ILPP1/443-300/10-4/AT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2010 r. (data wpływu 15 marca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 maja 2010 r. (data wpływu 21 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku VAT- jest prawidłowe.

W dniu 15 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku VAT. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 maja 2010 r. (data wpływu 21 maja 2010 r.), w którym doprecyzowano opis sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową.

W związku z powyższym, nabywa on nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (np.: budynki, budowle).

Dnia... 2010 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego "przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości", w celu wybudowania na niej obiektu handlowego, który będzie wynajmowany podmiotowi wyspecjalizowanemu w prowadzeniu działalności handlowej. Powyższa nieruchomość składa się z prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze 3302/55, dla której właściwy Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr.../0.

Zgodnie z opisem przedmiotowej nieruchomości, zawartym w ww. umowie przedwstępnej, nieruchomość ta nie jest zabudowana żadnymi budynkami i budowlami, za wyjątkiem fundamentów oraz płyt betonowych pozostałych po wyburzonych obiektach. Dwa fundamenty znajdują się na mapie zasadniczej. W związku z tym, iż Zainteresowany miał wątpliwości czy naniesienia znajdujące się na przedmiotowym gruncie są budowlami, zwrócił się do uprawnionego rzeczoznawcy z prośbą o określenie stanu nieruchomości. Rzeczoznawca stwierdził, że nieruchomość jest zabudowana budowlami nie ujawnionymi w KW oraz dokumentacji geodezyjnej, a w związku z tym należy potraktować ją jako zabudowaną.

Fakt, iż na nieruchomości znajdują się naniesienia, o których mowa wcześniej, nie wpływa na zmianę trybu nabycia nieruchomości. Wnioskodawca może nabyć przedmiotową nieruchomość w sytuacji, kiedy miasto zrezygnuje z prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), gdyż dla tej ustawy nieruchomość jest traktowana jako niezabudowana.

Zgodnie z oświadczeniem sprzedającego, prawdopodobnie naniesienia znajdujące się na nieruchomości pochodzą z lat siedemdziesiątych (na pewno powstały przed rokiem 2000), a naniesienie w postaci wjazdu wykonane z kostki brukowej było już na przedmiotowej nieruchomości w roku 2005. Sprzedawca oraz sprzedający mu nieruchomość nabyli ją jako niezabudowaną. Do ceny nabycia sprzedającemu ani poprzedniemu sprzedającemu nie został doliczony podatek VAT, a od całości transakcji został pobrany podatek od czynności cywilno-prawnych.

Sprzedający Zainteresowanemu nieruchomość oświadczył, że na naniesienia o których mowa powyżej, w ciągu ostatnich 5 lat nie ponosił żadnych nakładów oraz, iż przedmiotowa nieruchomość nie była przez niego wynajmowana, wydzierżawiona oraz oddawana w leasing.

Nie podlega ona ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu zostały określone w decyzji o warunkach zabudowy, z której wynika, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca planuje wypłacić sprzedającemu zaliczkę, a sprzedający fakturą VAT potwierdzi jej otrzymanie. Ponadto, pozostałą kwotę należną z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości sprzedający zafakturuje po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży (w wysokości pomniejszonej o wartość wypłaconej zaliczki).

Dnia... 2010 r. sprzedający i Spółka podpisali wspólne oświadczenie, że zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), rezygnują ze zwolnienia od VAT, w związku ze sprzedażą nieruchomości i wybierają jej opodatkowanie podatkiem VAT. Oświadczenie to wysłano do właściwego urzędu skarbowego (za pośrednictwem x).

Kwestią istotną dla rozliczeń Zainteresowanego w zakresie podatku VAT, jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur, które spółka otrzyma w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości. Dlatego też, jako czynny podatnik VAT, składając wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, ma on ważny interes prawny.

Dodatkowo Spółka wskazała, że dostawa nieruchomości zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Ponadto, podmiot dokonujący dostawy przedmiotowej nieruchomości nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, a w konsekwencji nie mógł jej wykorzystywać w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka, jako podatnik VAT czynny, ma prawo do obniżenia podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego, wykazanego w fakturach VAT, które zostaną wystawione i będą dokumentowały otrzymanie zaliczki i sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedający będzie uprawniony do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, natomiast on jako kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku wykazanego w fakturach VAT wystawionych przez sprzedającego, w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, przysługuje mu prawo do obniżenia podatku należnego wynikającego z wystawionych faktur o podatek naliczony wynikający z otrzymanych faktur, pod warunkiem, że zakupy udokumentowane tymi fakturami są związane z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez niego.

