ILPP1/443-926/11-4/NS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, przedstawione we wniosku z dnia 21 czerwca 2011 r. (data wpływu 30 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 15 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat dodatkowych - jest prawidłowe.

W dniu 30 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłat dodatkowych. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 15 września 2011 r.) o informacje doprecyzowujące przedstawiony stan faktyczny.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (dalej: "Spółka") jest właścicielem budynku biurowego (dalej: "budynek") zlokalizowanego we W. oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na której budynek ten jest posadowiony.

Około 3% powierzchni budynku jest wykorzystywana na potrzeby Spółki (siedziba zarządu, służby administracyjno-księgowe, działy związane z obsługą nieruchomości, działy świadczące usługi inne niż związane z nieruchomościami). Pozostała część budynku (około 97%) jest wynajmowana osobom trzecim.

Począwszy od roku 2010 Spółka świadczy usługi najmu według następującego schematu:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest następujące stanowisko Spółki: kompleksowa i złożona usługa, za którą Spółka pobiera "opłaty dodatkowe" (zarówno "zaliczki na opłaty dodatkowe", jak i "rozliczenie roczne opłat dodatkowych") jest czynnością wskazaną w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. A contrario, pobranie "zaliczki na opłaty dodatkowe", ani kwot "rozliczenia rocznego opłat dodatkowych" nie stanowi czynności wskazanej w art. 19 ust. 11 ww. ustawy.

Z pisma z dnia 12 września 2011 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż:

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach umowy najmu Spółka (wynajmujący) zobowiązała się świadczyć kompleksową usługę, na którą składają się m.in.: zapewnienie ciągłości pracy urządzeń obsługujących budynek, zapewnienie usług porządkowych i dostaw mediów, zarządzanie nieruchomością. Usługa ta ma charakter świadczenia ciągłego. W zamian za jej wykonywanie Spółka pobiera "opłatę dodatkową", wynagrodzenie kalkulowane jest na poziomie kosztów usług zewnętrznych i wynagrodzenia własnych pracowników, poniesionych na wykonanie usługi.

Cechą charakterystyczną świadczeń o charakterze ciągłym jest to, że ich wycena następuje w odniesieniu do okresów w jakich jest świadczona, a strony ustalają wartość wynagrodzenia za te okresy.

W opinii Spółki, "zaliczki na opłaty dodatkowe" i "rozliczenie roczne opłaty dodatkowej" są wynagrodzeniem za odpłatne świadczenie usługi, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1. Nie mamy tu do czynienia z wynagrodzeniem pobranym przed wykonaniem usługi, o którym mowa w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, według art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o transporcie drogowym (Dz. U. Nr 247, poz. 1652), podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Informuje się, iż od dnia 1 kwietnia 2011 r., mocą ustawy z dnia 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Prawo o miarach (Dz. U. Nr 64, poz. 332), powołany wyżej przepis otrzymał następujące brzmienie: "Podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku."

Zauważyć należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest ze wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Zatem, najem stanowi usługę, o której mowa w ww. art. 8 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości wskazuje się na konieczność traktowania, dla celów podatkowych, złożonego działania podatnika, jako jednolitej całości bez sztucznych podziałów. Oznacza to, że jeżeli podatnik dokonuje więcej niż jedno świadczenie na rzecz klienta i są one ze sobą powiązane tak, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić, to te elementy lub świadczenia - dla celów podatku od towarów i usług - stanowią jedną całość lub jedną usługę.

Ponadto, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze zatem, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną winna się ona składać z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu sama w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać bez usługi pomocniczej usługi głównej.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz regulacje Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 z późn. zm.) nie regulują kwestii czynności złożonych. Jednakże, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podatkiem VAT oraz na podstawie polskiego i europejskiego orzecznictwa można stwierdzić, iż świadczenie obejmujące z ekonomicznego i gospodarczego punktu widzenia jedną czynność nie powinno być sztucznie dzielone. W przypadku, gdy wykonywana czynność stanowi dla klienta całość, nie należy jej rozbijać na poszczególne elementy składowe, lecz traktować jako jedno świadczenie, zgodnie z elementem, który nadaje całemu świadczeniu charakter dominujący. Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności, a są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem powyższego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług.

