ILPP1/443-568/08-3/BD

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 4 czerwca 2008 r. (data wpływu: 4 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 czerwca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2000 Spółka zawarła umowę najmu nieruchomości, składającej się z 3 działek oddanych w wieczyste użytkowanie i położonych na niej 8 budynków oraz budowli, (dalej: nieruchomość). W roku 2004, Zainteresowana nabyła omawianą nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, która została wpisana do jednej księgi wieczystej. Sprzedaż dokonana na rzecz Spółki korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Począwszy od roku 2000 nieruchomość była i jest używana przez Spółkę jedynie w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka poniosła wydatki na ulepszenie nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w kwocie przekraczającej łącznie 30% wartości początkowej całej nieruchomości. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od powyższych wydatków. Część ulepszeń niektórych budynków/budowli wchodzących w skład nieruchomości dokonywana była na podstawie pozwoleń na budowę, wydanych przez uprawnione organy. Spółka jest w stanie ustalić wysokość wydatków poniesionych na poszczególne budynki/budowle, wchodzące w skład nieruchomości. Rozpatrując odrębnie poszczególne budynki/budowle wchodzące w skład nieruchomości Spółka ustaliła, że nie wszystkie budowle/budynki zostały ulepszone w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

Aktualnie Spółka planuje sprzedaż całej nieruchomości i przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów na rzecz jednego nabywcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W przypadku uznania, iż przedmiotem transakcji jest odrębnie każdy z budynków/budowli wchodzących w skład nieruchomości wraz z gruntem, na którym są położone, czy na potrzeby art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku sprzedaży dwóch lub więcej budynków/budowli położonych na jednym gruncie (będącym przedmiotem jednego wpisu do księgi wieczystej), do wartości każdego z budynków/budowli należy doliczyć wartość gruntu odpowiednio w takim stosunku, w jakim pozostają do siebie wartości odpowiednich budynków/budowli posadowionych na tym gruncie.

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest co do zasady obrót, przy czym obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Stosownie natomiast do art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ustawa o VAT nie zawiera specyficznych regulacji odnoszących się do sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są różne budynki/budowle położone na jednym gruncie (będącym przedmiotem jednego wpisu do księgi wieczystej), a w stosunku do dostawy tychże budynków/budowli położonych na jednym gruncie zastosowanie mają różne stawki podatku lub zwolnienie od podatku VAT. Ustawodawca nie wskazał, według jakich kryteriów należy przyporządkować wartość gruntu do konkretnych budynków/budowli, tak aby zwiększyć podstawę opodatkowania każdego budynku/budowli o odpowiadającą im wartość gruntu.

Według Spółki wobec braku jednoznacznych regulacji na gruncie podatku VAT, które mogłyby mieć zastosowanie w tym zakresie, dokonując racjonalnej wykładni art. 29 ust. 5 ustawy o VAT na potrzeby niniejszej transakcji należy przyjąć, iż w przypadku dokonania sprzedaży położonych na jednym gruncie (będącym przedmiotem jednego wpisu do księgi wieczystej) budynków/budowli opodatkowanych różnymi stawkami VAT lub zwolnionych od podatku VAT wartość gruntu, na którym są położone, należy włączyć do podstawy opodatkowania poszczególnych budynków/budowli w takiej proporcji, w jakiej pozostają wobec siebie wartości poszczególnych budynków/budowli położonych na tym gruncie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle i ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT dla dostawy towarów i świadczonych usług, zgodnie z art. 41 ust. 1, wynosi 22% - poza wyjątkami wyszczególnionymi w ustawie o podatku od towarów i usług oraz w przepisach wykonawczych do tejże ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, stosownie do art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

* miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

* użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Aby cytowany przepis art. 43 ust. 6 ustawy o VAT wyłączający zwolnienie od podatku VAT znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Nie wystąpienie jednego z nich oznacza prawo do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

W świetle art. 29 ust. 1 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Natomiast zgodnie z zapisem art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zatem co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki, budowle lub ich części na nim posadowione.

Ustawodawca nie uregulował kwestii przedstawionej we wniosku tj., czy na potrzeby art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży dwóch lub więcej budynków/ budowli położonych na jednym gruncie (opodatkowanych różnymi stawkami VAT, bądź stawką podatku VAT i zwolnieniem), do wartości każdego z budynków należy doliczyć wartość gruntu odpowiednio w takim stosunku, w jakim pozostają do siebie wartości odpowiednich budynków/budowli posadowionych na tym gruncie. Zatem można podzielić stanowisko Spółki, że przy takiej transakcji prawidłowym jest zastosowanie zasady proporcjonalności wartości sprzedawanych budynków do ustalenia w jakiej części zbywane wraz z tymi budynkami grunty winny zostać objęte podatkiem, a w jakiej zwolnieniem.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej zastosowania zasady proporcjonalności wartości sprzedawanych budynków.

Rozstrzygnięcia dotyczące określenia przedmiotu transakcji w przypadku sprzedaży nieruchomości, prac związanych z ulepszeniem budynków oraz możliwości wliczania okresu wykorzystywania nieruchomości na podstawie umowy najmu do okresu użytkowania, zawarte zostały w odrębnych interpretacjach o nr: ILPP1/443-568/08-2/BD, ILPP1/443-568/08-4/BD, ILPP1/443-568/08-5/BD z dnia 4 września 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.