ILPP1/4512-1-183/15-4/AS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 marca 2015 r. (data wpływu 13 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu 6 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości. W dniu 6 maja 2015 r. uzupełniono wniosek o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest zarejestrowany w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT.

W kwietniu 2014 r. podatnik zakupił niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 950 m², na której zaplanował wybudowanie budynku zamieszkania zbiorowego (z przeznaczeniem na wynajem samodzielnych lokali studentom).

W związku z powyższym, dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja udzielająca pozwolenie na budowę budynku zamieszkania zbiorowego wolnostojącego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

W lutym 2015 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży 50% wyżej wymienionej nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem, który to zobowiązał się wybudować i oddać do użytkowania w IV kwartale 2015 r. zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.

Na tę okoliczność sporządzono akt notarialny, w którym strony oświadczyły, że zgodnie z projektem budowlanym, w budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości znajdować się będzie 10 samodzielnych lokali w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Strony oświadczyły również, że zobowiązują się doprowadzić do wydzielenia wyżej opisanych lokali oraz dokonać zniesienia współwłasności w ten sposób, że Wnioskodawca nabędzie prawo własności 5 lokali, z którymi związany będzie łącznie udział wynoszący 50% części w nieruchomości wspólnej oraz strona Kupująca nabędzie prawo własności 5 lokali, z którymi związany będzie łącznie udział wynoszący 50% części w nieruchomości wspólnej.

Sprzedający, na okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości wystawił zaliczkową fakturę z naliczoną stawką VAT w wysokości 8%.

Z uzupełnienia z dnia 4 maja 2015 r. do wniosku wynika, że:

1. Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, od dnia zakupu, tj. od 11 kwietnia 2014 r. była wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione od podatku VAT.

Nieruchomość została zakupiona w dniu 11 kwietnia 2014 r. przez osobę prywatną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. W dniu 1 stycznia 2015 r. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą i wprowadził przedmiotową nieruchomość do ewidencji środków trwałych.

Od dnia zakupu nieruchomości do dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności gospodarczej ani do osiągania przychodów z innych tytułów (najem, dzierżawa, użyczenia).

2. Zainteresowanemu nie przysługiwało obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

3. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą od 1 stycznia 2015 r. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmem i zarządzaniem własną nieruchomością.

4. Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać udział w nieruchomości zabudowanej.

5. Lokale, które zostaną wydzielone z opisanej we wniosku nieruchomości będą tylko lokalami mieszkalnymi. Wydzielone lokale będą lokalami mieszkalnymi dla studentów.

6. Zdaniem Wnioskodawcy, budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości będzie sklasyfikowany pod symbolem PKOB:

sekcja 1,

dział 11,

grupa 113,

klasa 1130.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy podatnik miał prawo do zastosowania 8% stawki VAT przy transakcji zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości, która zabudowana będzie budynkiem zamieszkania zbiorowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży udziałów w powyższej nieruchomości zobowiązany był On do zastosowania stawki VAT w wysokości 8%.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zatem opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega dostawa zaliczana do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych. Ustawa o podatku od towarów i usług przy klasyfikowaniu obiektów, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Według podziału obiektów budowlanych na sekcje w PKOB, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne: budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy - przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy - dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że na podstawie art. 146a pkt 1 i pkt 2 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy - stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym - art. 41 ust. 12b ustawy - nie zalicza się:

Według art. 41 ust. 12c ustawy - w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy - przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W związku z powyższym należy wskazać, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w art. 2 pkt 12 ustawy, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Zgodnie z tym rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Natomiast według ww. rozporządzenia - obiektami budowlanymi są konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki, to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z późn. zm.) - przez obiekt budowlany należy rozumieć:

Budynek natomiast - art. 3 pkt 2 cyt. ustawy - to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Artykuł 3 pkt 3 powołanej ustawy stanowi, że przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT. W kwietniu 2014 r. zakupił niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 950 m², na której zaplanował wybudowanie budynku zamieszkania zbiorowego (z przeznaczeniem na wynajem samodzielnych lokali studentom). W związku z powyższym, dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja udzielająca pozwolenie na budowę budynku zamieszkania zbiorowego wolnostojącego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. W lutym 2015 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży 50% wyżej wymienionej nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem, który to zobowiązał się wybudować i oddać do użytkowania w IV kwartale 2015 r. zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Na tę okoliczność sporządzono akt notarialny, w którym strony oświadczyły, że zgodnie z projektem budowlanym, w budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości znajdować się będzie 10 samodzielnych lokali w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Strony umowy zobowiązały się doprowadzić do wydzielenia wyżej opisanych lokali oraz dokonać zniesienia współwłasności w ten sposób, że Wnioskodawca nabędzie prawo własności 5 lokali, z którymi związany będzie łącznie udział wynoszący 50% części w nieruchomości wspólnej oraz strona Kupująca nabędzie prawo własności 5 lokali, z którymi związany będzie łącznie udział wynoszący 50% części w nieruchomości wspólnej. Sprzedający, na okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości, wystawił zaliczkową fakturę z naliczoną stawką VAT w wysokości 8%. Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania, od dnia zakupu, tj. od 11 kwietnia 2014 r. była wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione od podatku VAT. Nieruchomość została zakupiona przez osobę prywatną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. W dniu 1 stycznia 2015 r. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą i wprowadził przedmiotową nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Od dnia zakupu nieruchomości do dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności gospodarczej ani do osiągania przychodów z innych tytułów (najem, dzierżawa, użyczenia). Zainteresowanemu nie przysługiwało obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmem i zarządzaniem własną nieruchomością. Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać udział w nieruchomości zabudowanej. Lokale, które zostaną wydzielone z opisanej we wniosku nieruchomości będą tylko lokalami mieszkalnymi. Wydzielone lokale będą lokalami mieszkalnymi dla studentów. Zdaniem Wnioskodawcy, budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości będzie sklasyfikowany pod symbolem PKOB: sekcja 1, dział 11, grupa 113, klasa 1130.

W związku z powyższym, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dokonując sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości należy ją opodatkować stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części mające być przedmiotem sprzedaży rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

O wysokości stawki obowiązującej przy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie udział w nieruchomości, tj. w działce gruntu zabudowanej budynkiem zamieszkania zbiorowego, sklasyfikowanym wg Wnioskodawcy pod symbolem PKOB 1130. W wyniku tej sprzedaży nastąpi zniesienie współwłasności lokali i przeniesienie ich własności na współwłaścicieli nieruchomości. Lokale powstałe w wynika zniesienia współwłasności będą tylko lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na wynajem dla studentów.

Wskazać również należy, że z uwagi na fakt, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, to winny mieć one zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. Przy czym rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy w kontekście informacji wynikających z wniosku należy stwierdzić, że skoro przedmiotem sprzedaży będzie udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, sklasyfikowanym wg Wnioskodawcy, pod symbolem PKOB 1130, w której wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne (które następnie będą wynajmowane studentom), to budynek ten spełnia definicję obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 ustawy w związku z art. 2 pkt 12 ustawy. Zatem sprzedaż takiego udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu preferencyjną 8% stawką podatku VAT pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych wyodrębnionych w przedmiotowym budynku mieszkalnym nie będzie przekraczała 150 m2, zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy. Uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, tą samą stawką podatku będzie opodatkowana sprzedaż gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony.

Reasumując, Wnioskodawca miał prawo do zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług przy transakcji sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem sklasyfikowanym pod symbolem PKOB 1130, pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali mieszkalnych wyodrębnionych w tym budynku nie przekraczała 150 m2, zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 2 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.