Stosownie do powyższego, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem budynku biurowego oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na której budynek ten jest posadowiony. Około 3% powierzchni budynku jest wykorzystywana na potrzeby Spółki, natomiast pozostała część budynku (około 97%) od roku 2010 jest wynajmowana osobom trzecim. Zgodnie z umową najmu, najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu, opłat dodatkowych (w tym ewentualnie wyrównania różnicy wynikającej z rozliczenia rocznego opłat dodatkowych), a także - opcjonalnie - wynagrodzenia za zamówione usługi dodatkowe (usługi telefoniczne, dostęp do Internetu, usługi konserwatorskie lub informatyczne). Opłaty dodatkowe w ciągu roku (dwanaście miesięcznych rat) są płacone przez najemców w wysokości 1/12 szacowanych rocznych kosztów funkcjonowania budynku - rata miesięczna jest zwana w umowie "zaliczką na opłaty dodatkowe". Następnie, po zakończeniu roku, następuje ustalenie faktycznej wartości kosztów utrzymania budynku a najemcy są uznawani lub obciążani różnicą między zapłaconymi łącznie "zaliczkami na opłaty dodatkowe" a wartością faktycznych rocznych kosztów funkcjonowania budynku przypadających na zajmowaną przez nich powierzchnię. Kwota rozliczenia jest zwana "rozliczeniem rocznym opłat dodatkowych". Opłaty dodatkowe, które wnoszą najemcy (zarówno zaliczki, jak i kwota rozliczenia rocznego), służą pokryciu kosztów funkcjonowania budynku, utrzymania odpowiedniego standardu jakości świadczonej usługi najmu i zarządzania nieruchomością. Koszty te obejmują między innymi: usługi serwisów technicznych, ochronę mienia, ubezpieczenie budynku od ognia, wynagrodzenie personelu obsługującego nieruchomość, koszty związane z utrzymaniem tzw. powierzchni wspólnych: usługi porządkowe, energia, ogrzewanie, zużycie wody i ścieków, utrzymanie terenów zielonych. Koszty funkcjonowania budynku są wskazane i zdefiniowane w umowach najmu. Znaczna część tych usług jest wykonywana własnymi zasobami, dlatego w wartości opłat dodatkowych Spółka ujmuje również wartość wynagrodzenia tych pracowników Spółki, których praca przyczynia się do realizacji wymienionych usług. "Rozliczenie roczne opłat dodatkowych", jest dokonywane w terminie trzech miesięcy po zakończeniu roku (jest to czas potrzebny na zebranie pełnej informacji o kosztach funkcjonowania budynku, bo znaczna cześć dowodów zakupu towarów i usług kwalifikowanych jako koszty funkcjonowania budynku, w szczególności dotycząca ostatniego miesiąca roku, jest wystawiana lub wpływa do Spółki w roku następnym). Wartość "rozliczenia rocznego opłat dodatkowych" jest dokumentowana fakturami VAT korektami.

Mając na uwadze powyższe oraz uwzględniając treść wskazanej wyżej regulacji art. 29 ust. 1 ustawy stwierdzić należy, że w przypadku świadczonych usług najmu za podstawę opodatkowania uznać należy kwotę obrotu wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez wykonawcę od nabywcy, tj. czynsz łącznie z opłatami dodatkowymi.

Zatem, pobierane przez Wnioskodawcę "opłaty dodatkowe" (zarówno "zaliczki na opłaty dodatkowe", jak i "rozliczenie roczne opłat dodatkowych") są wynagrodzeniem za świadczoną usługę najmu, które na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, iż w myśl art. 19 ust. 11 ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż w opisanym we wniosku przypadku opłaty dodatkowe nie są zaliczkami (przedpłatami) otrzymanymi przed wykonaniem usługi najmu, o których mowa w art. 19 ust. 11 ustawy, lecz są elementem wynagrodzenia za wyświadczenie tej usługi.

Ponadto, zwrócić należy uwagę, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisanym stanie faktycznym, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.