ILPP1/443-698/08-2/KG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2008 r. (data wpływu 14 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z jednoczesną sprzedażą znajdujących się na gruncie budynków - jest prawidłowe.

W dniu 14 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z jednoczesną sprzedażą znajdujących się na gruncie budynków.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej we W., zabudowanej przedwojennym budynkiem Hali..., wpisanym do rejestru zabytków oraz dwoma budynkami o funkcji biurowo-handlowej i biurowo-warsztatowej. Nieruchomość ta znajduje się w użytkowaniu Spółdzielni X na podstawie decyzji z dnia 3 czerwca 1982 r. nr (...) wydanej na rzecz poprzednika prawnego, tj. Y. Przedmiotowe budynki spełniają warunki uznania je za towar używany, w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), ponieważ od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat. Jednocześnie podatnikowi dokonującemu dostawy budynków nie przysługiwało w stosunku do nich prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony.

Cena gruntu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 3.480.500 zł, a łączna cena budynków na kwotę 7.493.500 zł.

Nakłady poniesione przez Spółdzielni X i jej poprzednika prawnego na remonty i modernizację budynków wynoszą 45,10% wartości budynku Hali... i budynku biurowo-warsztatowego, oraz 54,14% budynku biurowo-handlowego. Łączna wartość nakładów wynosi 3.411.886,50 zł.

Spółdzielni X przysługuje roszczenie określone w art. 204 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), zgodnie z którym spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali. Szczegółowe warunki realizacji roszczenia określone są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z późn. zm.).

Warunkiem posiadania przez spółdzielnię roszczenia, o którym mowa powyżej jest to by odpowiedni wniosek w tej sprawie został złożony do dnia 31 grudnia 1996 r. (art. 204 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w przedmiotowej sprawie warunek ten jest spełniony, ponieważ wniosek złożony został dnia 26 marca 1993 r. Sposób zapłaty za przeniesienie własności budynków reguluje przepis art. 204 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych. Sposób określania wysokości kwot należnych za nabycie własności budynków reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu.

Zgodnie z przepisem § 7 rozporządzenia oddanie nieruchomości gruntowej oraz przeniesienie własności znajdujących się na niej budynków, innych urządzeń i lokali następuje na podstawie umowy. Przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia stanowi natomiast, że jeżeli spółdzielnia dokonała ze środków własnych odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji budynków, innych urządzeń i lokali, wysokość kwoty należnej z tytułu nabycia własności tych obiektów pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przed dniem zawarcia umowy, o której mowa w § 7, jednocześnie przepisy § 8 i § 9 rozporządzenia określają jakie środki uznaje się za środki własne spółdzielni, o których mowa w art. 204 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie, nakłady poniesione na modernizację budynków spełniają warunki, o których mowa w § 8 rozporządzenia, a więc zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia wysokość kwoty należnej z tytułu nabycia przedmiotowych budynków należy pomniejszyć o wartość nakładów poniesionych na ich modernizację.

Zagadnienie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu reguluje przepis art. 204 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustala się je według przepisów rozdziału 8 działu II ustawy, z wyłączeniem przepisu o obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Tak więc spółdzielnia nie poniesie pierwszej opłaty z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 205 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy art. 204 stosuje się odpowiednio do następców prawnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych, które istniały w dniu 24 grudnia 1992 r. i istnieją w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. Ponadto, zgodnie z § 13 rozporządzenia, w przypadku nabycia przez spółdzielnię własności budynków, innych urządzeń i lokali wpisanych do rejestru zabytków, przy ustalaniu wysokości należnych kwot stosuje się odpowiednio art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Na podstawie tego przepisu Rada Miejska W. podjęła w dniu 27 lutego 1998 r. uchwałę nr (...) w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy W., a zgodnie z przepisem § 9 ust. 1 tej uchwały, w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków cenę sprzedaży ustaloną w drodze przetargu albo w trybie bezprzetargowym obniża się o 30% o odliczeniu bonifikaty łączna cena budynków wynosi 2.933.786,26 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka jest podstawa opodatkowania podatkiem VAT czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z jednoczesną sprzedażą znajdujących się na gruncie budynków, dokonywana na rzecz spółdzielni, której przysługuje roszczenie wynikające z art. 204 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), na warunkach określonych szczegółowo w zdarzeniu przyszłym.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zgodnie natomiast z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów. W ocenie Gminy, odpłatna czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste z jednoczesnym przeniesieniem własności znajdujących się na nim budynków jest opodatkowaną podatkiem VAT dostawą.

