ILPP1/443-245/11-5/BD - Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości zabudowanych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez syndyka, przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2011 r. (data wpływu: 10 lutego 2011 r.), uzupełnionym pismami z dnia: 18 lutego 2011 r. (data wpływu 23 lutego 2011 r.) i 28 kwietnia 2011 r. (data wpływu: 2 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych - jest:

* prawidłowe - w części dotyczącej sprzedaży działek gruntu położonych w L,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej sprzedaży działek położonych w J.

W dniu 7 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Wniosek uzupełniono pismami z dnia: 18 lutego 2011 r. i 28 kwietnia 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Syndyk prowadzi postępowanie upadłościowe w stosunku do przedsiębiorcy, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Firma Handlowo - Usługowo - Produkcyjna w S. (Sąd Rejonowy Wydział Gospodarczy ds. Upadłościowych i Naprawczych). Upadły wskazał 2 nieruchomości jako majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą, który wszedł do masy upadłości Wnioskodawcy.

Nieruchomości te to:

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 138, 142, 377/2 i 146/12 o łącznej pow. 1,4624 ha oraz stanowiących odrębną nieruchomość zabudowań, położonych w L. aktem notarialnym z dnia 30 grudnia 2004 r. - (...).

Dla ww. nieruchomości urządzona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K. Nabycia dokonał jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego.

Z wypisu ewidencji gruntów z dnia 21 grudnia 2010 r. wynika, że grunty te stanowią tereny przemysłowe i drogę (działka nr 377/2). Dla działek tych nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Z zaświadczenia Wójta Gminy K. z dnia 21 grudnia 2010 r. wynika, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą z dnia 26 sierpnia 1999 r. Rady Gminy K., dla ww. działek określono kierunek zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemysłowe. Na nieruchomości znajdują się budowle - obiekt trafostacji oraz komin przeznaczony do rozbiórki.

Co do nieruchomości położonej w L., Urząd Gminy K. wydał decyzję z dnia 8 lutego 2010 r. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości na rok 2010, w której traktuje przedmiotowe grunty jako związane z działalnością gospodarczą (zgodnie ze złożoną przez Wnioskodawcę informacją).

Wnioskodawca nabył własność nieruchomości zabudowanej o numerach działek 278, 277/1, 679/7, 292/5, 276/15, 276/16 o łącznej pow. 38.629 m ² położonych w J. powiat J., aktem notarialnym z dnia 30 grudnia 2004 r. - (...). Dla ww. nieruchomości urządzona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w J. Nabycia dokonał jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego.

Z wypisu ewidencji gruntów z dnia 28 grudnia 2010 r. wynika, ze grunty te stanowią tereny przemysłowe i drogę (działka nr 679/7). Dla działek tych nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy J. z dnia 29 grudnia 2010 r. wynika, że dla ww. działek określono kierunek zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej lub usług nieuciążliwych.

Na nieruchomości znajduje się budowla - wiata.

Z decyzji Wójta Gminy J. z dnia 29 stycznia 2010 r. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za rok 2010 wynika, że grunty znajdujące się J. są opodatkowane jako grunty własne pozostałe, niezwiązane z działalnością gospodarczą. Fakt ten potwierdza również informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych osób fizycznych, jaką Wnioskodawca w dniu 28 stycznia 2005 r. złożył do Urzędu Gminy J.

Z aktów notarialnych nabycia tych nieruchomości wynika, że Wnioskodawca nabył je od osoby fizycznej i ich sprzedaż nie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Z ewidencji środków trwałych za rok 2007 oraz 2008 związanej z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę wynika, że ww. nieruchomości nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, nie figurują w nich jako środki trwałe.

W piśmie uzupełniającym z dnia 18 lutego 2011 r. pełnomocnik Wnioskodawcy przedłożył oświadczenie, z którego wynikają następujące informacje:

* prowadzona przez Zainteresowanego działalność gospodarcza nigdy nie była związana z działkami gruntu o numerach: 276/15, 276/16, 277/1, 278, 292/5 i 679/7 o łącznej powierzchni 3,8629 ha, położonymi w J., powiat J., objętymi księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J. Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wyżej wymienione działki:

* nie były zakupione w celu prowadzenia na nich działalności gospodarczej,

* nie figurują w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych,

* nie były i nie są użytkowane lub wykorzystywane przy wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nie były przygotowywane do prowadzenia na nich działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, pismem uzupełniającym z dnia 28 kwietnia 2011 r. doprecyzowano opisane zdarzenie przyszłe o następujące elementy:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie przez syndyka przedmiotowych nieruchomości w toku postępowania upadłościowego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to wg jakiej stawki.

