ILPP1/443-534/08-3/AI

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2008 r. (data wpływu 27 maja 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 4 sierpnia 2008 r. (data wpływu 5 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynszu związanego z wynajmem lokali - jest prawidłowe.

W dniu 27 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynszu związanego z wynajmem lokali. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 sierpnia 2008 r. o brakujący podpis osoby upoważnionej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca - M. jest zarządem wspólnot mieszkaniowych oraz właścicielem części mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wspólnot mieszkaniowych. Obecnie stronami umów o dostawę mediów są wspólnoty mieszkaniowe reprezentowane przez zarząd wspólnot, którym jest M. powołany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali jako jeden ze współwłaścicieli we wspólnocie.

Wspólnoty mieszkaniowe są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT od 1 sierpnia 2004 r. i ujmują w rozliczeniach z urzędem skarbowym podatek wynikający z faktur za media, składają deklaracje i prowadzą stosowne ewidencje. Wnioskodawca natomiast jako podatnik VAT oraz jako zarząd, zarządca i jednocześnie członek wspólnoty nie odlicza podatku VAT z otrzymanej od wspólnoty tzw. "refaktury" za media i remonty według posiadanego udziału we wspólnocie, gdyż został pozbawiony prawa jego odliczenia w rozliczeniach ze wspólnotą mieszkaniową. Wnioskodawca następnie przenosi koszty za media na ostatecznego nabywcę, którym jest najemca, tj. refakturuje te opłaty za media według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur i odprowadza podatek VAT.

Zainteresowany odwołuje się do art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, z którego wynika, iż w przypadku, gdy podatnik działa we własnym imieniu - na rzecz osoby trzeciej - bierze udział w świadczeniu usług, tym samym, według Wnioskodawcy, przyjmuje się, że podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Zapis art. 28 Dyrektywy reguluje sytuację zbliżoną w rozumieniu refakturowania. Jednak brak jest bezpośredniego przełożenia ww. przepisu na ustawę o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jeżeli opłaty za media są składnikiem czynszu i zmieniają się, to czy podlegają opodatkowaniu stawką przewidzianą dla samej usługi najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty za media (np. za dostarczanie wody, ogrzewania, wywóz nieczystości itp.) są ściśle związane z samą usługą najmu i należy opodatkować je stawką właściwa dla tej usługi głównej. Tak więc, w przypadku lokali mieszkalnych będzie to stawka zwolniona od podatku VAT, a dla lokali użytkowych stawka 22%.

Jednakże najemcy lokali użytkowych nie zgadzają się na zmianę umów, ponieważ wiąże się to z podwójnym opodatkowaniem opłat za wszystkie media stawką 22%. Zgodnie z art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny - (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, tak by jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem, w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez Wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu oraz fakt spełnienia bądź niespełnienia przesłanek dotyczących możliwości refakturowania. Natomiast zgodnie z zasadą neutralności, podatek VAT powinien zapłacić końcowy nabywca usługi, którym w tym przypadku jest najemca lokalu mieszkalnego bądź najemca lokalu użytkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3,art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy obejmującym "Wykaz usług zwolnionych od podatku". Pod poz. 4 tego załącznika wymieniono usługi ex PKWiU 70.20.11 - Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze, mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych i usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarządem wspólnot mieszkaniowych oraz właścicielem części mieszkań i lokali użytkowych, które następnie wynajmuje. Występuje zatem z jednej strony jako reprezentant członków wspólnoty, z drugiej zaś jako właściciel części lokali.

Obecnie stronami umów o dostawę mediów są wspólnoty mieszkaniowe reprezentowane przez zarząd. Wnioskodawca jako podatnik VAT oraz jako zarząd i jednocześnie członek wspólnoty przenosi koszty za media na ostatecznego nabywcę, którym jest najemca.

W świetle cytowanych wyżej przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, stwierdza się, iż wydatki za dostawę mediów do poszczególnych lokali, jak również kwoty utrzymania części wspólnych nieruchomości obowiązani są pokryć korzystający z lokali, czyli najemcy tych lokali. Przepis art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie daje podstaw do refakturowania wydatków za media fakturą VAT czy rachunkiem lub notą uznaniową na najemców lokali. Bowiem wydatki z tytułu utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych nieruchomości, jak również opłaty za dostarczone media w sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu na rzecz lokatorów. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym Wynajmującego z tytułu umowy najmu lokali, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemców kosztów mediów. Tym samym wydatki za media stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu będą opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Reasumując, pobierane przez Wnioskodawcę od najemców opłaty za media, są ściśle związane z usługą najmu i podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla świadczonych usług najmu, tj.

* w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT,

* w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.