Określając podstawę opodatkowania czynności ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu z jednoczesną dostawą budynków stanowiących towary używane, na następujących warunkach:

* wysokość kwoty należnej z tytułu nabycia własności budynków pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przed dniem zawarcia umowy na ich modernizację (§ 12 ust. 2 rozporządzenia),

* nabywca nieruchomości nie wnosi pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu (art. 204 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

* cenę sprzedaży budynku Hali... obniża się o 30% ze względu na wpisanie budynku do rejestru zabytków (§ 9 ust. 1 uchwały nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 27 lutego 1998 r.),

należy powołać przepis art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia od nabywcy. Zgodnie natomiast z przepisem art. 29 ust. 4 ustawy o podatku VAT, obrót zmniejsza się m.in. o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, upustów, uznanych reklamacji i skont).

W sprawie będącej przedmiotem zapytania, podstawą opodatkowania czynności dostawy dla budynków będzie wartość budynków pomniejszona o wartość nakładów poniesionych na ich modernizację, a w stosunku do budynku Hali... pomniejszona także o bonifikatę z tytułu wpisania do rejestru zabytków. W ocenie podatnika, bowiem obowiązek pomniejszenia ceny budynków przy ich sprzedaży o wartość poniesionych przez Spółdzielnię i jej poprzednika prawnego nakładów na ich modernizację wynika wprost z przepisów prawa. Bonifikata z tytułu wpisania budynku Hali... do rejestru zabytków będzie natomiast obniżać podstawę opodatkowania, zgodnie z przepisem art. 29 ust. 4 ustawy o podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, od Spółdzielni nie pobiera się pierwszej opłaty z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, tak więc opłata ta nie będzie wchodziła do podstawy opodatkowania. W opinii Gminy, odnośnie opłat rocznych, wnoszonych przez użytkownika wieczystego przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) należy stwierdzić, że zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z dnia 21 lutego 2008 r. sygn. akt l SA/Sz 722/07, "ponieważ wymagalną (należną) w czasie dokonywania czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego jest jedynie pierwsza opłata, brak podstaw prawnych do uznania, że obrotem z tytułu ustanowienia prawa jest zarówno pierwsza opłata jak i hipotetyczna suma opłat rocznych za cały okres umowy" (w stanie faktycznym na jakim wydano wyrok, wnoszono pierwszą opłatę).

Stąd w ocenie Podatnika, podstawą opodatkowania czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze sprzedażą budynków będzie wartość budynków pomniejszona o wartość nakładów poniesionych na ich modernizację, a w stosunku do budynku Hali... pomniejszona także o bonifikatę z tytułu wpisania do rejestru zabytków.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

Przez dostawę towarów - stosownie do art. 7 ust. 1 cyt. ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Według art. 2 pkt 6 ww. ustawy przez towary rozumie się wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i ust. 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Natomiast - stosownie do art. 29 ust. 4 cyt. ustawy - zmniejsza się obrót o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a także kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Na podstawie art. 29 ust. 3 cyt. ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towaru lub usługi pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 204 ust. 1 - 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali. Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu. Przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie, chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych.

Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków, innych urządzeń i lokali ustala się według przepisów rozdziału 8 działu II, z wyłączeniem przepisu o obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Na poczet ceny zalicza się zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu użytkowania budynków, innych urządzeń i lokali. Roszczenia, o których mowa w ust. 1, wygasły, jeżeli wnioski w tej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od jego ustanowienia, spółdzielnia, związek spółdzielczy oraz inne osoby prawne są obowiązane uiścić pierwszą opłatę w wysokości określonej w dniu sprzedaży, według przepisów rozdziału 8 działu II. Nie uiszcza się pierwszej opłaty w razie:

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca - na zasadach określonych w art. 204 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ustanawia na rzecz Spółdzielni prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z jednoczesną sprzedażą posadowionych na tym gruncie budynków, na których remonty i modernizację Spółdzielnia ponosiła nakłady.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że podstawę opodatkowania ww. transakcji stanowić będą opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość budynków posadowionych na tym gruncie pomniejszona o wartość nakładów poczynionych przez Spółdzielnię i bonifikatę z tytułu wpisu do rejestru zabytków uchwaloną przez Radę Gminy.

Zaznaczyć należy, że na podstawie przepisu art. 204 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na kwotę należną nie będzie składać się pierwsza opłata z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Jednakże, w przypadku sprzedaży przez Spółdzielnię prawa użytkowania wieczystego gruntu przed upływem 10 lat od jego ustanowienia, Spółdzielnia będzie obowiązana do uiszczenia pierwszej opłat na zasadach określonych w art. 204 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z jednoczesną sprzedażą znajdujących się na gruncie budynków. W kwestii dotyczącej stawki podatku VAT dla czynności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z jednoczesną sprzedażą znajdujących się na gruncie budynków, w dniu 14 października 2008 r., została wydana odrębna interpretacja indywidualna nr ILPP1/443-698/08-3/KG.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.