ILPP1/443-193/10-4/AT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r. (data wpływu 22 lutego 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 maja 2010 r. (data wpływu 5 maja 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 maja 2010 r. o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W miesiącu styczniu 2008 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość wspólnie z ojcem w celu wyremontowania jej i następnie czerpania zysków z najmu w związku z tym, iż Zainteresowany wraz z ojcem miał zamiar prowadzenia wynajmu jako osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą. Wydatki na remont tejże nieruchomości nie zawsze były dokumentowane fakturami. Również nie przysługiwało Wnioskodawcy ani jego ojcu prawo do odliczenia podatku VAT. w międzyczasie sytuacja materialna uległa zmianie i obecnie Zainteresowany wraz z ojcem będą zakładać Spółkę cywilną i w ramach tej Spółki zamierzają dokończyć remont. Koszt remontu od momentu zakupu do momentu wprowadzenia nieruchomości do majątku spółki przekroczył 30% wartości początkowej. Natomiast od momentu wprowadzenia do majątku Spółki, a oddania do użytkowania nie przekroczy 30%. Po zakończonym remoncie Wnioskodawca wraz z ojcem planują sprzedaż lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Pozostałe lokale, które nie znajdą nabywcy będą wynajmowane. Jednocześnie dodatkowo Zainteresowany informuje, iż faktury, które Zainteresowany wraz z ojcem posiada są wypisywane z imieniem Wnioskodawcy i imieniem ojca oraz nazwiskiem bez podawania NIP. Umieszczany jest również adres tej nieruchomości remontowanej.

Ze złożonego w dniu 5 maja 2010 r. uzupełnienia do wniosku wynika, iż:

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W sytuacji zatem, gdy przedmiotem aportu są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z odpłatną dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ww. ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Jak wynika z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 12 ustawy, do dostawy, budowy, remontu i modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się 7% stawkę podatku.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Artykuł 41 ust. 12b ustawy stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Według ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

W myśl przepisu § 37 obowiązującego od dnia 1 stycznia 2010 r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), w okresie do dnia 31 grudnia 2010 r. stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do dostaw budynków, budowli lub ich części może wystąpić ponadto jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. w efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć także umowy najmu, dzierżawy, aport. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy, dzierżawcy, czy podmiotowi, któremu przekazano nieruchomości w drodze aportu.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w miesiącu styczniu 2008 r. wspólnie z ojcem nabył nieruchomość w celu wyremontowania jej i następnie czerpania zysków z najmu. Zainteresowany wraz z ojcem miał zamiar prowadzenia wynajmu jako osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą. Wydatki na remont tejże nieruchomości nie zawsze były dokumentowane fakturami. Również nie przysługiwało Wnioskodawcy ani jego ojcu prawo do odliczenia podatku VAT. Jednak w miesiącu styczniu 2009 r. Zainteresowany dokonał rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i rozpoczął działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Obecnie Wnioskodawca wraz z ojcem zamierzają założyć Spółkę cywilną, do której zostanie wprowadzona w formie aportu niepieniężnego przedmiotowa nieruchomość, a następnie w ramach tej Spółki dokończyć remont. Koszty remontów polegające na przebudowie istniejącego budynku mieszkalno-usługowego, stanowiące ulepszenie, od momentu zakupu do momentu wprowadzenia nieruchomości do majątku spółki przekroczyły 30% wartości początkowej. Dostawa lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, o których mowa we wniosku, nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokali upłynie okres krótszy niż 2 lata. Wnioskodawca jest współwłaścicielem budynku (lokali mieszkalnych i użytkowych) od roku 2008, natomiast czynnym podatnikiem podatku VAT jest od stycznia 2009 i od tego momentu ma prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka natomiast będzie miała prawo dopiero po zarejestrowaniu działalności i zaewidencjonowaniu obowiązku podatku VAT. Spółka od momentu wprowadzenia nieruchomości do jej majątku do oddania jej do użytkowania, nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lokali, lecz na remonty bieżące, które będą niższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu. Właściciel nieruchomości - Spółka cywilna będzie wykonywała czynności opodatkowane przez okres powyżej 5 lat. Po zakończonym remoncie Wnioskodawca wraz z ojcem planują sprzedaż lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Pozostałe lokale, które nie znajdą nabywcy będą wynajmowane. w okresie, w którym Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych i usługowych, czyli całego budynku nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza, czyli najem.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że dostawa przez Spółkę lokali mieszkalnych i użytkowych nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż - jak wskazał Wnioskodawca - pomiędzy pierwszym zasiedleniem, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą ww. lokali upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują zwolnienie w art. 43 ust. 1 pkt 10a, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dlatego też dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest ustalenie, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, tj. od ponoszonych wydatków na zakup lub budowę ww. lokali - bez znaczenia pozostaje fakt czy Wnioskodawca skorzystał z tego prawa, czy też nie.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, wskazuje ponadto, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest również to, by podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie (budynków, budowli lub ich części), w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli je poniósł, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku tego nie stosuje się wyłącznie w sytuacji, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (vide art. 43 ust. 1 pkt 7a ustawy).

Powyższe dowodzi jednoznacznie, że intencją ustawodawcy było to, by z ww. zwolnienia - zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT - można było skorzystać wyłącznie jeśli w odniesieniu do wydatków poniesionych na nabycie lub ulepszenie przedmiotowego obiektu, podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia, a nie w sytuacji, gdy podatnik z prawa do odliczenia nie skorzystał.

Z opisu zawartego we wniosku nie wynika, by Spółce w stosunku do przedmiotowych lokali mieszkalnych i użytkowych nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka nabędzie bowiem przedmiotową nieruchomość w ramach wykonania czynności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. w formie aportu niepieniężnego. Spółka od momentu wprowadzenia nieruchomości do majątku do oddania jej do użytkowania, nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie lokali, lecz na remonty bieżące, które będą niższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu. Nie dokona zatem ulepszenia istniejących już lokali mieszkalnych i użytkowych.

W konsekwencji sprzedaż przez Spółkę ww. lokali mieszkalnych i użytkowych, w stosunku do których będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy ich nabyciu nie spełnia również wymogów do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Reasumując, sprzedaż przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości (poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych), dokonana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, ze względu na fakt, iż w stosunku do ww. nieruchomości będzie przysługiwało Spółce prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy jej nabyciu nie zostanie spełniony również warunek konieczny do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Wobec powyższego, dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych dokonywana przez Spółkę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg preferencyjnej stawki tego podatku w wysokości 7%. Natomiast, do sprzedaży lokali użytkowych Spółka będzie zobowiązana zastosować podstawową stawkę podatku VAT, tj. 22%.

Zaznacza się również, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych, natomiast w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT z wystawionych w okresie do dnia 31 grudnia 2008 r. oraz od dnia 1 stycznia 2009 r., faktur VAT z tytułu dokonanych ulepszeń (remontów) została wydana odrębna interpretacja z dnia 17 maja 2010 r., nr ILPP1/443-193/10-5/AT.

Ponadto, kwestia dotycząca zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości nieruchomości została rozstrzygnięta w odrębnej interpretacji z dnia 17 maja 2010 r. nr ILPB1/415-224/10-4/KŁ.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.