ILPP1/443-402/10-4/AT - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia - brak daty sporządzenia (data wpływu 6 kwietnia 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 czerwca 2010 r. (data wpływu 30 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 27 czerwca 2010 r. (data wpływu 30 czerwca 2010 r.) o informacje doprecyzowujące opis sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo biurowym. Wspomniany budynek Zainteresowany nabył w drodze umowy sprzedaży, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Dokumentem towarzyszącym do umowy sprzedaży nieruchomości była faktura VAT, na której, poza ceną sprzedaży netto, ujęta została wartość podatku od towarów i usług wg stawki 22%. Kwota podatku od towarów i usług wykazana na fakturze została ujęta w rejestrze zakupów, prowadzonym dla potrzeb podatku od towarów i usług i rozliczona w deklaracji dla podatku od towarów i usług za ten okres, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z pisma uzupełniającego wniosek wynika, że Wnioskodawca nie potrafi określić momentu pierwszego zasiedlenia, ponieważ jest on kolejnym właścicielem przedmiotowej nieruchomości, a według jego wiedzy nieruchomość ta już wcześniej, tzn. przed jej nabyciem przez Zainteresowanego, była przedmiotem najmu. Wnioskodawca dodał, iż prawo własności przedmiotowego budynku nabył w sierpniu 2008 r.

Zainteresowany wskazał jednocześnie, że jeśli wcześniejszą umowę najmu z poprzednim właścicielem należy traktować jako pierwsze zasiedlenie, to okres dwuletni od początku pierwszego zasiedlenia już upłynął, jeśli natomiast moment zasiedlenia liczyć od daty nabycia, to dwuletni termin jeszcze nie upłynął.

Równocześnie Wnioskodawca podkreślił fakt, iż znana jest mu treść przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Problemem dla Zainteresowanego pozostaje odmowa potencjalnego kupującego do zastosowania się do przepisu art. 43 ust. 10 ustawy, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia.

W tym stanie rzeczy, zgodnie z treścią przepisu art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż tej nieruchomości ze zwolnieniem spowoduje konieczność korekty podatku naliczonego po stronie Wnioskodawcy, co w konsekwencji przyczyni się do poniesienia przez niego straty finansowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży opisanej nieruchomości Zainteresowany, nadal prowadząc działalność gospodarczą i w jej ramach sprzedając także obiekt, obowiązany jest w dokumencie sprzedaży wykazać podatek od towarów i usług wg stawki 22%, gdyż zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), czynność taka podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 22%.

Zdaniem Wnioskodawcy, kupując obiekt magazynowo-biurowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, skorzystał on z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony zawarty w fakturze zakupu tej nieruchomości. W związku z powyższym, dokonując sprzedaży tego obiektu, zobowiązany jest tę czynność opodatkować. Ponieważ jest to obiekt magazynowo-biurowy, stawka podatku winna wynieść 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów usług, gdyż w momencie zakupu nieruchomości Zainteresowanemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarty w fakturze zakupu (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowo-biurowym. Wspomniany budynek Zainteresowany nabył w drodze umowy sprzedaży, jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Transakcja ta została potwierdzona także poprzez wystawienie faktury VAT z naliczonym na niej podatkiem, który to został przez niego odliczony.

Według art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zastosowania zwolnienia od podatku VAT, dotyczących zarówno dostawy towarów jak i świadczenia usług, zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Warunki, które muszą być spełnione w celu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy definicją, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Tym samym wydaje się, że na potrzeby definicji pierwszego zasiedlenia należy przyjąć, iż oddanie do użytkowania jest sformułowaniem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania budynku, budowli lub ich części w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie potrafi określić czy doszło już do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości czy też nie. Jednocześnie poinformował, że według jego wiedzy nieruchomość ta już wcześniej, tzn. przed nabyciem jej przez Zainteresowanego, była przedmiotem najmu, a od okresu tego minął dwuletni termin.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Jednakże należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazać należy, że ustawodawca wprowadzając przepis art. 43 ust. 10 ustawy, dał podatnikom możliwość wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w sytuacji, gdy na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, takie zwolnienie przysługuje.

Istotą niniejszej interpretacji jest stwierdzenie, czy sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem pytania będzie opodatkowana 22% stawką podatku VAT. Wnioskodawca uważa, że jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, i będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową.

Biorąc pod uwagę opis sprawy i powołane przepisy, tut. Organ stwierdza, że sprzedaż budynku magazynowo-biurowego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ będą spełnione warunki z niego wynikające, tj. dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz informacje zawarte we wniosku stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości doszło z chwilą podpisania umowy najmu. W tej bowiem dacie przedmiotowa nieruchomość została przekazana do użytkowania i oddana w najem, czyli doszło do wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem jej sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Wnioskodawca wskazał też, że jeśli wcześniejszą umowę najmu z poprzednim właścicielem należy traktować jako pierwsze zasiedlenie, to okres dwuletni od początku pierwszego zasiedlenia już minął.

Tym samym jest spełniony drugi warunek pozwalający na zastosowanie zwolnienia od podatku, a mianowicie, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Powołane przepisy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, pozwalają na zrezygnowanie ze zwolnienia i tym samym na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości. Żeby jednak z tej możliwości skorzystać muszą być spełnione warunki tam określone. Niespełnienie chociażby jednego z nich powoduje, że dana transakcja jest zwolniona od podatku VAT (bez możliwości jej opodatkowania).

Zainteresowany poinformował, że potencjalny kupiec przedmiotowej nieruchomości odmawia zastosowania się do przepisu art. 43 ust. 10 ustawy, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku.

Z powołanego art. 43 ust. 10 ustawy, wynika w sposób jednoznaczny, że w celu zrezygnowania ze zwolnienia a tym samym opodatkowania danej transakcji warunki zawarte w tym przepisie muszą być spełnione przez obie strony umowy kupna-sprzedaży, tj. przez dokonującego dostawy oraz nabywcy budynku.

Skoro w niniejszej sprawie nabywca nie będzie chciał zastosować art. 43 ust. 10 ustawy, to sprzedawca nie może sam opodatkować tej transakcji. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości w sposób obligatoryjny będzie czynnością zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16 - art. 106 ust. 1 ustawy.

Reasumując, w przypadku sprzedaży opisanej nieruchomości Zainteresowany, nadal prowadząc działalność gospodarczą i w jej ramach sprzedając przedmiotowy obiekt, obowiązany jest w dokumencie sprzedaży zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo tut. Organ informuje, iż w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania powołany przez Zainteresowanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem dotyczy on zwolnienia od podatku dostawy towarów używanych, przez które w myśl ust. 2 powołanego artykułu, rozumie się ruchomości. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie nieruchomość zabudowana budynkiem magazynowo-biurowym, zatem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w zw. z ust. 2 tego artykułu nie będzie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

Ponadto, zwrócić należy uwagę, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.