamiany nieruchomość stanowiącą trzy działki. Na nieruchomości tej był posadowiony budynek magazynowo-warsztatowy, a jedna z działek stanowiła drogę dojazdową. Powierzchnia działek to około 5,8 hektara, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako tereny różne (Tr) i droga (dr). Nieruchomość tą Wnioskodawca zakupił na własne potrzeby jako składnik majątku odrębnego. W 2004 r. zmienił plany odnośnie wykorzystania przedmiotowej nieruchomości i wystąpił do Gminy o zmianę przeznaczenia gruntu pod budownictwo jednorodzinne. Na podstawie umowy zawartej z Gminą (dnia 9 września 2004 r.) Zainteresowany zobowiązał się do wybudowania i sfinansowania uzbrojenia przedmiotowego terenu w zakresie budowy sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej, budowy dróg, a następnie nieodpłatnego przekazania wybudowanej infrastruktury na rzecz Gminy (drogi) i przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, któremu Gmina powierzyła zadania w zakresie zaopatrywania w wodę oraz odprowadzania ścieków (sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa). Wskazana umowa została następnie zmieniona umową z dnia 2 czerwca 2008 r. w przedmiocie uzgodnienia warunków realizacji sieci wodociągowej.

Zobowiązanie Wnioskodawcy do poniesienia ww. nakładów było jednym z argumentów mających wpływ na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania obejmującego przedmiotową nieruchomość oraz plany Zainteresowanego dotyczące podziału nieruchomości, które w przyszłości umożliwią sprzedaż działek budowlanych, ewentualnie realizację inwestycji w postaci budowy np. osiedla domków. Wnioskodawca bez budowy uzbrojenia terenu niewątpliwie będzie miał trudności ze sprzedażą poszczególnych działek.

Rada Gminy w dniu 21 września 2006 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania obejmujący wszystkie działki. We wskazanym planie zagospodarowania ustalono przebieg planowanej drogi publicznej oraz dróg wewnętrznych, lokalizację zbiornika ewaporacyjnego oraz dokonano przeznaczenia pozostałych objętych planem nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego.

W czerwcu 2008 r. Zainteresowany dokonał podziału geodezyjnego nieruchomości i uzyskał decyzję podziałową, w wyniku której wyodrębniono z tego terenu około X działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną wolnostojącą oraz szeregową). W związku z naliczeniem opłaty adiacenckiej, w ramach rozliczenia Wnioskodawca sprzedał 30 czerwca 2010 r. Gminie X działki, które zostały przeznaczone pod drogi.

W celu wypełnienia zobowiązań wynikających z umowy z Gminą z 2004 r. (budowa wodociągu, kanalizacji deszczowej oraz dróg) konieczne będzie zawarcie z profesjonalnym przedsiębiorcą budowlanym umowy o roboty budowlane oraz zaciągnięcie kredytu bankowego na sfinansowanie ww. inwestycji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż niezabudowanych nieruchomości (działek) sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako tereny o oznaczeniu Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, zobowiązuje Wnioskodawcę do zapłaty z tego tytułu podatku od towarów i usług, jeśli tak to w jakiej wysokości.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku "dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę". Wskazane nieruchomości sklasyfikowane jako tereny zurbanizowane niezabudowane (Bp), stanowią obecnie tereny niezabudowane. Nie zostało w stosunku do nich wydane pozwolenie na budowę, a zatem w ocenie Zainteresowanego, nie są to tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę i tym samym ich zbycie jest zwolnione od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 41 ust. 1 ustawy wskazano, iż stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług został zawarty m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zatem z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, iż kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT jest określenie przeznaczenia gruntu.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) - art. 4 ust. 2 cyt. ustawy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

W oparciu o art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Przepis art. 9 ust. 1 i 4 cyt. ustawy stanowi, że w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z powyższych przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyduje przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Należy jednak wskazać, iż kwalifikowanie przeznaczenia gruntów w oparciu o dokumentację dotyczącą kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej nie leży w kompetencji organów podatkowych - art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca w 2003 r. nabył nieruchomość o powierzchni 5,8 ha stanowiącą trzy działki - na jednej posadowiony był budynek magazynowo-warsztatowy, a jedna z działek stanowiła drogę dojazdową. Przedmiotowe działki sklasyfikowane były w ewidencji gruntów i budynków jako tereny różne (Tr) i droga (dr). W 2004 r. Zainteresowany wystąpił do Gminy o zmianę przeznaczenia gruntu pod budownictwo jednorodzinne. Rada Gminy w dniu 21 września 2006 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania obejmujący wszystkie działki. W czerwcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał podziału geodezyjnego nieruchomości i uzyskał decyzję podziałową pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną wolnostojącą oraz szeregową) na X działek. Jak wskazał Zainteresowany, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania obejmującego przedmiotową nieruchomość umożliwi mu sprzedaż działek budowlanych lub ewentualną realizację inwestycji w postaci budowy np. osiedla domków.

Odnosząc treść przytoczonych przepisów do opisu sprawy stwierdzić należy, iż dostawa niezabudowanych nieruchomości (działek), które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają przeznaczenie na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

A zatem, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług od czynności sprzedaży działek budowlanych w wysokości 23%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Natomiast kwestie dotyczące prawa od odliczenia podatku VAT przy nabyciu usług związanych z budową infrastruktury oraz w zakresie opodatkowania nieodpłatnego przekazania na rzecz Gminy i przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego prac związanych z budową infrastruktury - w dniu 27 października 2011 r. zostały wydane odrębne interpretacje indywidualne nr ILPP2/443-1144/11-4/SJ oraz ILPP2/443-1144/11-5/SJ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.