ILPP1/443-682/10/13-S/AI

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów - uwzględniając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt I SA/Po 769/12 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I FSK 1538/11 stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 21 czerwca 2010 r. (data wpływu 24 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 sierpnia 2010 r. (data wpływu 27 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT - jest prawidłowe.

W dniu 24 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT. Wniosek uzupełniono w dniu 27 sierpnia o doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca - zwany dalej Spółką jest podmiotem zajmującym się świadczeniem usług m.in. w zakresie profesjonalnego (licencjonowanego) zarządzania i administrowania nieruchomościami. W większości przypadków zarządzanie i administrowanie nieruchomościami jest prowadzone na podstawie zlecania (umowy o świadczenie usług) zawartej z jej właścicielami, współwłaścicielami i/lub wspólnotami mieszkaniowymi.

W jednostkowych przypadkach (tych których dotyczy niniejsze zapytanie), zarządzanie i administrowanie nieruchomością jest prowadzone na podstawie postanowienia sądu o wyznaczeniu Spółki jako sądowego zarządcy nieruchomości.

W przypadku zarządu sądowego:

1. Spółka otrzymuje (lub pobiera) wynagrodzenie z tytułu prowadzenia (świadczenia usług) zarządu sądowego w wysokości i na zasadach ustalonych przez właściwy sąd.

Wynagrodzenie Spółki z tytułu prowadzenia (świadczenia usług) zarządu sądowego jest opodatkowywane podatkiem od towarów i usług (VAT).

2. Spółka w ramach prowadzonego zarządu sądowego i wykonywanych usług zarządzania nieruchomością prowadzi rozrachunki właścicieli nieruchomości z najemcami lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości, w ten sposób że na wydzielony subrachunek bankowy przyjmuje na ich rzecz wpłaty najemców i ponosi na ich rzecz bieżące koszty utrzymania nieruchomości.

Wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części nieruchomości nad którą Spółka sprawuje zarząd sądowy nie stanowią podstawy opodatkowania w Spółce w zakresie podatku od towarów i usług (VAT).

Ponadto, z pisma z dnia 25 sierpnia 2010 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż osiągnięty obrót z tytułu świadczenia usług zarządu sądowego w roku 2009 wyniósł łącznie 46.592,79 zł, w tym: 33.490,59 zł z tytułu usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi na zlecenie oraz 13.102,20 zł z tytułu zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczonymi na zlecenie.

Symbol PKWiU świadczonych usług zarządu sądowego.

Na podstawie § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) do celów m.in. opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2010 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 18 marca 1997 r.

W Dziale 70 załącznika do tego rozporządzenia, pod symbolem 70.32 sklasyfikowano usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie. Zastosowano jednak oddzielne grupowanie tych usług ze względu na rodzaj nieruchomości. Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi na zlecenie posiadają symbol 70.32.11, natomiast niemieszkalnymi 70.32.12.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, sądowy zarząd nieruchomością jest wykonywany na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 203 i art. 205) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (art. 931 i następne). Niezależnie od trybu i okoliczności ustanowienia sądowego zarządu nieruchomością, własność nieruchomości, w tym znajdujących się w niej lokali, przysługuje nadal wyłącznie jej dotychczasowym właścicielom (współwłaścicielom).

Ad. 1

Spółka jako zarządca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, w tym usług sprawowania zarządu nad nieruchomością zleconego przez sąd, za który to uzyskuje stosowne wynagrodzenie w wysokości ustalonej przez właściwy sąd w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy sądowego.

Spółka jako zarządca sądowy otrzymuje wynagrodzenie za sprawowany zarząd nad nieruchomością. Wynagrodzenie to jest przedmiotem jej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu zgodnie z dyspozycją prawną art. 5, art. 15 ust. 1-3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Wynagrodzenie Spółki z tytułu prowadzenia (świadczenia usług) zarządu sądowego nieruchomości podlega przepisom ustawy o podatku VAT (tzn. jest albo zwolnione albo opodatkowane według właściwej stawki), albowiem tak wynika z prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad. 2

Wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (użytkowych) lub części nieruchomości, ani należne, ani dokonywane na rachunek Spółki jako sądowego zarządcy nieruchomości, nie stanowią "odpłatnego świadczenia usług" przez Spółkę i w konsekwencji nie podlegają w Spółce opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zagadnienia najmu unormowane są w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Definicja umowy najmu zawarta jest w art. 659 § 1 ww. ustawy, zgodnie z którą, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Działalność gospodarcza zdefiniowana została w art. 15 ust. 2 cyt. ustawy jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście przywołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, najem będąc usługą wymienioną w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej jako określony rodzaj usługi stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ten rodzaj czynności spełnia przesłanki uznania najmu za działalność gospodarczą, której definicja zawarta została w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z wynajmem kamienicy czynszowej, będącej własnością różnych współwłaścicieli, posiadającej lokale mieszkalne i lokale użytkowe, i/lub z wynajmem części budynku (np. pod reklamę) objętej zarządem ustanowionym przez sąd.

