ILPP1/443-1085/13-3/AW - Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym, należącej do majątku prywatnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2013 r. (data wpływu 4 grudnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2014 r. (data wpływu 25 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym - jest prawidłowe.

W dniu 4 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 lutego 2014 r. o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego, przeredagowanie zapytania oraz wymaganą opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca (dalej jako: Sprzedający, Zbywca) sprzedał nieruchomość zabudowaną określoną w akcie, jako:

a. działka numer 10, która to nieruchomość zabudowana jest budynkiem gospodarczym, której właścicielem jest osoba fizyczna - Wnioskodawca.

Ww. nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną budynkiem gospodarczym, dla której zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. Z umowy sprzedaży wynika, że prace rozbiórkowe budynku posadowionego na nieruchomości nie rozpoczęły się. Budynek nie jest zamieszkały pod adresem tego budynku nie są zameldowane żadne osoby.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży ww. nieruchomość w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę mieszkaniową. Działka znajduje się w obszarze miasta objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miejskiej z dnia 24 września 2009 r. i położona jest na terenie z podstawowym przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Właścicielem opisanej wyżej nieruchomości jest osoba fizyczna, która nabyła ww. nieruchomość jako osoba prywatna do majątku osobistego. Sprzedający nabył ww. nieruchomość, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedający nabył nieruchomość będąc stanu wolnego na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia 28 sierpnia 2008 r., w dniu zbycia Sprzedający jest żonaty, a nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Sprzedaży nieruchomości zabudowanej Sprzedawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z majątku osobistego i niezarejestrowana na potrzeby niniejszej transakcji jako podatnik podatku VAT. Powyższa transakcja nie była udokumentowana przez Sprzedającego fakturą VAT.

Przedmiotowa transakcja została opodatkowana podatkiem p.c.c., który to podatek został przez notariusza od nabywcy pobrany.

W uzupełnieniu z dnia 12 lutego 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że nabył ww. nieruchomość jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej na podstawie prawomocnego orzeczenia Sądu o stwierdzeniu zasiedzenia (czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT). Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej, Sprzedający nie czynił na nieruchomości nakładów, nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (zredagowanie ostatecznie w piśmie z dnia 12 lutego 2014 r.).

Czy w przypadku, gdyby transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT byłaby zwolniona od VAT na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o wyżej wskazane przepisy prawa oraz wskazany przez Sprzedającego stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro Zbywający dokonał nabycia nieruchomości zabudowanej określonej jako działka nr 10 nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając ją miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomość ta, nabyta do majątku osobistego bez VAT, nie służyła działalności gospodarczej, w konsekwencji czego Zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

1. Status prawnopodatkowy nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego powyżej stanu faktycznego, wynikającego z treści umowy sprzedaży sporządzonej dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w formie aktu notarialnego przedmiotem sprzedaży są nieruchomości zabudowane, dla których wydane są decyzje administracyjne - pozwolenie na rozbiórkę. Przed dostawą nieruchomości na rzecz Spółki prace rozbiórkowe budynków nie rozpoczęły się, a właściciele nieruchomości w trybie administracyjnym pozwolenia na rozbiórkę przenieśli na podmiot trzeci.

W tym stanie prawnym na gruncie przepisów ustawy o VAT będziemy mieli do czynienia z dostawą budynku wraz z gruntem, a nie gruntem, co potwierdza stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 lutego 2009 r. nr IPPP3/443-225/08-2/RK: (...) dopóki na gruncie posadowione są budynki spełniające definicję zawartą w PKOB, transakcja sprzedaży mająca za przedmiot grunt oraz budynki podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy w odniesieniu do budynków zostanie przed transakcją wydane pozwolenie na ich rozbiórkę.

W tym kontekście podkreślić należy, że wydanie pozwolenia na rozbiórkę nie oznacza zgodnie z prawem budowlanym nakazu rozpoczęcia rozbiórki. Podkreślić również należy, że przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zwolnienia od VAT transakcji od tego, jaka jest relacja wartości pomiędzy budynkami a gruntem (...).

2. Status prawnopodatkowy Zbywcy nieruchomości.

Podstawową kwestią w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie czy powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest ustalenie statusu prawnopodatkowego Zbywców nieruchomości.

