ILPP1/443-1134/09-5/AK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2009 r. (data wpływu: 21 września 2009 r.), uzupełnionym pismami z dnia - brak daty (data wpływu: 2 października 2009 r.), z dnia 11 grudnia 2009 r. (data wpływu: 14 grudnia 2009 r.) oraz z dnia - brak daty (data wpływu: 14 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 21 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży lokali mieszkalnych. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniach 2 października 2009 r. oraz 14 grudnia 2009 r. o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione zdarzenie przyszłe.

Gmina powstała w roku 1997 w wyniku podziału gminy X. W tym samym roku zakupiła budynek biurowy od Instytutu z przeznaczeniem głównie na siedzibę Urzędu Gminy. Budynek został wybudowany w roku 1982. Wnioskodawca w momencie nabycia budynku nie był podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek został zakupiony ze stawką zwolnioną, w związku z tym nie przysługiwało odliczenie podatku VAT. W roku 2004 rozpoczęto remont budynku wraz z adaptacją jego części na cele mieszkaniowe i biurowe. W roku 2009 przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania. Część mieszkaniowa posiada odrębne wejście, wyodrębniono w niej 16 samodzielnych lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Podatek od towarów i usług związany z remontem nie został odliczony przez Gminę z uwagi na zapis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż w momencie dokonywania remontu i adaptacji budynku na cele mieszkalne nie były wykonywane czynności opodatkowane. W roku 2009 Gmina podjęła decyzję o sprzedaży mieszkań w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Wydzielona z całego budynku powierzchnia mieszkalna stanowi około 40% całkowitej powierzchni.

Z pisma złożonego w dniu 2 października 2009 r. wynika, iż Gmina zakupiła budynek biurowy wraz z prawem użytkowania wieczystego.

W dniu 1 lipca 2008 r. została dokonana zmiana aktem notarialnym, w wyniku której Gmina nabyła drugą działkę przyległą na poprawę warunków zagospodarowania działki nabytej w roku 1997. Podatek należny odprowadzono, natomiast podatek naliczony od zakupu ww. działki nie został odliczony z uwagi na zapis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż w momencie dokonania zakupu nie były wykonywane czynności opodatkowane.

Działka będąca w użytkowaniu wieczystym Gminy (nabyta w roku 1997) oraz działka będąca własnością Gminy (nabyta w wyniku zmiany w roku 2008) tworzą jedną działkę gospodarczą z uwagi na zapisy ustawy prawo budowlane (w budynku - ściana z oknami powinna znajdować się w odległości 4 metrów od granicy działki).

W lipcu 2009 r. został dokonany podział ww. działek, celem wyodrębnienia działek wraz z częściami budynku o różnych funkcjach. Wyodrębniono m.in. działkę w użytkowaniu wieczystym oraz działkę będącą własnością Gminy (działki te stanowią jedną działkę gospodarczą). Na działce w użytkowaniu wieczystym zlokalizowana jest ta część budynku, w której są lokale mieszkalne. Z uwagi na odmienny stan prawny, działki te nie mogą stanowić jednej nieruchomości (jedna w użytkowaniu wieczystym gminy, druga stanowi własność Gminy).

Przedmiotem zbycia są lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi wraz z udziałem w działce w użytkowaniu wieczystym Gminy (nabyta w roku 1997) oraz z udziałem w działce będącej własnością Gminy (nabyta w roku 2008). Działki te muszą stanowić jedną działkę gospodarczą niezbędną do prawidłowego użytkowaniu budynku.

Z pisma z dnia 11 grudnia 2009 r. wynika, że budynek został zakupiony w dniu 31 lipca 1997 r. za 132.105,00 zł. Nakłady na modernizację całego budynku i przekształcenie części budynku na cele mieszkalne (40%) zamknęły się kwotą 4.046.284,89 zł, z tego na część mieszkaniową poniesione nakłady wyniosły 1.577.844,22 zł i stanowi to więcej niż 30% wartości początkowej budynku.