Instytucja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd jest uregulowana w art. 203 Kodeksu cywilnego oraz art. 931-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, 296 z późn. zm.). Zgodnie z powyższymi przepisami, zadaniem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności w ramach zwykłego zarządu. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości - czyli nie na własny rachunek. Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości.

Zarządca nieruchomości może mieć uprawnienia do zawierania umów w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli na podstawie udzielonego mu przez sąd pełnomocnictwa. W ramach udzielonego pełnomocnictwa zarządca może m.in. zawierać umowy najmu czy też dzierżawy nieruchomości oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów na wyodrębniony dla danej nieruchomości rachunek bankowy. Zatem zarządca działając we wskazanym zakresie na rzecz współwłaścicieli nie dokonuje na własny rachunek odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarządca obejmując nieruchomość i zarządzając nią działa za współwłaścicieli, wykonuje czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Z analizowanych przepisów w sposób jednoznaczny wynika, iż świadczenie usług najmu jest działalnością gospodarczą, zaś świadczący usługi najmu wykonując te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro najem jest świadczeniem polegającym na oddaniu do użytkowania rzeczy przez określony czas, za który wynajmujący otrzymuje stosowną korzyść w postaci czynszu płaconego przez najemcę, to oczywistym jest fakt, że korzyść i opodatkowanie podatkiem od towarów i usług z tytułu świadczenia usługi najmu wystąpi po stronie współwłaścicieli (właścicieli) nieruchomości, a nie po stronie zarządcy sądowego.

Spółka rozważyła również tezę, w której zarządca sądowy staje się podatnikiem VAT z tytułu usług najmu na zarządzanej nieruchomości.

W tym przypadku należałoby uwzględnić kilka pojawiających się wątpliwości w aspekcie podatkowym, finansowym, jak i praktycznym.

I. Zastany stan prawny.

Niezależnie od okoliczności "przejęcia" zarządu nieruchomością, Spółka "przejmuje" nieruchomość w zarząd w jakimś określonym stanie prawnym i technicznym, tzn. poszczególne lokale są zajęte zarówno przez współwłaścicieli, jak i przez najemców (lokatorów); pośród osób (podmiotów) zajmujących lokale część posiada tytuły prawne (przydziały, umowy itp.), część zaś zajmuje lokale bez tytułu prawnego, najczęściej z tytułu korzystania z lokali istnieją już wymagalne zaległości czynszowe i eksploatacyjne za okres poprzedzający ustanowienie zarządcy, wreszcie na nieruchomości ciążą zarówno zaległe, jak i bieżące zobowiązania publicznoprawne, eksploatacyjne itp.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków Spółki określają przepisy art. 935 i następne k.p.c., w szczególności jako zarządca Spółka nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jej ustanowienia, ma prawo (tylko)"pobierać zamiast współwłaścicieli" wszelkie pożytki z nieruchomości.

Gdyby zarządca przejmując nieruchomość w zarząd sądowy stawał się automatycznie podatnikiem podatku VAT z zakresu ogólnie pojętego najmu na tej nieruchomości i wykazywałby obrót z tego tytułu w swojej działalności (w swojej deklaracji VAT-7), to okoliczność ta pozbawiłaby jednocześnie właścicieli nieruchomości prawa do deklarowania tego podatku u siebie, pomimo że sami wcześniej we własnym imieniu zawarli umowy najmu i zarejestrowali się jako podatnicy VAT. Wnioskodawca wspomina również, iż na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą przecież prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie powinna ich pozbawiać i zdaniem Spółki nie pozbawia ich statusu podatnika podatku.

Tym samym zarządca nie jest uprawniony do rozliczeń z tytułu należności podatkowych poprzez deklarowanie ich w ramach swojej działalności. Opodatkowaniu podatkiem powstałym wskutek przeprowadzonych przez zarządce sądowego transakcji w dalszym ciągu są współwłaściciele nieruchomości pomimo, że czynności wykonuje za nich obowiązkowo na podstawie postanowienia sądu zarządca nieruchomości.

II. Kwestie płatnicze.

Odprowadzenie podatku od towarów i usług z omawianego tytułu przez zarządce sądowego, mogłoby spowodować utratę jego płynności finansowej oraz zamrażanie jego własnych środków finansowych celem pokrycia zobowiązań podatkowych, których źródłem nie jest jego własna działalność gospodarcza.

Kwestie zapłaty podatku reguluje art. 103 ust. 1 ustawy o VAT, w myśl którego, podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczenia i wpłacenia podatku za okresy miesięczne, w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 2-4 i art. 33 i art. 33b.