W ocenie Spółki, w związku z faktem, iż planowany zakup przedmiotowej nieruchomości jest związany z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i czynnościami opodatkowanymi (nabywanie, budowa i wynajem nieruchomości), przysługuje jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur wystawionych przez sprzedającego na jej rzecz.

Z uwagi jednak na zapis art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, zgodnie z którym nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur, jeżeli dokumentują transakcję, która niepodlegała opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku, Zainteresowany dokonuje weryfikacji zasadności zastosowania stawki VAT w wysokości 22 % przez podmioty sprzedające mu nieruchomość.

Ponadto, zgodnie z § 13 ust. 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. Oznacza to, że do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się stawkę podatku taką, jak przy dostawie budynków albo budowli lub ich części trwale związanych z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sprawie, będzie miał zastosowanie przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT, zwalniający od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza nabyć działkę zabudowaną naniesieniami, które zostały wybudowane ponad dwa lata temu, a więc dostawa naniesień nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą części tego budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedający, w ocenie Zainteresowanego, może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy jest interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej z Warszawy z dnia 16 stycznia 2009 r. (sygn. IPPP3/443-64/08-4/KT), w której stwierdzono, w analogicznym stanie faktycznym do przedstawionego przez Spółkę, że " (...) w związku z faktem, iż budynki zostały wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku, to dostawa tych budynków nie będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynęło więcej niż 2 lata, w związku z tym będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (...)".

W związku z powyższym, zdaniem Spółki, w przypadku opisanym powyżej będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, który będzie wykazany na fakturze dokumentującej otrzymanie zaliczki przez sprzedającego, jak i na fakturze, która będzie wystawiona w momencie dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

nbspnbspnbsp - z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

Z powyższych uregulowań wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje podatnikowi w związku z zakupem towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, która stanowi, iż sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Podstawowa stawka podatku - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części skorzystają ze zwolnienia od podatku, również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 - stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy - musi również zawierać:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazać należy, że ustawodawca wprowadzając przepis art. 43 ust. 10 ustawy dał podatnikom możliwość wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w sytuacji, gdy na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 takie zwolnienie przysługuje.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka zajmuje się pozyskiwaniem nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową. Zawarła ona w formie aktu notarialnego "przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości", w celu wybudowania na niej obiektu handlowego, który będzie wynajmowany podmiotowi wyspecjalizowanemu w prowadzeniu działalności handlowej. Nieruchomość ta nie jest zabudowana żadnymi budynkami i budowlami, za wyjątkiem fundamentów oraz płyt betonowych pozostałych po wyburzonych obiektach. Dwa fundamenty znajdują się na mapie zasadniczej. Uprawniony rzeczoznawca stwierdził, że nieruchomość jest zabudowana budowlami nie ujawnionymi w księdze wieczystej oraz dokumentacji geodezyjnej, a w związku z tym należy potraktować ją jako zabudowaną.

Dodatkowo Zainteresowany wskazał, że dostawa nieruchomości zostanie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia nieruchomości, a dokonujący dostawy przedmiotowej nieruchomości nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, a w konsekwencji nie mógł jej wykorzystywać w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca planuje wypłacić sprzedającemu zaliczkę, a sprzedający fakturą VAT potwierdzi jej otrzymanie. Na pozostałą kwotę należną z tytułu sprzedaży nieruchomości sprzedający wystawi fakturę VAT po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Sprzedający i Spółka podpisali wspólne oświadczenie, że zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, rezygnują ze zwolnienia od VAT, w związku ze sprzedażą nieruchomości i wybierają jej opodatkowanie podatkiem VAT. Oświadczenie to wysłano do właściwego urzędu skarbowego.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, że Zainteresowanemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturach VAT wystawionych przez sprzedającego, dokumentujących otrzymanie zaliczki i sprzedaży nieruchomości, bowiem zakup ten będzie miał związek z wykonywanymi czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Faktury te bowiem dokumentują dostawę nieruchomości, która nie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, co oznacza, że możliwe było zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Ponadto zaznacza się, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie faktycznym, które nie zostały objęte pytaniem oraz własnym stanowiskiem w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Odnosi się to w szczególności do prawidłowości sposobu dokumentowania sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.