Powyższe wynika z faktu, że Zbywający nabył ww. nieruchomości jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, bez prawa do odliczenia podatku VAT i nie w ramach procedury pierwszego zasiedlenia od osób fizycznych, a zbywając nieruchomości nie będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. z L 347, poz. 1, z późn. zm.), dalej jako Dyrektywa 2006/112/WE, "Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. b i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r.:

"Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego. Zgodnie z ust. 3. do celów ust. 1 lit. b "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie."

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2ustawy o VAT.

"Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych".

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych działek wraz z zabudowaniami nie stanowi działalności gospodarczej, dlatego z tego tytułu nie powinien płacić podatku, a jego rejestracja na potrzeby podatku VAT byłaby zbędna. W ocenie Sprzedającego istotne jest, że nie nabył nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości ma jednak incydentalny i nieregularny charakter, nie zamierza jej też prowadzić w przyszłości. Sprzedawca nie ma więc zamiaru wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Sprzedawca zbywa działki tylko wtedy, gdy pojawi się potencjalny nabywca. Sprzedawca nie ma też z góry powziętego zamiaru zbywania. Sprzedaż majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie jest działalnością handlową, co potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ważne jest w świetle tego orzecznictwa, aby rozróżnienie na majątek osobisty i przeznaczony do działalności opierało się na proporcji takich sposobów wykorzystywania majątku, a nie na kryterium fizycznego podziału. Podatnik musi tylko wykazać, że przez cały okres posiadania majątku osobistego wykorzystywał go z zamiarem korzystania z majątku osobistego. Sprzedawca nabył nieruchomości wiele lat temu, nie w celu odsprzedaży.

Wobec przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej z dniem 1 maja 2004 r. do Unii Europejskiej, na podstawie Traktatu Akcesyjnego, prawo wspólnotowe stało się od tej daty częścią porządku prawnego obowiązującego w Polsce, mając przy tym, w przypadku kolizji z prawodawstwem krajowym, pierwszeństwo ze względu na treść art. 91 ust. 3 Konstytucji RP w związku z art. 2 aktu dotyczącego warunków przystąpienia, stanowiącego część Traktatu Akcesyjnego.

Zgodnie z orzecznictwem ETS, jeśli podatnik sprzedaje majątek, którego część postanowił zarezerwować na potrzeby osobiste, nie występuje on w odniesieniu do sprzedaży tej części jako podatnik w rozumieniu art. 2 ust. 1 szóstej dyrektywy (zob. ww. wyrok ETS w sprawie C-291/92 Armbrecht).

W tym stanie rzeczy wskazać także należy na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. C-181/10 wydany w związku z wnioskiem o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonym przez Naczelny Sąd Administracyjny - Polska Jarosław Słaby, Emilian Kuć, Halina Jezierska-Kuć przeciwko Ministrowi Finansów, Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, w którym Trybunał orzekł: Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli Państwo to przewidziało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej Dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r. niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, że z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych określonych działkami nr 11 i nr 12 nie ma statusu podatnika, ponieważ nabył te nieruchomości do majątku prywatnego, a nie na cele działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości nastąpiła także z majątku osobistego, sprzedaż jest okazjonalna, a nie o charakterze stałym.

3. Zwolnienie od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w przypadku jeżeli Zbywający będzie uznany za podatnika VAT.

W przypadku, gdyby jednak uznać, że Zbywający ma status podatnika VAT, to transakcja zbycia nieruchomości określonych działkami nr 11 i nr 12 będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Nieruchomość opisana w pkt a) stanu faktycznego została nabyta przez Sprzedawcę od osób fizycznych w dniu 20 lutego 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży. Ponieważ sprzedaż nastąpiła między osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, to nabycie nastąpiło w wykonaniu czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość opisana w pkt a) stanu faktycznego została nabyta przez Zbywającego w dniu 28 sierpnia 2008 r. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu w drodze zasiedzenia. Zasiedzenie jest czynnością niepodgalającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Przywołany powyżej stan prawny oznacza, że w ustawie o VAT przyjęto zasadę, że zwolnieniu od VAT podlega dostawa wszystkich obiektów budownictwa za wyjątkiem obligatoryjnego wyłączenia ze zwolnienia (nienabycie w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub zbycie przed upływem 2 lata od pierwszego zasiedlenia) lub dobrowolnego poprzez rezygnację ze zwolnienia od VAT - art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli natomiast dokonującym dostawy nieruchomości zabudowanych, w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o naliczony, zastosowanie ma art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Transakcja zbycia nieruchomości zabudowanej określonej działką nr 10 w przypadku, gdyby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W pierwszej kolejności wskazać należy w przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości przed pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to oznacza, że należało ustalić czy Wnioskodawcy przy nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Jak wskazano w stanie faktycznym ustalonym na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości od osób fizycznych nie podatników, a więc przy nabyciu nie przysługiwało Mu prawo odliczania podatku VAT, bo czynność nie podlegała opodatkowania podatkiem VAT.