Z przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek zapłaty podatku wynika ze zobowiązania podatkowego, a zobowiązanym do jego zapłacenia jest podatnik. W omawianym przypadku, gdyby podatnikiem z tytułu pożytków z najmu nieruchomości był jej zarządca sądowy, to winien on z własnych środków zapłacić należny podatek. Natomiast fakt, czy środki na zapłatę tego podatku pochodzą od współwłaścicieli, czy też są to środki podatnika, nie jest kwestią podlegającą regulacji przepisów. Ostatecznie wiąże się to z wysokim ryzykiem finansowym dla zarządcy, gdyż musiałby odprowadzić zobowiązania podatkowe do budżetu w terminie niezależnie od tego, czy zapłata za usługi najmu z poszczególnych nieruchomości została opłacona przez najemców (kwestia płynności finansowej zarządcy sądowego).

III. Spółka zarządza kilkoma nieruchomościami na zlecenie sądu.

Deklarowanie na jednej deklaracji VAT - 7 obrotów (zakupy, sprzedaż) zarówno opodatkowanej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jak i obrotów podmiotów prowadzonych w formie zarządu sądowego spowodowałoby zafałszowanie obliczenia zobowiązania podatkowego za dany miesiąc z tytułu własnej działalności gospodarczej. Na każdej nieruchomości bowiem występuje odmienny podatkowoprawny stan faktyczny - na jednej nieruchomości występuje nadwyżka podatku należnego nad naliczonym, na drugiej zaś występuje nadwyżka podatku naliczonego. Ostateczny podatek do zapłaty z podstawowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy byłby deklarowany zawsze w nieprawidłowy sposób. Zainteresowany wskazuje, iż na podstawie obowiązujących przepisów nie ma prawnej możliwości składania kilku deklaracji "vatowskich" przez tego samego czynnego podatnika podatku od towarów i usług.

IV. Zmiana podmiotowości prawnopodatkowej w podatku VAT.

Wnioskodawca zwraca również uwagę by rozważyć w merytoryczny sposób kwestię, iż sądowym zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, prawna, jak też jeden ze współwłaścicieli.

Jeżeli zarządcą nieruchomości będzie podmiot niezarejestrowany jako podatnik VAT lub też nastąpi zmiana zarządcy na osobę niebędącą podatnikiem tego podatku, to podatek ten nie zostanie odprowadzony przynajmniej do wysokości limitu zwolnienia, pomimo, iż właściciele są czynnymi podatnikami w podatku od towarów i usług i do tej pory deklarowali ten podatek na własnych deklaracjach podatkowych.

Reasumując, Spółka uważa, że zarządca sądowy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w powołanym zakresie. To współwłaściciele (właściciele) nieruchomości są podatnikami podatku od towarów i usług, a wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części nieruchomości stanowią dla nich "odpłatnie świadczenie usług". Konsekwencją tego jest obowiązek deklarowania ww. obrotu na ich własnych deklaracjach podatkowych VAT-7.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołał się na:

* odpowiedź Ministra Finansów na interpelację poselską nr 6678 z dnia 21 maja 2004 r.,

* decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 sierpnia 2005 r., nr PPB1-4407/I/43/2005,

* interpretację indywidualną z dnia 5 czerwca 2010 r. nr IPPP1-443-597/08-4/MP.

W dniu 16 września 2010 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wydał interpretację indywidualną nr ILPP1/443-682/10-4/AI stwierdzając, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 czerwca 2010 r. (data wpływu 24 czerwca 2013 r.) jest prawidłowe w części dotyczącej pytania pierwszego oraz nieprawidłowe w części dotyczącej pytania drugiego.

Wezwanie do usunięcia naruszenia prawa wniesiono w dniu 5 października 2010 r., zaś odpowiedzi na ww. wezwanie udzielono pismem z dnia 3 listopada 2010 r., nr ILPP1/443/W-93/10-2/HMW (skutecznie doręczonym w dniu 5 listopada 2010 r.).

W dniu 6 grudnia 2010 r. wpłynęła do tut. Organu skarga na ww. interpretację, w której wniesiono o uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej z dnia 16 września 2010 r.

Wyrokiem z dnia 17 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Po 30/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę.

Pismem z dnia 4 sierpnia 2011 r. Strona Skarżąca złożyła skargę kasacyjną od wyżej powołanego wyroku WSA.

Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt I FSK 1538/11 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok z dnia 17 maja 2011 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania WSA w Poznaniu.

Wyrokiem z dnia 18 października 2012 r. sygn. akt I SA/Po 769/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną interpretację.