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży tych nieruchomości, syndyk byłby podatnikiem podatku VAT, gdyby sam upadły - użytkownik wieczysty/właściciel tych gruntów przy takiej transakcji występował jako podatnik podatku VAT.

Generalna zasada stanowi, że gdy przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości stanowiące majątek prywatny upadłego, ich zbycie przez syndyka nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przesłanki te spełnia nieruchomość położona w J., której sprzedaż jako majątku prywatnego Zainteresowanego nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a upadły nie będzie występował w roli podatnika podatku VAT. Oznacza to, że transakcja taka zawarta będzie w formie aktu notarialnego i syndyk nie ma obowiązku wystawiania faktury VAT.

Natomiast w przypadku działek położonych w L. nasuwają się pewne wątpliwości związane z faktem zadeklarowania tych gruntów w deklaracji podatku od nieruchomości do związanych z działalnością gospodarczą. W związku z tym, syndyk uważa, że brak posiadania pisemnego oświadczenia upadłego - Wnioskodawcy o nie prowadzeniu działalności gospodarczej na gruntach w L., nie pozwoli uznać tej transakcji również jako dotyczącej majątku prywatnego, a zatem nie podlegającej podatkowi VAT. W tym przypadku wydaje się właściwym transakcję taką uznać za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy takim potraktowaniu tej sprzedaży, zbycie budowli - komina, podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, natomiast zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu w przypadku dostawy budowli trwale związanych z nim, które podlegają zwolnieniu od podatku VAT również może skorzystać ze zwolnienia na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2010 r. Nr 246, poz. 1649).

Oznacza to, że jedynie do transakcji zbycia działek gruntu niezabudowanych zastosowanie będzie miała stawka 23% podatku VAT, bowiem grunt ten sklasyfikowany jako teren przemysłowy jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę. Zatem zbycie użytkowania wieczystego działek gruntu i budowli w L. jako podlegająca VAT, powinna zostać udokumentowana przez syndyka fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

* prawidłowe - w części dotyczącej sprzedaży działek gruntu położonych w L.,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej sprzedaży działek położonych w J.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W świetle postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tut. Organ nadmienia, iż definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku VAT jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

W tym miejscu należy podkreślić, iż zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar sprzedaży ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Syndyk prowadzi postępowanie upadłościowe w stosunku do przedsiębiorcy, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Firma Handlowo - Usługowo - Produkcyjna w S. Upadły wskazał 2 nieruchomości jako majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą, który wszedł do masy upadłości Wnioskodawcy.

Nieruchomości te to:

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 138, 142, 377/2 i 146/12 o łącznej pow. 1,4624 ha oraz stanowiących odrębną nieruchomość zabudowań, położonych w L. aktem notarialnym z dnia 30 grudnia 2004 r.

Dla ww. nieruchomości urządzona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w K. Nabycia dokonał jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego.

Z wypisu ewidencji gruntów z dnia 21 grudnia 2010 r. wynika, że grunty te stanowią tereny przemysłowe i drogę (działka nr 377/2). Dla działek tych nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy wynika, że dla ww. działek określono kierunek zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemysłowe. Na nieruchomości znajdują się budowle - obiekt trafostacji oraz komin przeznaczony do rozbiórki. Co do nieruchomości położonej w L., Urząd Gminy K. wydał decyzję z dnia 8 lutego 2010 r. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości na rok 2010, w której traktuje przedmiotowe grunty jako związane z działalnością gospodarczą (zgodnie ze złożoną przez Wnioskodawcę informacją).

Wnioskodawca nabył własność nieruchomości zabudowanej o numerach działek 278, 277/1, 679/7, 292/5, 276/15, 276/16 o łącznej pow. 38.629 m ² położonych w J. powiat J., aktem notarialnym z dnia 30 grudnia 2004 r. Dla ww. nieruchomości urządzona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w J. Nabycia dokonał jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego.