W następnej kolejności należało ustalić czy Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości przekraczające 30% jej wartości początkowej, od których miał prawo odliczenia podatku naliczonego. W przedmiotowym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem Wnioskodawca nabył nieruchomości do majątku prywatnego na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, wobec czego nawet gdyby czynił nakłady na nieruchomości - to jako osobie fizycznej nieprowadzącej działalności na przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT. Powyższe oznacza, że w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, przedmiotowa transakcja - w świetle przedstawionego stanu faktycznego i prawnego - skutkuje zwolnieniem tej transakcji od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowanie.

W oparciu o wyżej wskazane przepisy prawa oraz wynikający z umowy sprzedaży sporządzonej dnia 31 lipca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w formie aktu notarialnego stan faktyczny i prawny, należy stwierdzić, że skoro Zbywający dokonał nabycia nieruchomości nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, nie można uznać, że zbywając ją miał zamiar prowadzenia działalności handlowej. Nieruchomości te, nabyte do majątku osobistego bez VAT, nie służyły działalności gospodarczej, w konsekwencji czego zbywający z tytułu transakcji przedmiotowej nieruchomości nie jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2013 r., gdyż we wniosku z dnia 14 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca zaznaczył, że sprzedaż nieruchomości miała miejsce w dniu 31 lipca 2013 r.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary, czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Ponadto należy zauważyć, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku udziału w nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: poniesienie nakładów mających na celu modernizację i uatrakcyjnienie nieruchomości, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zaznacza się, że kwestia dotycząca rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej Dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że aktem notarialnym z dnia 31 lipca 2013 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość zabudowaną określoną w akcie, jako działka numer 10, która to nieruchomość zabudowana jest budynkiem gospodarczym, której właścicielem jest osoba fizyczna - Zainteresowany.

Dla budynku gospodarczego zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. Z umowy sprzedaży wynika, że prace rozbiórkowe budynku posadowionego na nieruchomości nie rozpoczęły się.

Właścicielem opisanej wyżej nieruchomości jest osoba fizyczna, która nabyła ww. nieruchomość jako osoba prywatna do majątku osobistego. Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zainteresowany nabył nieruchomość będąc stanu wolnego na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu zasiedzenia z dnia 28 sierpnia 2008 r., w dniu zbycia Sprzedający jest żonaty, a nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Sprzedaży nieruchomości zabudowanej Wnioskodawca dokonał jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z majątku osobistego i niezarejestrowana na potrzeby niniejszej transakcji jako podatnik podatku VAT. Powyższa transakcja nie była udokumentowana przez Niego fakturą VAT.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość nie była przez Niego wykorzystywana do działalności gospodarczej. Zainteresowany nie czynił na nieruchomości nakładów, nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu stanu faktycznego nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie Wnioskodawcy, tj., poniesienie nakładów mających na celu modernizację i uatrakcyjnienie nieruchomości, ogłoszenie w prasie, radiu i sieci internetowej w poszukiwaniu nabywców itd., które wskazywałoby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto działka nr 10, o której mowa w opisie sprawy, nie była wykorzystywana przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej, co mogłoby wskazywać na ekonomiczne wykorzystanie ww. nieruchomości.

W przedstawionych okolicznościach sprawy Wnioskodawca nie działa zatem jako producent, handlowiec lub usługodawca, a czynność sprzedaży nieruchomościach (działki nr 10) stanowi jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Niego prywatnego majątku. Zainteresowany sprzedając ww. nieruchomość korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznaczała wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż towaru z majątku osobistego nie ma charakteru handlowego, podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem dokonując w dniu 31 lipca 2013 r. sprzedaży działki nr 10 Wnioskodawca korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, dokonana w dniu 31 lipca 2013 r. sprzedaż działki nr 10 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem czynność ta nie nosiła znamion działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą ww. nieruchomości Wnioskodawca korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem i nie wystąpił w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, które nie zostały przedstawione w stanie faktycznym oraz nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działki nr 11 i nr 12.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym. Natomiast w kwestii dotyczącej stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.