ILPP1/443-180/10-2/AW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 lutego 2010 r. (data wpływu 19 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania obciążania najemcy lokalu użytkowego kosztami refundowanymi dotyczącymi mediów - jest nieprawidłowe.

W dniu 19 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania obciążania najemcy lokalu użytkowego kosztami refundowanymi dotyczącymi mediów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest handel artykułami spożywczymi. Dnia 8 lipca 2009 r. na podstawie aktu notarialnego został zakupiony lokal użytkowy w stanie deweloperskim, który po przystosowaniu do prowadzenia działalności gastronomicznej, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Wyżej opisana nieruchomość jest przedmiotem wynajmu. Zgodnie z umową najmu lokalu z dnia 2 stycznia 2010 r. § 2 pkt 3 za użytkowaną nieruchomość firma wynajmująca płaci czynsz oraz zgodnie z § 1 pkt 3 refunduje koszty wynikające z zawiadomienia wydanego przez wspólnotę mieszkaniową.

Za poniesiony czynsz Zainteresowana wystawiła fakturę VAT ze stawką 22% oraz notę księgową, dokumentującą zwrot kosztów refundowanych, na podstawie "Zawiadomienia o zmianie opłat" z dnia 25 sierpnia 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni - jako właściciel nieruchomości - przy obciążaniu kosztami refundowanymi wynikającymi z zawiadomienia wydanego przez wspólnotę mieszkaniową, rozliczanych odrębnie od wartości czynszu, powinna wystawić fakturę VAT, jeśli tak to jaką stawką opodatkować wymienione elementy refundowanych kosztów, czy udokumentować to zdarzenie za pomocą noty księgowej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty refundowane stanowią odrębny element umowy najmu i nie są wliczane do wartości czynszu. w związku z powyższym zwrot kosztów: zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości, wywozu nieczystości stałych, funduszu remontowego oraz zimnej wody, nie może odbywać się na podstawie faktury VAT, a jedynie na podstawie noty księgowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W świetle art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze - art. 29 ust. 2 ustawy.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4. w załączniku tym, stanowiącym "Wykaz usług zwolnionych od podatku" pod poz. 4 wymieniono usługi ex PKWiU 70.20.11 - usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z powołanych wyżej przepisów nie korzysta zatem wynajem lokali użytkowych.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Zainteresowana będąc właścicielem lokalu użytkowego, zawarła umowę jego najmu.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 353¹ ustawy - Kodeks cywilny, strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu.

Z zapisu art. 106 ust. 1 ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury - art. 106 ust. 4 ustawy.

Z dniem 1 grudnia 2008 r. do ustawy o podatku od towarów i usług wprowadzono przepis art. 30 ust. 3, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, wówczas podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Zapis ten jest zgodny z art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE serii l Nr 347, str. 1 z późn. zm.), zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot nabywający daną usługę we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inny podmiot, nie może być zatem potraktowane w żaden inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi, chyba że usługa jest świadczona na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej - w takiej sytuacji bowiem faktura wystawiana jest na żądanie tej osoby.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie handlu artykułami spożywczymi. Dnia 8 lipca 2009 r. na podstawie aktu notarialnego zakupiła lokal użytkowy w stanie deweloperskim, który został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Wyżej opisana nieruchomość jest przedmiotem wynajmu. Zgodnie z umową najmu lokalu za użytkowaną nieruchomość firma wynajmująca (najemca) płaci czynsz oraz refunduje koszty wynikające z zawiadomienia wydanego przez wspólnotę mieszkaniową.

Za poniesiony czynsz Zainteresowana wystawiła fakturę VAT ze stawką 22% oraz notę księgową, dokumentującą zwrot kosztów refundowanych, tj. zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego, wywozu nieczystości stałych oraz zimnej wody, na podstawie "Zawiadomienia o zmianie opłat" z dnia 25 sierpnia 2009 r.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż koszty nieruchomości wynikające z zawiadomienia wydanego przez wspólnotę mieszkaniową, tj. zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości, fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych oraz zimna woda, obowiązany jest pokryć korzystający z lokalu użytkowego, czyli najemca tego lokalu, bowiem przedmiotem świadczenia na rzecz najemcy jest usługa główna, tj. najem lokalu użytkowego, a ww. koszty są elementem usług pomocniczych do tej usługi. Ww. opłaty stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia przez Wnioskodawczynię usługi najmu na rzecz lokatora. Zatem ww. wydatki są świadczeniem należnym wynajmującemu z tytułu umowy najmu lokalu, a nie z tytułu odsprzedaży czy przeniesienia na najemcę przedmiotowych kosztów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku VAT korzysta czynność najmu lokali o charakterze mieszkalnym. w omawianej sprawie przedmiotem najmu jest lokal użytkowy, a nie mieszkalny, w związku z powyższym czynność ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i jest opodatkowana stawką podstawową.

Reasumując, w sytuacji gdy ww. koszty nieruchomości z tytułu najmu lokalu użytkowego Wnioskodawczyni przenosi na najemcę, winien jest naliczyć podatek VAT według stawki podstawowej, tj. 22%. Rozliczenie pomiędzy Zainteresowaną a najemcą, z uwagi na treść art. 106 ust. 1 ustawy, powinno odbywać się na podstawie faktur VAT z uwzględnieniem zapisu art. 106 ust. 4 ustawy.

W analizowanej sprawie należy jednak podkreślić, że zgodnie z zasadą swobody umów, to strony umowy rozstrzygają czy do kwoty określonej w umowie należy dodać podatek VAT, czy też podatek ten zawiera się w wartości z faktury. Analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). w związku z powyższym Minister Finansów nie jest uprawniony do określenia ceny świadczonej przez Wnioskodawczynię usługi.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, iż analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w przepisie w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa. Zatem Minister Finansów nie jest również uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych do wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.