ILPP1/443-258/08-3/HW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Sp. z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2008 r. (data wpływu 2 kwietnia 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 czerwca 2008 r. (data wpływu 24 czerwca 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 czerwca 2008 r. (data wpływu 24 czerwca 2008 r.) o doprecyzowane zdarzenie przyszłe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisu art. 96 ust. 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem budynków i budowli na nim posadowionych. Opisana wyżej nieruchomość została objęta księgą wieczystą nr 7 (...) (działki ewidencyjne 1 (A), 1 (B)), księgą wieczystą nr 3 (...) (działka ewidencyjna nr 1 (C0) oraz księgą wieczystą nr 1 (...) (działki ewidencyjne: 1 (P), 1 (R), 1 (S), 1 (T), 1 (U), 1 (W), 1 (D), 1 (E), 1 (F), 1 (G), 1 (H), 1 (I), 1 (J), 1 (K), 1 (L), 1 (Ł), 1 (M), 1 (Z), 1 (N), 1 (O)).

Zgodnie z danymi wynikającymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki są zakwalifikowane jako tereny zabudowy przemysłowej, tereny komunikacyjne inne oraz tereny rekreacyjno - wypoczynkowe. Część z wyżej opisanych działek jest zabudowana budynkami i budowlami, w tym:

Zaznaczyć należy, iż budynek biurowca, hali oraz drogi dojazdowej zostały gruntownie zmodernizowane w latach 2004 - 2005, zaś wydatki te wyniosły łączną kwotę 896.722,65 zł

Istotnym jest, że nakłady na drogi i place wyniosły łączną kwotę 35.212,65 zł, a więc jedynie 10% ich wartości początkowej.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na ulepszenie w budynkach i budowlach posadowionych na działkach nr: 1 (T), 1 (G), 1 (L), 1 (Z), 1 (O) stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.

Natomiast ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków lub budowli posadowionych na działkach nr 1 (T), 1 (U), 1 (D), 1 (F), 1 (J), 1 (K).

Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości.

Pozostałe działki są albo niezabudowane (nr 1 (P), 1 (H), 1 (I) oraz 1 (X)) albo znajdują się na nich budowle wzniesione w latach siedemdziesiątych XX wieku i w związku z tym nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupem towarów i usług wykorzystanych przy wznoszeniu tych obiektów. Budowle te nie były modernizowane, a prace tam wykonywane miały charakter remontów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat.

Jednakże na mocy art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

* miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

* użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Zdaniem Podatnika, opodatkowaniu będzie podlegać dostawa działek niezabudowanych, tj. nr 1 (P), 1 (H), 1 (I) oraz 1 (X) oraz działek na których znajdują się budynki lub budowle zmodernizowane, o których mowa w art. 43 ust. 6 cyt. ustawy tj. działki nr 1 (T), 1 (U), 1 (W), 1 (D), 1 (F), 1 (G), 1 (J), 1 (K), 1 (L), 1 (Z), 1 (O).

Natomiast ze zwolnienia przedmiotowego korzystać będzie dostawa działek nr 1 (A), 1 (R), 1 (B), 1 (S), 1 (E), 1 (Ł), 1 (Y) oraz 1 (C).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle i ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

* miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

* użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Użyte w art. 43 ust. 6 ww. ustawy sformułowanie "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" wskazuje, że chodzi tu o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie o okres od zakończenia modernizacji, czy też o okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację. Zatem aby cytowany przepis art. 43 ust. 6, wyłączający zwolnienie od podatku VAT, znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wspomniane warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niewystąpienie jednego z nich oznacza konieczność zastosowania zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków, budowli i ich części.

Kwestię ustalenia obrotu przy dostawie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym położone są budynki, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ww. ustawy stanowiący, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Ponadto na mocy § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbyć prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami na nim posadowionymi. Zgodnie z danymi wynikającymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki są zakwalifikowane jako tereny zabudowy przemysłowej, tereny komunikacyjne inne oraz tereny rekreacyjno wypoczynkowe.

Na grunt ten składają się miedzy innymi działki niezabudowane nr 1 (P, 1 (H), 1 (I) oraz 1 (X).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu stawką podatku 22%.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, korzysta ze zwolnienia od opodatkowania.

Zatem, sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę nr 1 (P), 1 (H), 1 (I) oraz 1 (X) będzie podlegała opodatkowaniu stawka podatku VAT w wysokości 22%.

Na działkach nr 1 (A), 1 (R), 1 (B), 1 (S), 1 (E), 1 (Ł), 1 (Y), 1 (C) znajdują się budowle, w związku z nabyciem których Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, a od końca roku w którym zakończono ich budowę minęło co najmniej 5 lat. Budynki i budowle na nich posadowione nie były modernizowane.

W związku z powyższym przedmiotowe budynki i budowle spełniają definicję towarów używanych. W tej sytuacji nie będzie miało zastosowania wyłączenie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 6 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie tj. powyższe budynki i budowle nie były ulepszane. Zatem do przedmiotowych dostaw znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 29 ust. 5 cyt. ustawy oraz § 8 ust. 1 pkt 12 ww. rozporządzenia wykonawczego.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na ulepszenie w budynkach i budowlach posadowionych na działkach nr: 1 (W), 1 (G), 1 (L), 1 (Z), 1 (O) stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.

Przedmiotowe nieruchomości (budynki i budowle) spełniają kryteria aby uznać je za towary używane, gdyż od końca roku w którym zakończono budowę minęło więcej niż 5 lat i Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu. Ponadto nie znajdą tu zastosowania przepisy wyłączające zwolnienie od podatku od towarów i usług, bowiem wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Zatem dostawa działek nr 1 (W), 1 (G), 1 (L, 1 (Z), 1 (O) wraz z budynkami i budowlami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, a także § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. rozporządzenia Ministra Finansów.

Natomiast ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1 (T), 1 (U), 1 (D, 1 (F), 1 (J), 1 (K).

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowych budynków i budowli. Jednocześnie opisane budynki i budowle spełniają kryteria, które pozwalają uznać je za towary używane, gdyż od końca roku w którym zakończono budowę minęło więcej niż 5 lat. Ponadto do przedmiotowych nieruchomości nie znajdą zastosowania przepisy wyłączające zwolnienie od podatku od towarów i usług, jeżeli nie zostały spełnione łącznie przesłanki zawarte w art. 46 ust. 6 ustawy o VAT. Pomimo bowiem poniesienia przez Wnioskodawcę wydatków na modernizację przedmiotowych obiektów przekraczających 30% wartości opisanych nieruchomości i odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, jeśli obiekty te były wykorzystywane do działalności opodatkowanej przez ponad 5 lat, sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.