W świetle obowiązującego stanu prawnego - biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w wyrokach: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 października 2012 r. sygn. akt I SA/Po 769/12 - stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zatem, każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Spółka jest podmiotem zajmującym się świadczeniem usług m.in. w zakresie profesjonalnego (licencjonowanego) zarządzania i administrowania nieruchomościami. W większości przypadków zarządzanie i administrowanie nieruchomościami jest prowadzone na podstawie zlecania (umowy o świadczenie usług) zawartej z jej właścicielami, współwłaścicielami i/lub wspólnotami mieszkaniowymi. W jednostkowych przypadkach, zarządzanie i administrowanie nieruchomością jest prowadzone na podstawie postanowienia sądu o wyznaczeniu Spółki jako sądowego zarządcy nieruchomości. W przypadku zarządu sądowego:

Wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części nieruchomości nad którą Spółka sprawuje zarząd sądowy nie stanowią podstawy opodatkowania w Spółce w zakresie podatku od towarów i usług (VAT).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy Spółka z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia w związku z prowadzeniem (świadczeniem usług) zarządu sądowego oraz w związku z wpłatami najemców wynikających z umów najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości (której Spółka jest zarządcą sądowym) jest podatnikiem w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Mając powyższe na uwadze w przedmiotowej sprawie należy wyjaśnić, czy Spółka jest w istocie podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu nieruchomości, którą zarządza.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej współwłaścicieli wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jako wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą jako usługodawcę.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeks cywilnego, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Jak wywiedziono wyżej, każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi. Tym samym, czynności wynajmowania lokali podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, jak wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11: " (...) Zasadnicze znaczenie ma zatem ustalenie, które z tych działań łączących się z wynajmowaniem lokali powinny być uznane za podlegającą opodatkowaniu usługę świadczoną przez zarządcę. Wymaga to w szczególności rozważenia kwestii, jakiego rodzaju świadczenie i przez kogo dokonywane jest ekwiwalentem tej usługi, czyli jej wynagrodzeniem.

(...) w punkcie wyjścia przywołać trzeba regulację zawartą w art. 939 § 1 k.p.c. Wynika z niej bowiem, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. W świetle tego przepisu nie powinno zatem budzić wątpliwości, że w sposób taksatywny określa on przesłanki, jakie powinny być brane pod uwagę przy określaniu wysokości wynagrodzenia odsyłając w tym zakresie jedynie do "nakładu pracy" oraz "dochodowości nieruchomości". Podkreślenia wymaga zarazem, że ani art. 939 § 1 k.p.c., ani żaden inny przepis regulujący sprawowanie zarządu nie wskazuje jakichkolwiek innych przesłanek, które miałyby być pod uwagę w tym zakresie. Analiza ich charakteru wskazuje przy tym, że świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, (...).

(...) Ostatnio poczynione konkluzje nie pozostają w sprzeczności z regulacją zawartą w art. 29 ust. 1 ustawy o VAT (...). Wynika z niej bowiem, że - co do zasady - podstawą opodatkowania w podatku od towarów i usług jest obrót. Obrotem tym jest zaś kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, która to obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W świetle wcześniejszych ustaleń nie powinno budzić wątpliwości, że wspomniana wyżej kwota "całości świadczenia" w przypadku zarządcy sądowego obejmuje jedynie wynagrodzenie za "usługę zarządu" i nie może być zwiększana o żadne dodatkowe składniki w szczególności o kwoty wpłat dokonywanych przez najemców lokali, gdyż do zabiegu takiego brak dostatecznej podstawy prawnej. Nie można wszak tracić z pola widzenia istoty czynności dokonywanych przez Spółkę, w szczególności tego, że przedmiot najmu nie należy do niej oraz że nie osiąga ona korzyści z najmu, skoro musi się rozliczyć z umów zawieranych na rzecz współwłaścicieli. Korzyść ta nie stanowi więc dla niej kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu Spółki. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez nią tytułem sprawowania zarządu i dlatego tylko ono podlegać może opodatkowaniu. (...) Korzyści z najmu mogą być natomiast podstawą opodatkowania w przypadku współwłaścicieli, którzy (...) są czynnymi podatnikami VAT i ujmowali wpływy z najmu w składanych przez siebie deklaracjach podatkowych. To oni są zatem w istocie wynajmującymi. Niepodobna zaś tego statusu Spółce tylko z powodu, że to ona występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli (...)".

Zatem, mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż Wnioskodawca jako zarządca sądowy nie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wpłat dokonywanych przez najemców wynikających z umów najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części budynku położonych w nieruchomości, której Spółka jest zarządcą sądowym. To współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i podatnikami podatku od towarów i usług, a wpłaty najemców z tytułu najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub części nieruchomości stanowią dla nich odpłatne świadczenie usług.

Reasumując, na mocy art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i ust. 3 ustawy, Spółka jest podatnikiem VAT wyłącznie z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia z tytułu prowadzenia zarządu sądowego.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.