ILPP1/4512-1-259/15-4/MD

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2015 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 2 kwietnia 2015 r., do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie 9 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 maja 2015 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 28 maja 2015 r., do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie 1 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie świadczenia usług najmu po opuszczeniu lokalu przez najemcę - jest prawidłowe.

W dniu 2 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie świadczenia usług najmu po opuszczeniu lokalu przez najemcę. Wniosek uzupełniono w dniu 28 maja 2015 r. o pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej: Spółka, Wynajmujący) jest podmiotem świadczącym usługi wynajmu nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami umów najmu zawieranych na czas nieokreślony, każda ze stron ma prawo do rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce mogą zdarzać się sytuacje, w których najemca, bez złożenia wypowiedzenia, opuszcza lokal doprowadzając do przerwania usługi najmu; w takich przypadkach najemca nie reguluje także zobowiązania do zapłaty czynszu oraz innych zobowiązań wobec Wynajmującego, wynikających z zawartej umowy. Umowa najmu przewiduje ponadto, że Spółka może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, m.in. wówczas, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu czy też innych opłat choćby za dwa miesiące. Zwykle Wynajmujący korzysta z tego uprawnienia po kilku miesiącach od opuszczenia lokalu przez najemcę, gdy okoliczności potwierdzają, że najemca nie zamierza wywiązać się dobrowolnie z obowiązków wynikających z umowy. Dodatkowo, w niektórych przypadkach, najemca przy zawarciu umowy przekazuje Wynajmującemu kaucję na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń, odpowiadającą dwukrotności miesięcznego czynszu. W przypadkach, gdy taka kaucja zostaje wpłacona, Wynajmujący potrąca z niej wynikające z umowy należności wynikające z umowy najmu. Wartość kaucji nie pokrywa jednak zazwyczaj całości tych należności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku, gdy najemca działając samowolnie i z naruszeniem umowy najmu, opuszcza lokal nie regulując zobowiązań wobec Wynajmującego, dochodzi do przerwania usługi najmu, w wyniku czego, począwszy od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę, Wynajmujący zaprzestaje świadczenia usługi najmu w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i nie jest zobowiązana do rozliczenia podatku VAT związanego z taką usługą.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Przez sprzedaż, według art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przytoczonych przepisów, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej czynności gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt nabycia określonych towarów lub świadczenia określonych usług.

Z opisu sprawy wynika, że z chwilą opuszczenia lokalu przez najemcę, Wynajmujący zakończył świadczenie usługi najmu tego lokalu. Po opuszczeniu przez najemcę lokalu, usługa najmu nie jest już przez Spółkę w sensie faktycznym wykonywana, a zatem dalsze wystawianie faktur VAT przez Wynajmującego nie obrazowałoby rzeczywistego zdarzenia gospodarczego. W świetle przytoczonych wyżej przepisów, wystawianie faktur VAT dokumentujących tą usługę przez kolejne miesiące, aż do momentu ustania stosunku najmu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, byłoby bezzasadne, ponieważ faktury takie nie dokumentowałyby żadnego zdarzenia gospodarczego.

Takie stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 grudnia 2013 r., nr IPPP1/443-1213/13-2/MP.

W konsekwencji powyższego, otrzymanie przez Wynajmującego należności (np. poprzez potrącenie z kwotą kaucji zabezpieczającej), naliczonych zgodnie z umową najmu po opuszczeniu lokalu przez najemcę, nie może być uznane za otrzymanie wynagrodzenia za świadczenie usługi najmu, opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, że w przypadku, gdy najemca działając samowolnie i z naruszeniem umowy najmu, opuszcza lokal nie regulując zobowiązań wobec Wynajmującego, dochodzi do przerwania usługi najmu, w wyniku czego, począwszy od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę, Spółka zaprzestaje świadczenia usługi najmu w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i nie jest zobowiązana do rozliczenia podatku VAT związanego z taką usługą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie sie każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania sie od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać sie może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, ze nie każde powstrzymanie sie od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Ponadto podkreślić należy, iż czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

* w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

* świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało - jako usługa - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi wynajmu nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami umów najmu zawieranych na czas nieokreślony, każda ze stron ma prawo do rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wnioskodawca przewiduje, że w praktyce mogą zdarzać się sytuacje, w których najemca, bez złożenia wypowiedzenia, opuszcza lokal doprowadzając do przerwania usługi najmu i nie regulując przy tym zobowiązań do zapłaty czynszu oraz innych zobowiązań wobec Wynajmującego, wynikających z zawartej umowy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sytuacji czy jeżeli w przypadku, gdy najemca działając samowolnie i z naruszeniem umowy najmu, opuszcza lokal nie regulując zobowiązań wobec Wynajmującego, dochodzi do przerwania usługi najmu, w wyniku czego począwszy od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę, Wynajmujący zaprzestaje świadczenia usługi najmu w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku VAT związanego z taką usługą.

Z uwagi na powołane wyżej regulacje i przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że samowolne i z naruszeniem umowy najmu opuszczenie lokalu przez najemcę powoduje zaprzestanie świadczenia usług najmu, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego należy uznać, że z chwilą opuszczenia lokalu przez najemcę, usługa najmu zostanie zakończona. Po opuszczeniu przez najemcę lokalu, usługa najmu nie będzie już przez Spółkę w sensie faktycznym wykonywana, dojdzie do przerwania ww. usługi, w wyniku czego, począwszy od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę, Wnioskodawca zaprzestanie świadczenia usługi najmu w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i nie będzie zobowiązany do rozliczania podatku VAT związanego z tą usługą.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku w sprawie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - rozpatrzone. W szczególności dotyczy to rozliczenia kaucji zabezpieczającej otrzymanej przy zawarciu umowy najmu.

Ponadto, niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii skuteczności prawnej umowy najmu zawartej na gruncie ustawy - Kodeks cywilny pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą lokalu. Analiza umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.