ILPP1/443-1179/12-2/HW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki..., przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2012 r. (data wpływu 20 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego w przypadku wpłaty przez nabywcę lokalu środków pieniężnych na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy - jest prawidłowe.

W dniu 20 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego w przypadku wpłaty przez nabywcę lokalu środków pieniężnych na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest firmą deweloperską, zajmującą się budową i sprzedażą lokali. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377), obowiązkiem Spółki jest zawarcie, dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, umowy z bankiem o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. W myśl art. 3 pkt 7 wspomnianej ustawy "zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy" to należący do dewelopera rachunek powierniczy, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia określonego deweloperskiego, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu.

Otwarty rachunek powierniczy różni się od zamkniętego tym, że wypłata zdeponowanych środków następuje nie wcześniej niż po zakończeniu etapu budowy określonego w umowie zawartej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Celem gromadzenia środków na rachunku powierniczym jest zabezpieczenie należności Wnioskodawcy z tytułu zakupu nieruchomości przez nabywcę.

Przedmiotem umów deweloperskich zawieranych między Wnioskodawcą a nabywcami lokali jest ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Wypłata na rzecz Wnioskodawcy środków zdeponowanych na rachunku powierniczym nastąpi:

Przed tą wypłatą, momentem, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do dysponowania tymi środkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wpłata przez nabywcę lokalu środków pieniężnych na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, z tytułu dostawy lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, wpłata środków pieniężnych przez nabywcę lokalu na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Obowiązek z tytułu dostawy lokalu powstaje natomiast, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w dniu otrzymania przez Wnioskodawcę całości lub części środków pieniężnych przechowywanych uprzednio na rachunku powierniczym, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania lokalu.

Zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania. Z treści tego przepisu wynika, że dla powstania obowiązku podatkowego związanego z całościową lub częściową zapłatą niezbędne jest jej "otrzymanie" przez podatnika.

W sytuacji, gdy środki pieniężne wpływają na rachunek powierniczy, przekazanie ich przez nabywcę lokalu na taki rachunek nie może być uznane za równoznaczne z otrzymaniem ich przez dewelopera, ponieważ ten ostatni nie uzyskuje prawa do dysponowania tymi środkami w jakikolwiek sposób. Środki pieniężne przechowywane na rachunku powierniczym nie są w dyspozycji, ani też w posiadaniu podatnika; podatnik jest jedynie ich powiernikiem, bowiem środki pieniężne powierzone podatnikowi (posiadaczowi rachunku) przez osobę trzecią (nabywcę lokalu) - do momentu wypłacenia posiadaczowi rachunku, tj. po spełnieniu określonych w umowie warunków (w przypadku przedsięwzięcia deweloperskiego po zakończeniu określonego etapu realizacji) - niestanowiącego własności. Jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy - Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. W ocenie Wnioskodawcy warunkiem powstania obowiązku podatkowego w związku z otrzymaną zapłatą jest uzyskanie przez podatnika nieograniczonego władztwa (prawnego i faktycznego) nad przekazanymi przez kontrahenta środkami pieniężnymi. Przekazanie pieniędzy na rachunek powierniczy stanowi jedynie formę zabezpieczenia transakcji i nie skutkuje przyznaniem podatnikowi wyżej wskazanych uprawnień.

Decydującym kryterium jest więc ustalenie, czy środki finansowe zostały postawione do dyspozycji Spółki w ten sposób, iż może on nimi swobodnie dysponować, a to następuje dopiero w momencie przekazania tych środków z rachunku powierniczego, na rzecz Wnioskodawcy.

Dlatego Spółka stoi na stanowisku, że dopiero kiedy - zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu - bank stwierdzi spełnienie warunków określonych w umowie deweloperskiej i wypłaci Wnioskodawcy środki zgromadzone na rachunku powierniczym, Spółka otrzyma zapłatę, o której mowa w art. 19 ust. 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje, Jego zdaniem, potwierdzenie w wielu indywidualnych interpretacjach przepisów podatkowych, na przykład w:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do zapisu art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).

W oparciu o art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy).

Natomiast stosownie do art. 19 ust. 15 ustawy, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-4 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale powstanie w sposób określony w art. 19 ust. 10, z uwzględnieniem ust. 11 i ust. 15. Przy czym za dzień wydania w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 10 ustawy, rozumieć należy dzień faktycznego i ekonomicznego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością. Zatem dla części należności, obejmującej wpłatę dokonaną przed wydaniem nieruchomości obowiązek ten powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Dla pozostałej kwoty natomiast, z chwilą otrzymania zapłaty nie później niż 30. dnia od dnia wydania nieruchomości.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest firmą deweloperską, zajmującą się budową i sprzedażą lokali. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377), obowiązkiem Spółki jest zawarcie, dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, umowy z bankiem o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Przedmiotem umów deweloperskich zawieranych między Wnioskodawcą a nabywcami lokali jest ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Wypłata na rzecz Wnioskodawcy środków zdeponowanych na rachunku powierniczym nastąpi, w przypadku rachunku zamkniętego, jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu i po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego; natomiast w przypadku rachunku otwartego - po zakończeniu etapu budowy określonego w umowie zawartej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Przed tym momentem Wnioskodawca nie będzie miał prawa do dysponowania tymi środkami.

Zgodnie z art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 1376 z późn. zm.), banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:

Zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy - Prawo bankowe, posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, przy czym w umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.

Stosownie do art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.

Natomiast stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik) - art. 59 ust. 2 ustawy - Prawo bankowe.

Ponadto umowa rachunku powierniczego określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub, aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane (art. 59 ust. 3 ww. ustawy).

Uwzględniając powyższe wskazać należy, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, iż korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy wskazać, iż dokonana przez nabywcę wpłata środków pieniężnych na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy przed wydaniem lokalu, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wynika z wniosku możliwość takiego dysponowania Wnioskodawca uzyska dopiero w momencie uwolnienia (wypłaty) przez bank środków pieniężnych. Zatem, dopiero w momencie uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym zachodzi konieczność opodatkowania zgromadzonych środków, a nie w momencie dokonywania wpłat na ten rachunek przez nabywcę.

W przedmiotowej sytuacji momentem powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy, będzie zatem moment otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dostawy lokali opisanych w zdarzeniu przyszłym (moment wypłacenia Wnioskodawcy przez bank całości lub części środków zgromadzonych na rachunku powierniczym), nie później jednak niż 30. dnia od dnia wydania tych lokali.

Reasumując należy stwierdzić, iż wpłata na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy środków pieniężnych przez przyszłego nabywcę przed wydaniem nieruchomości - lokalu, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.