ILPP1/443-942/11-2/MK - Opodatkowanie sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Starostwa Powiatowego, przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2011 r. (data wpływu 4 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 listopada 1998 r. (akt notarialny) Pani A oraz B nabyły - każda w 1/2 części - prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K. obejmującej działki nr 13/4, 13/14, 13/16, stanowiącej własność Skarbu Państwa zabudowanej halą magazynową.

Panie A oraz B nabyły użytkowanie wieczyste gruntu oraz własność stojących na nim zabudowań od S.A.

S.A. (poprzednia nazwa "S") nabyła z kolei prawo użytkowania wieczystego ww. działek oraz własność znajdujących się na nich zabudowań na podstawie decyzji Wojewody z dnia 3 stycznia 1994 r.

Przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownicy wieczyści (najpierw przedsiębiorstwo "S", a potem A i B) uiszczali na rachunek Starostwa Powiatowego opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% wartości nieruchomości.

Wnioskiem z dnia 22 stycznia 2009 r. Panie A i B wystąpiły do Starosty jako reprezentanta Skarbu Państwa o sprzedaż na ich rzecz w trybie bezprzetargowym prawa własności ww. nieruchomości (art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.)).

W dniu 4 lutego 2011 r. zawarta została umowa sprzedaży (akt notarialny), na podstawie której Starosta działając jako reprezentant Skarbu Państwa sprzedał Pani A oraz Pani B - tj. dotychczasowym użytkownikom wieczystym - prawo własności ww. nieruchomości za ustaloną cenę, tj. 49.200 zł. Cena ustalona została na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego jako różnica pomiędzy wartością gruntu jako przedmiotu prawa własności a wartością gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Do ceny doliczony został podatek VAT w wysokości 23% (tj. 11.316 zł).

Wnioskiem z dnia 30 marca 2011 r. A oraz B wystąpiły do Starosty o zwrot naliczonego i zapłaconego podatku VAT w kwocie 11.316 zł, twierdząc, iż sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie może być potraktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru. Wnioskodawcy powołują się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 1430/10.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym do ceny sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego należało doliczyć podatek VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek VAT od ceny sprzedaży nieruchomości naliczony został w sposób prawidłowy i nie podlega zwrotowi.

W opinii Starostwa Powiatowego do ceny sprzedaży nieruchomości na rzecz jej dotychczasowych użytkowników wieczystych należało doliczyć podatek VAT w wysokości 23%, ponieważ ustanowienie użytkowania wieczystego (na podstawie decyzji Wojewody z 1994 r.) - podobnie jak przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w 1998 r. z przedsiębiorstwa "S" na Panie A oraz B - nie było opodatkowane podatkiem VAT i miało miejsce przed dniem 1 maja 2004 r.

W związku z powyższym, w opisanym stanie faktycznym, uznać należy, iż sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych jest dostawą towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Należy zauważyć, iż dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (tj. towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

W świetle art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Z powyższego wynika, że zabudowania znajdujące się na nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie stanowią odrębny przedmiot własności.

Stosownie do art. 32 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. W myśl art. 32 ust. 2 tejże ustawy, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 listopada 1998 r. (akt notarialny) Pani A oraz B nabyły - każda w 1/2 części - prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Kowalewie obejmującej działki nr 13/4, 13/14, 13/16, stanowiącej własność Skarbu Państwa zabudowanej halą magazynową. Panie A oraz B. nabyły użytkowanie wieczyste gruntu oraz własność stojących na nim zabudowań od S.A. Przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownicy wieczyści (najpierw przedsiębiorstwo "S", a potem A i B) uiszczali na rachunek Starostwa Powiatowego opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3% wartości nieruchomości. Wnioskiem z dnia 22 stycznia 2009 r. Panie A i B wystąpiły do Starosty jako reprezentanta Skarbu Państwa o sprzedaż na ich rzecz w trybie bezprzetargowym prawa własności ww. nieruchomości (art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). W dniu 4 lutego 2011 r. zawarta została umowa sprzedaży (akt notarialny), na podstawie której Starosta działając jako reprezentant Skarbu Państwa sprzedał Pani A oraz B - tj. dotychczasowym użytkownikom wieczystym - prawo własności ww. nieruchomości za ustaloną cenę, tj. 49.200 zł. Do ceny doliczony został podatek VAT w wysokości 23% (tj. 11.316 zł). W dniu 30 marca 2011 r. A oraz B wystąpiły do Starosty o zwrot naliczonego i zapłaconego podatku VAT w kwocie 11.316 zł, twierdząc, iż sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie może być potraktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru.

Uwzględniając datę dokonania oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości wątpliwości budzi fakt, czy sprzedaż prawa własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkownika wieczystego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa, jak i opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług było ustanowienie w roku 1994 prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika. Z tą bowiem chwilą użytkownik otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Przy czym do dnia 1 maja 2004 r., czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dokonana sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie mogła być zatem traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na "władztwo rzeczy", które użytkownicy wieczyści już uzyskali w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz użytkowników wieczystych nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i pozostaje poza zakresem ustawy. W konsekwencji do ceny sprzedaży prawa własności nieruchomości podatku VAT nie należało doliczać.

Ponadto w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. Natomiast kwestia dotycząca zasadności dokonania zwrotu naliczonego podatku VAT na rzecz użytkowników wieczystych, którzy nabyli własność nieruchomości została załatwiona postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania z dnia 3 października 2011 r. nr ILPP1/443-942/11-3/MK.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.