Z wypisu ewidencji gruntów z dnia 28 grudnia 2010 r. wynika, ze grunty te stanowią tereny przemysłowe i drogę (działka nr 679/7). Dla działek tych nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy J. z dnia 29 grudnia 2010 r. wynika, że dla ww. działek określono kierunek zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej lub usług nieuciążliwych.

Na nieruchomości znajduje się budowla - wiata.

Z decyzji Wójta Gminy J. z dnia 29 stycznia 2010 r. w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości za rok 2010 wynika, że grunty znajdujące się J. są opodatkowane jako grunty własne pozostałe, niezwiązane z działalnością gospodarczą. Fakt ten potwierdza również informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych osób fizycznych, jaką Wnioskodawca w dniu 28 stycznia 2005 r. złożył do Urzędu Gminy J.

Z aktów notarialnych nabycia tych nieruchomości wynika, że Wnioskodawca nabył je od osoby fizycznej i ich sprzedaż nie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Z ewidencji środków trwałych za rok 2007 oraz 2008 związanej z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę wynika, że ww. nieruchomości nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, nie figurują w nich jako środki trwałe.

Ponadto, prowadzona przez Zainteresowanego działalność gospodarcza nigdy nie była związana z działkami gruntu o numerach: 276/15, 276/16, 277/1, 278, 292/5 i 679/7 o łącznej powierzchni 3,8629 ha, położonymi w J., powiat J., objętymi księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w J. Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wyżej wymienione działki:

* nie były zakupione w celu prowadzenia na nich działalności gospodarczej,

* nie figurują w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych,

* nie były i nie są użytkowane lub wykorzystywane przy wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nie były przygotowywane do prowadzenia na nich działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, jako przedsiębiorca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na nieruchomościach, o których mowa we wniosku, położonych w L., Gmina K. i w J. powiat J., Zainteresowany nigdy nie prowadził działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy.

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, położone w L. i w J. od dnia ich nabycia nie były przez Wnioskodawcę nikomu wydzierżawiane, wynajmowane lub użyczane, ani też nie otrzymywał w związku z ich posiadaniem żadnych płatności z jakichkolwiek tytułów. Jako osoba fizyczna, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w roku 2005 z majątku osobistego Zainteresowany dokonał sprzedaży posiadanego lokalu użytkowego. Aktualnie, poza przedmiotowymi nieruchomościami, nie posiada żadnych innych nieruchomości,

Nieruchomości, o których mowa we wniosku, położone w L. i w J. Wnioskodawca nabył za własne oszczędności w celu lokaty kapitału. W przypadku nieruchomości położonej w J. myślał o możliwości wykorzystania jej w przyszłości na cele budownictwa jednorodzinnego. Takie jej wykorzystanie wymaga jednak zmiany jej przeznaczenia gruntów w planach zagospodarowania przestrzennego gminy. Wobec nieruchomości w L. Wnioskodawca nie miał żadnych sprecyzowanych planów.

W związku z aktualnym stanem przedmiotowych nieruchomości, sprzedaż (dostawa) tych nieruchomości w postępowaniu upadłościowym nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, tj. nie będzie następowała w celu oddania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu o wydatki stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej nieruchomości. Na nieruchomościach tych nie były i nie są budowane żadne budynki, budowle lub ich części, a istniejące (komin w L. i częściowo rozebrana wiata magazynowa w J.) nie były przez Zainteresowanego ulepszane.

Od daty nabycia tych nieruchomości do daty planowanej przez syndyka ich dostawy (sprzedaży), która ma nastąpić w roku 2011, upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Na przedmiotowych nieruchomościach Zainteresowany nie ponosił żadnych wydatków na ich ulepszenie i w konsekwencji nie dokonywał żadnych obniżeń podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

Wnioskodawca wskazuje, iż przedmiotowe nieruchomości nabył za własne oszczędności w celu lokaty kapitału. Przy czym w przypadku nieruchomości położonej w J. myślał o możliwości wykorzystania jej w przyszłości na cele budownictwa jednorodzinnego. Natomiast wobec nieruchomości w L. Wnioskodawca nie miał żadnych sprecyzowanych planów.

