ILPP1/443-448/14-2/AI - VAT w zakresie prawa do odliczenia podatku

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2014 r. (data wpływu 2 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca oświadczył, że jest osobą fizyczną prowadzącą od roku 2003 działalność gospodarczą obejmującą:

* doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej,

* wynajem nieruchomości na własny rachunek,

* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

* działalność pozostałą związaną ze sportem.

Dochody uzyskane z ww. działalności rozlicza zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych podatkiem liniowym (art. 30c ustawy o p.d.o.f.).

Oświadczył również, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, w roku 2006 Wnioskodawca kupił budynek biurowy z prawem wieczystego użytkowania działki gruntu od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na fakturę VAT z 22% stawką VAT. Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W ramach transakcji, wraz z budynkiem nabył również prawa związane z umowami najmu pomieszczeń biurowych.

Od momentu zakupu do dnia dzisiejszego lokale biurowe są wynajmowane, a na wynajem ww. pomieszczeń są wystawiane faktury VAT.

W grudniu 2013 r. została zawarta umowa pożyczki pod zastaw 40% udziału w nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż udziałów w nieruchomości w zamian za umorzenie pożyczki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy. Stosownie do tego przepisu przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W omawianej sprawie pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie wynajmu pomieszczeń biurowych przez spółkę z o.o. i sprzedaż na fakturę VAT ze stawką 22%.

Po zakupie lokale biurowe były w dalszym ciągu wynajmowane, a ww. czynności były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy Wnioskodawca uznał, że w powyższej sprawie sprzedaż 40% udziałów będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - według art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. UE L Nr 347.1 z późn. zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości gruntowych, jest ustalenie, czy majątek został nabyty na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza przenieść na pożyczkodawcę 40% udziału w nieruchomości stanowiącej budynek biurowy z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu, w zamian za zwolnienie ze spłaty pożyczki. Od momentu zakupu do dnia złożenia wniosku, lokale biurowe są wynajmowane, a wynajem jest dokumentowany fakturami VAT.

Do wygaśnięcia istniejącego pomiędzy stronami zobowiązania dojdzie przez spełnienie przez Wnioskodawcę (dłużnika) świadczenia innego niż świadczenie pierwotne (tekst jedn.: świadczenia objętego treścią zobowiązania wynikającego z pierwotnej umowy). Zobowiązanie Wnioskodawcy wobec Pożyczkodawcy - Nabywcy wygaśnie wówczas tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (tekst jedn.: spełnienie świadczenia pierwotnego - spłatę pożyczki). Wartość rynkowa nieruchomości będzie równa wartości rynkowej zobowiązań, które wygasną wskutek zawarcia umowy datio in solutum.

Należy w tym miejscu wskazać, że przepis art. 354 k.c. stanowi, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

Ustawodawca przy założeniu zasady swobody umów nie stawia przeszkód, aby dłużnik zwolnił się z zobowiązania przez spełnienie innego świadczenia, jeżeli również taka jest wola wierzyciela. Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa (datio in solutum). Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie, umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy o datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia.

Takie czynności cywilnoprawne wywołują określone skutki na gruncie prawa podatkowego.

Należy podkreślić, że celem datio in solutum jest wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie, przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania - poza umową stron - jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Tak więc, przeniesienie na rzecz Pożyczkodawcy - Nabywcy udziału w nieruchomości w związku ze skorzystaniem z instytucji datio in solutum należy traktować na gruncie prawno-podatkowym na równi ze zbyciem tego udziału. Należy zauważyć, że z punktu widzenia konsekwencji podatkowych sytuacja jest taka sama jak ta, w której Wnioskodawca dokonałby odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, a za otrzymane pieniądze wypełnił swoje zobowiązanie względem wierzyciela, czyli Nabywcy z tytułu np. zaciągniętej u niego pożyczki. Oznacza to, w odniesieniu do sytuacji prawno-podatkowej Wnioskodawcy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zbycia przez Zainteresowanego - będącego podatnikiem podatku od towarów i usług, udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu za odpłatnością równą wysokości należności wynikającej z zaciągniętej pożyczki.

Zatem, wydanie nieruchomości w ramach instytucji datio in solutum, jako świadczenie rzeczowe w miejsce zobowiązania pieniężnego, będzie opodatkowane według stawek właściwych dla poszczególnych składników majątkowych wchodzących w skład zbywanej nieruchomości gruntowej.

Podstawowa stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy).

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Należy w tym miejscu podkreślić, że pojęcie "oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a ustawy.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z przepisów regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części wynika, że w odniesieniu do takich obiektów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Zauważyć należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zaznaczyć, że według art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy - oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Zatem, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, jeżeli przedmiotowa dostawa nieruchomości dokonana zostanie na rzecz nabywcy zarejestrowanego jako podatnik VAT czynny, a strony transakcji przed dniem dokonania dostawy nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy, które zawierać będzie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy - przy przedmiotowej sprzedaży nieruchomości będzie możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy.

Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że nieruchomość, w której udział ma być przedmiotem dostawy na rzecz Pożyczkodawcy - Nabywcy, została nabyta w roku 2006 na fakturę VAT z 22% podatkiem i od roku zakupu jest wynajmowana, a na wynajem lokali biurowych znajdujących się w przedmiotowym budynku wystawiane są faktury VAT.

Jak wyżej wskazano, ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a przewiduje zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli i ich części, które mają zastosowanie po spełnieniu warunków wskazanych w tych przepisach.

Na podstawie cytowanych wyżej przepisów i w świetle przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w momencie zakupu w roku 2006. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość w postaci budynku biurowego oraz prawa użytkowania wieczystego działki gruntu była przedmiotem najmu w latach 2006-2014.

Jednocześnie z opisu sprawy nie wynika, aby ww. budynek biurowy był ulepszany. Tak więc dostawa nieruchomości, która ma zostać dokonana w roku 2014 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Ponadto, od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży nieruchomości upłynęły co najmniej dwa lata. Zatem spełnione zostaną warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy - w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednak, zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy, przepisu art. 29a ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, sprzedaż gruntu i sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu korzysta również ze zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym, do dostawy udziału w budynku biurowym posadowionym na gruncie, jak i do dostawy przyporządkowanego mu odpowiednio udziału w prawie użytkowania wieczystego Wnioskodawca będzie mógł zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz w art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro dostawa udziału w nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie zaistnienia przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stało się bezprzedmiotowe.

Podsumowując, sprzedaż udziałów w nieruchomości w zamian za umorzenie pożyczki nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bowiem będzie korzystała ze zwolnienia z tegoż podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.