ILPP1/443-71/09-2/KG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2009 r. (data wpływu 16 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego - jest prawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajął na czas określony (12 lat) nieruchomość położoną przy (...) (dalej: najemca). Przedmiotową nieruchomość najemca wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. Niezależnie od czynszu na mocy umowy najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z nieruchomością. W pkt 9 § 3 ww. umowy postanowiono: "Niezależnie od czynszu określonego w pkt 1, 2, 3 najemca ponosi wszystkie koszty związane z nieruchomością, które obciążają lub mogą obciążyć Wynajmującego stale lub okresowo, a w szczególności:

* media i inne,

* opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,

* opłaty z tytułu podatku od nieruchomości,

* opłaty z tytułu ograniczonych praw rzeczowych, ubezpieczenia,

* inne opłaty i zobowiązania, których źródłem powstania dla Wynajmującego jest przedmiotowa nieruchomość".

Nieruchomość została wydana najemcy w kwietniu 2008 r., a w listopadzie podatnik zapowiedział obciążenie najemcy z tytułu zapłaconego podatku od nieruchomości i użytkowania wieczystego. Na zapytanie najemcy co do treści faktury, Zainteresowany określił, że zapłacona kwota podatku od nieruchomości i użytkowania wieczystego zostanie ujęta w wartości netto powiększonej o należny podatek VAT wg stawki 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od nieruchomości nie jest obciążony podatkiem VAT, jednakże obciążenie nim stanowi element usługi (jest to w istocie podatek od usługi, a nie od podatku) i wraz z innymi tytułami dotyczącymi usługi najmu powinien być obciążony podatkiem VAT wg stawki 22%. Po dniu 1 maja 2004 r. podmiot, który dokonuje odsprzedaży usług traktowany jest tak, jakby sam te usługi wyświadczył, czyli powinien stosować stawkę VAT właściwą dla danej usługi. W przypadku refakturowania opłaty za wieczyste użytkowanie stawka VAT wynosi 22%, niezależnie od okresu w jakim użytkowanie wieczyste zostało ustanowione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu, w tym także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi (elementy czynszu).

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie w przypadku opłaty za wieczyste użytkowanie wskazuje się, że skierowane są one wprost do konkretnego adresata jakim jest użytkownik wieczysty, a nie do najemców (wynajmujących poszczególne lokale użytkowe). Wobec powyższego opłata ta jest niezależna od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana czy pozostaje niewykorzystywana. Użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela pozwalając mu rozporządzać rzeczą jak właściciel. Z uwagi na fakt, że przez dostawę towaru rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (art. 7 ust. 1) zatem użytkowanie wieczyste stanowi co do zasady dostawę towaru i w związku z tym nie może być przedmiotem refakturowania.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajął innemu podmiotowi nieruchomość. Na podstawie zapisów umowy zawartej na tę okoliczność, Zainteresowany wystawia najemcy faktury VAT z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu doliczając podatek od towarów i usług.

Odnosząc się do stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stwierdzić należy, że pomimo tego, iż podatek od nieruchomości oraz opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą nieruchomości, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego - tak jak czynsz.

Podkreślić należy, że zobowiązanie podatkowe na gruncie podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ciążą na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Reasumując należy stwierdzić, że wynajmujący będący podatnikiem podatku od towarów i usług jest obowiązany wystawić dla najemcy fakturę VAT stwierdzającą wykonanie usługi najmu traktując podatek od nieruchomości oraz opłatę za wieczyste użytkowanie jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu i opodatkować powyższe stawką podatku VAT wg stawki właściwej dla tej usługi, tj. 22%.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W kwestii dotyczącej sposobu dokumentowania rozliczenia z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w dniu 26 marca 2009 r. została wydana odrębna interpretacja indywidualna nr ILPP1/443-71/09-3/KG.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.