Nieruchomości te nie zostały więc zakupione celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych swoich lub ewentualnie rodziny. Charakter poczynionej czynności, tj. zakup w roku 2004 gruntów nieprzeznaczonych na potrzeby osobiste wskazuje, iż zakupu przedmiotowych nieruchomości dokonano z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych poprzez inwestycję środków pieniężnych. Zakup nieruchomości bez sprecyzowanego celu oznacza zakup celem lokaty kapitału, a zatem z zamiarem odzyskania zainwestowanych środków w przyszłości, co możliwe jest przede wszystkim przez sprzedaż, ewentualnie dzierżawę nieruchomości lub inwestycje. Z powyższego wynika, iż sam zamiar wykorzystania przedmiotowego gruntu dla celów zarobkowych Wnioskodawca podjął już w momencie zakupu.

Zatem czynności wykonywane przez Zainteresowanego będą wypełniały definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Wnioskodawca wystąpi - w związku z dostawą przedmiotowych nieruchomości - w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonego art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578 z późn. zm.) oraz zmienionego art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zatem, z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (sprzedającego) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) - stosownie do art. 43 ust. 7a - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Natomiast, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższy przepis, w identycznym brzmieniu, do dnia 5 kwietnia 2011 r. uregulowany był w § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem, zwolnienie przysługuje wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, czy też pod zabudowę. Oznacza to, że ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym lub leśnym.

Ponadto, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 4 powołanego wyżej rozporządzenia, zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie "tereny przeznaczone pod zabudowę" obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Na podstawie art. 3 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do jej zadań własnych. W świetle art. 9 ust. 1 ww. ustawy polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, jednakże jego postanowienia są wiążące dla Rady Gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu (art. 9 ust. 4 i ust. 5 cyt. ustawy).

Natomiast, ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyduje przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku ww. dokumentacji - przeznaczenie terenu może wynikać z ewidencji gruntów i budynków.

Należy jednak wskazać, iż kwalifikowanie przeznaczenia gruntów w oparciu o dokumentację dotyczącą kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej nie leży w kompetencji organów podatkowych - art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Należy zauważyć, że zwolnienia od podatku mają charakter wyjątkowy i powinny być traktowane jako odstępstwo od ogólnej zasady, zgodnie z którą opodatkowana jest każda odpłatna dostawa. Zatem powinny one być stosowane ściśle.

Wskazuje się, że w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to na gruncie przepisów podatkowych należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek. Zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z dnia 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości od osoby fizycznej, a ich sprzedaż nie podlegała podatkowi VAT. Ponadto nieruchomości, o których mowa we wniosku, położone w L. i w J. od dnia ich nabycia nie były przez Wnioskodawcę wydzierżawiane, czy wynajmowane i Zainteresowany nie otrzymywał w związku z ich posiadaniem żadnych płatności z jakichkolwiek tytułów. Na nieruchomościach tych nie były i nie są budowane żadne budynki, budowle lub ich części, a istniejące (komin w L. i częściowo rozebrana wiata magazynowa w J.) nie były przez Zainteresowanego ulepszane.

Zatem, w świetle powołanych wyżej regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego opodatkowanie zbycia przez syndyka w toku postępowania upadłościowego przedmiotowych nieruchomości, zdaniem tut. Organu, przedstawia się następująco.

Nieruchomość położona w L.

Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, na której z działek znajdują się budowle w postaci obiektu trafostacji oraz komina. Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego, stanowiącego tereny przemysłowe, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg stawki podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy.

Natomiast zbycie działek gruntu, na których znajduje się droga (działka nr 377/2) oraz obiekt trafostacji i komin dokonane będzie w ramach pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie korzystało ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie nieruchomości miało miejsce w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a ponadto zakup nie był związany z działalnością gospodarczą), a także z uwagi na fakt, że Zainteresowany nie poniósł nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej - zamierzona dostawa tej części nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są posadowione przedmiotowe budowle również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Nieruchomość położona w J.

Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, na której z działek znajduje się budowla w postaci wiaty. Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż własności gruntu niezabudowanego, stanowiącego tereny przemysłowe, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg stawki podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy.

Natomiast zbycie działek gruntu, na których znajduje się droga (działka nr 679/7) oraz wiata dokonane będzie w ramach pierwszego zasiedlenia i tym samym nie będzie korzystało ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie miał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nabycie nieruchomości miało miejsce w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a ponadto zakup nie był związany z działalnością gospodarczą), a także z uwagi na fakt, że Zainteresowany nie poniósł nakładów na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej - zamierzona dostawa tej części nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, dostawa gruntu, na którym jest posadowiona przedmiotowa budowla również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.