W złożonym w dniu 14 grudnia 2009 r. piśmie Gmina oświadczyła, iż ponosząc nakłady na przebudowę i rozbudowę przedmiotowego budynku Urzędu Gminy na cele mieszkaniowe i biurowe nie miała prawa do odliczenia podatku VAT. Co prawda Zainteresowany był podatnikiem podatku VAT, jednakże w momencie rozpoczęcia inwestycji lokale mieszkalne miały być przeznaczone na mieszkania socjalne (zadanie własne gminy). W roku 2009 podjęta została uchwała Rady Gminy o sprzedaży lokali w trybie przetargowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych mają zastosowanie przepisy wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług i należy zastosować zwolnienie od podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na to, iż Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego mają w tym przypadku zastosowanie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, iż w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich. Powyższa zasada nie ma zastosowania dla czynności oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, o czym stanowi art. 29 ust. 5a ustawy.

Zgodnie natomiast z § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w roku 1997 zakupił budynek biurowy z przeznaczeniem na siedzibę Urzędu Gminy. Gmina w momencie nabycia przedmiotowego budynku nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Budynek został zakupiony ze stawką zwolnioną, w związku z tym Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W roku 2004 Wnioskodawca rozpoczął remont polegający na adaptacji budynku na cele mieszkaniowe i biurowe. Podatek VAT związany z remontem nie został odliczony przez Wnioskodawcę, w uwagi na art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nakłady na remont części mieszkalnej przekroczyły 30% wartości początkowej budynku. W roku 2009 ww. budynek został oddany do użytkowania. W związku z zapisami w ustawie prawo budowlane, w roku 2008 Zainteresowany zakupił działkę przyległą do ww. działki zabudowanej budynkiem. Od zakupu działki nie został odliczony podatek.

Gmina ponosząc nakłady na przebudowę i rozbudowę przedmiotowego budynku nie miała prawa do odliczenia podatku VAT. Co prawda Zainteresowany był podatnikiem podatku VAT, jednakże w momencie rozpoczęcia inwestycji lokale mieszkalne miały być przeznaczone na mieszkania socjalne (zadanie własne gminy). Dopiero w roku 2009 uchwałą Rady Gminy podjęto decyzję o sprzedaży lokali w trybie przetargowym.

Obecnie Zainteresowany planuje sprzedaż lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi wraz z udziałem w działce będącej w użytkowaniu wieczystym Gminy oraz udziałem w działce będącej własnością Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Gminę lokali mieszkalnych, w stosunku do których nakłady na modernizację przekroczyły 30% wartości początkowej, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Ponieważ w momencie nabycia budynku podatek VAT nie wystąpił, dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest ustalenie, czy Gminie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nakładów ponoszonych na adaptację obiektu na cele mieszkalne oraz od nabycia w roku 2008 działki przyległej.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by podatnik nie poniósł wydatków na ulepszenie (budynków, budowli lub ich części) w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli je poniósł, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Warunku tego nie stosuje się wyłącznie w sytuacji, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (vide art. 43 ust. 1 pkt 7a ustawy).

Powyższe dowodzi jednoznacznie, że intencją ustawodawcy było to, by z ww. zwolnienia - zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT - można było skorzystać wyłącznie jeśli w odniesieniu do wydatków poniesionych na ulepszenie, podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia, a nie w sytuacji, gdy podatnik z prawa do odliczenia nie skorzystał.

W tym miejscu warto zauważyć, że zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że ponieważ - jak wskazuje Wnioskodawca - Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ani przy nabyciu nieruchomości, ani od zakupów związanych z realizowaną inwestycją, to sprzedaż lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku przebudowy budynku biurowego będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, iż na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 10 ww. rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa udziału w gruncie lub zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, opodatkowane są według tych samych zasad, co dostawa obiektu z nimi związanego.

Tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja dotyczy tylko kwestii objętej pytaniem, nie rozstrzyga natomiast prawa Gminy do odliczenia podatku naliczonego związanego z przedmiotową inwestycją.

Wskazuje się również, iż stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego - w tym na oświadczeniu Wnioskodawcy odnośnie braku prawa do odliczenia. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.